苏xx、黄xx合同纠纷二审民事判决书

　　苏xx、黄xx合同纠纷二审民事判决书

　　福建省厦门市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)闽02民终3242号

　　上诉人(原审原告)：苏XX，男，1972年7月24日出生，汉族，住厦门市思明区。

　　委托诉讼代理人：陈XX、赵XX，福建XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：黄XX，男，1988年8月11日出生，汉族，住厦门市翔安区。

　　委托诉讼代理人：黄XX、陈海云，福建XX律师。

　　上诉人苏XX因与被上诉人黄XX合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院(2018)闽0203民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　苏XX上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，判令黄XX向苏XX支付拖欠的房屋租金577827元(人民币，下同)，诉讼费由黄XX负担。事实与理由：第一、一审判决认定事实错误。讼争房屋坐落于厦门市思明区岭兜明丰财富中XX17层1706，建筑面积75.3平方米，层高5米，总租金XXX元，租期20年，自2018年7月1日至2038年6月30日，合同到期后自动免费续期至2056年11月1日，本案是典型的以租代售情形，双方对此均知悉。讼争房屋的出租人(开发商)厦门XX公司(以下简称XX公司)，为XX公司的成员企业。苏XX是厦门XX公司(以下简称XX公司)的股东、法定代表人。2014年5月30日XX公司与XX公司签订《明发海湾度假村3#公寓楼活动家具采购合同》，XX公司在第二次付款过程中扣除合同总价的30%作为XX公司购置房产的款项。2016年8月17日，苏XX与XX公司签订《房屋出租合同》购置了讼争房屋(以租代售)，最终确定抵扣的金额为XXX元。2016年11月22日，苏XX将讼争房屋转租(转售)给黄XX，11月25日双方共同到XX公司要求变更租赁手续。三方协商一致：讼争房屋的承租人由苏XX变更为黄XX，租金、租期及其他条款不变，XX公司重新与黄XX签订《房屋租赁合同》，余款289007元由黄XX直接付给XX公司，XX公司担心其与苏XX、黄XX存在债权债务纠纷，要求双方当事人出具《承诺函》，该《承诺函》是指与XX公司不存在债权债务纠纷，并非双方当事人间不存在债权债务纠纷。黄XX向XX公司支付289007元和向苏XX支付498473元之后，未继续支付租金(购房款)余款。第二，一审法院举证责任分配错误。本案是典型的以租代售，交易金额已考虑是小产权的房屋出售价格，与真正的租赁关系及租金不能相提并论，一审法院忽视了市场交易的事实。苏XX作为转让方举证了交易金额及构成、黄XX拖欠费用的事实，已完成了举证责任。黄XX未能举证证明其完全支付租金，以打折方式主张其支付租金，但未能举证打折的事实，其陈述不符合市场行情，举证不利的责任在于黄XX。

　　黄XX辩称，第一，本案是“一手交钱，一手交货”的传统买卖模式，交易标的物为房屋出租权，所有的转账、签字手续都在2016年11月25日完成，交易已履行完毕，双方没有签订正式的书面合同，一审法院认定事实清楚，应当维持原判。2016年11月25日黄XX向苏XX直接支付498473元租金，同日向XX公司支付289007元。在黄XX支付相应款项后，XX公司与黄XX于2016年11月25日签订正式的租赁合同，黄XX取得正式发票，交易已完成。自2016年11月25日至苏XX起诉之日，苏XX从未追讨过剩余转让款，若双方间尚未付清租金，苏XX不可能在一年多的时间未向黄XX催讨，不符合生活常理。一审诉讼中，苏XX明确本案转让标的是房屋的出租权，苏XX在上诉中称“以租代售”，转让标的变更为所有权，违反了“禁反言”原则。第二，苏XX主张交易价格为XXX元且尚有款项未支付完毕，应当对该主张进行举证，苏XX未完成举证责任。黄XX属于否认，无需也无法举证交易价格不是XXX元，一审法院分配举证责任正确。第三，关于本案交易情况，黄XX补充如下：1、交易履行完毕后，苏XX出具承诺函，承诺无其他债权债务纠纷，应当认定黄XX支付所有款项，苏XX进行确认，苏XX无权再主张讼争房屋的债权。2、苏XX将XX公司用于抵债的讼争房屋出租权以787480元的价格出售给黄XX符合交易需求和交易习惯。黄XX请求驳回上诉，维持原判。

　　苏XX向一审法院提出诉讼请求：黄XX向苏XX支付转让款592520元及资金占用费(资金占用费按每年6%计算，自2016年11月25日起计算至款项付清之日止)。

　　一审法院认定事实：因XX公司拖欠XX公司工程款，2016年8月17日，XX公司法定代表人苏XX与厦门市XX公司签订《【明丰财富中心】项目租赁服务合同》并交纳1万元诚意金后，与XX公司签订《房屋出租合同》(编号003097)，约定苏XX向XX公司承租思明区岭兜明丰财富中XX3幢17层1706号房屋，租赁期限20年，自2018年7月1日至2038年6月30日，20年总租金XXX元，其中XXX元以拖欠的工程款直接抵扣，剩余289007元应于2018年6月30日前支付，XX公司应于2018年6月30日前将租赁房屋以毛坯形式交付苏XX。后苏XX以口头形式将讼争房产租赁权整体转让予黄XX，未签订书面协议。

　　2016年11月25日，黄XX向XX公司转账支付289007元、向苏XX支付转让款498473元。同日，苏XX、黄XX共同向XX公司出具《承诺函》，载明苏XX于2016年11月22日自愿将讼争房产转租给黄XX，双方承诺该房产无其他债权债务关系，该转租行为系双方完全自愿行为，并愿意承担相应的一切法律后果。后黄XX于当日与XX公司签订《房屋出租合同》(编号003097)，约定黄XX向XX公司承租思明区岭兜明丰财富中XX3幢17层1706号房屋，租赁期限20年，自2018年7月1日至2038年6月30日，20年总租金XXX元，于2016年11月25日一次性支付完毕，XX公司应于2018年6月30日前将租赁房屋以毛坯形式交付黄XX。

　　2016年12月22日，黄XX取得XX公司开出的XXX元租金发票。

　　一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，苏XX主张其与黄XX口头约定转让款为XXX元，但未充分举证。首先，苏XX与黄XX并未签订书面合同，双方对于转让价款仅进行口头约定，无相关直接证据加以证明。其次，在黄XX向苏XX及XX公司付款之当日，苏XX与黄XX共同向XX公司出具承诺函，承诺关于讼争房产无其他债权债务关系，且黄XX已与XX公司重新签订合同，取得租金发票，充分说明黄XX已支付全部租金。再次，在黄XX付款后长达一年多的时间内，苏XX未对其主张的拖欠款项提出任何异议，与常理不符，而黄XX的抗辩主张及所提交的证据具备高度盖然性。苏XX诉求黄XX支付剩余转让款及资金占用费，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回苏XX的全部诉讼请求。

　　苏XX对一审判决认定的事实有如下异议：1.XXX元并非被拖欠的工程款，而是家具款;2.苏XX与黄XX约定将租赁合同项下的权利义务概括转让，并非租赁权的整体转让。黄XX认为苏XX在起诉书中称XX公司尚欠XX公司工程款XXX元，对苏XX上述第一项异议不予认可，认可第二项异议。双方当事人对一审判决认定的其他事实无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。二审中，苏XX向本院提交如下证据：1.XX公司与XX公司签订的《明发海湾度假村3#公寓楼活动家具采购合同》;2.XX公司于2018年4月10日出具的《声明》;3.XX公司于2018年4月10日出具的《情况说明》，拟证明苏XX将讼争房屋转租给黄XX的总价款为XXX元，由抵扣工程款XXX元、黄XX支付的289007元构成，抵扣款已由XX公司、XX公司、XX公司、苏XX协商一致，完成了债权债务各方间的转移，房屋权利由苏XX整体承受;苏XX、黄XX与XX公司间无债权债务纠纷。黄XX对上述三份证据的真实性、合法性均不予认可，理由如下：证据1中合同总价款为350万元，30%应为105万元，与苏XX主张的抵扣款XXX元不吻合;证据2系苏XX作为法定代表人、股东的XX公司自行制作的;证据3的性质为证人证言，证人应出庭作证。

　　本院认为，“谁主张，谁举证”是民事诉讼基本的举证规则。苏XX主张其以XXX元的价格将讼争房屋租赁合同项下的权利义务概括转让给黄XX，苏XX依法应对其主张承担相应的举证责任。诉讼中，苏XX所提供的证据仅能证明其与XX公司就讼争房屋约定的租赁价格为XXX元，但所提供的证据不足以证明其与黄XX系以XXX元的价格将该合同项下的权利义务概括进行转让。2016年11月25日苏XX与黄XX共同向XX公司出具的《承诺函》亦明确“双方承诺该房屋无其他债权债务关系，该转租行为系双方完全自愿行为，并愿意承担相应的一切法律后果，本承诺函所述内容系受让双方的真实意思表示，具有充分法律效力。”该承诺函中的转让方为苏XX、受让方为黄XX，即双方为苏XX和黄XX，根据该承诺函亦可认定双方当事人就讼争房屋不存在债权债务关系。苏XX的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，审判结论正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审案件受理费9578元，由苏XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　(郑XX)

　　审 判 员　(林XX)

　　审 判 员　(师　光)

　　二〇一八年八月十七日

　　书记员(　龚XX　)

　　附：相关的法律规定：

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

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