王XX与李XX租赁合同纠纷一审民事判决书

王XX与李XX租赁合同纠纷一审民事判决书　　

云南省昆明市官渡区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2020)云O111民初706号

　　原告王XX，男，汉族，1965年10月7日生，身份证住址安徽省安庆市望江县。

　　委托代理人程XX、樊叶，云南XX律师。特别授权代理。

　　被告李XX，男，汉族，1991年6月1日生，身份证住址山东省菏泽市鄄城县。

　　委托代理人保XX，北京XX律师。特别授权代理。

　　原告王XX诉被告李XX租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法由审判员朱蓉适用普通程序独任审判，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。上列原、被告的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告王XX诉称：案外人昆明XX公司承租了云南省农业职业技术学院小哨校区位于田之苑旁边校园小吃XX铺面，被告作为次承租人转租了该铺面。2019年3月8日，被告又将该铺面2号档口转租给原告并签订了《租赁合同》。合同约定：原告按照合同约定向被告支付押金20,000元以及租金50,000元。后原告得知学校将关停该铺面，原告在经营十天后向被告提出解除《租赁合同》，返还押金和剩余租金，被告同意退租但未返还原告租金和押金，并将档口转给他人使用。诉请判令：1、确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2019年3月18日解除;2、被告返还原告支付的押金20,000元，剩余租金48,530元，并以上述68,530元为基数按照贷款利率4.75%计付自2019年3月19日起至款项付清之日止的逾期利息。

　　原告王XX针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1、租赁合同一份，欲证实原、被告的权利义务关系;2、汇款业务回单，欲证实合同签订后，原告按照合同约定向被告支付押金20,000元，租金50,000元，共计70,000元;3、现场图片，欲证实原告原租赁的档口(和丰源包子铺)已由被告转给他人(销售北方大饼、粥)使用;4、校园小吃XX整改通知、停业通知、现场关停视频，欲证实租赁房屋的承租人为昆明XX公司，被告隐瞒这一事实，另外该小吃XX因农职院政策调整需要已关停的事实;5、短信截图，欲证实原告要求被告返还押金及剩余租金的情形。

　　被告李XX质证并答辩称：涉案档口是被告李XX向案外人和燕庭承租后转租给原告王XX的。被告李XX与原告王XX签订《租赁合同》后，将饮食档口交由原告王XX经营，原告王XX只是单方得知学校要关停铺面就要求解除合同违约在先。且事实上，原告一直经营到2019年11月11日，被告没有任何违约行为，故押金不应退还。另上一手出租人和燕庭至今仍未退还被告李XX押金和租金，被告李XX也是受害人。请求依法裁判。

　　被告李XX针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1、租赁合同，欲证实原、被告之间的租赁合同关系及各自权利义务;2、短信信息，欲证实原告一直在经营承租的店铺;3、租赁合同，欲证实涉案商铺系被告李XX自案外人和燕庭处承租而来;4、解除合同通知，欲证实和燕庭通知被告李XX解除合同，但一直未退还被告押金及租金;5、校园小吃XX停业通知、校园小吃XX整改通知，欲证实系学校要求经营者停业整顿;6、封条，欲证实涉案商铺现处于被学校查封状态。

　　本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：被告李XX于2019年1月13日签订《租赁合同》，由被告李XX承租云南省农业职业技术学院小哨校区田之苑旁边校园小吃XX。此后，被告李XX与原告王XX于2019年3月8日签订《租赁合同》，将该铺面转租给原告王XX，并向原告王XX收取了押金20,000元及一年的租金50,000元。原告王XX在经营期间，于2019年3月18日提出解除合同，但未与被告李XX办理退租移交手续。2019年11月11日，云南农业职业技术学院后勤服务中心以校园小吃XX“未经报批转让租赁、六T不规范、顶撞学院管理人员等问题”，要求XX小吃于2019年11月12日起停业整改，该商铺遂被查封至今。

　　本案双方当事人争议的焦点为：一、原告王XX使用承租商铺的截止日期;二、现商铺被查封，原、被告之间的租赁合同不能继续履行，应如何结算。

　　针对争议焦点一，原、被告双方均提交短信截图，但从短信的内容分析仅有原告王XX在经营了十天后，单方面要求退租、退押金的内容。对此，本院认为，原告提交的证据不能证实被告李XX同意提前退租、双方达成一致协议并办理店铺退租移交手续的结论，原告主张双方的合同于2019年3月18日解除的观点不能成立，本院不予采纳;

　　针对争议焦点二，本院认为，涉案由被告李XX转租给原告王XX的商铺非因被告李XX的过错被停业整顿，双方的租赁合同不再具备继续履行的条件，应当予以解除。本案按双方订立合同的目的已不能实现，符合法定解除的条件确认双方的权利义务，被告李XX在履约过程中并无违约，不承担违约责任，但被告李XX收取的押金及未使用期间(实际使用8个月零3天)的租金(50,000元/365天×117天)，应在合同实际解除后予以退还。被告李XX称与上一手出租人之间的租赁合同关系尚未结算并收到退款的抗辩意见，不能作为本案中拒绝退押金、租金的理由。

　　综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

　　一、被告李XX于本判决生效之日起十日内一次性退还原告王XX租金16,027.4元及押金20,000元，上述合计36,027.4元;

　　二、原告王XX的其他诉讼请求不予支持。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1570元，由原告王XX承担1000元，由被告李XX承担570元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

　　本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。

　　审判员　　朱蓉

　　二〇二〇年四月十七日

　　书记员　　于X