原告李XX与被告门有权房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

　　原告李XX与被告门xx房屋租赁合同纠纷一案

四川省内江市市中区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)川1002民初1731号

　　原告：李XX，女，汉族。

　　委托诉讼代理人：王XX，四川XX律师。

　　委托诉讼代理人：刘XX，四川XX律师。

　　被告：门有权，男，汉族。

　　原告李XX与被告门有权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李XX的委托诉讼代理人刘XX到庭参加了诉讼，被告门有权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　原告李XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁协议;2、判令被告将位于四川省内江市市中区玉溪XX的营业用房(房产证号：内江市房权证房监字第XXX号)使用权交还原告;3、判令被告向原告支付拖欠租金102,400元，暂计算至2019年4月9日，实际应计算至被告及次承租人搬离房屋之日止;4、判令被告支付违约金30,720元;5、判令本案诉讼费、保全费均由被告承担。事实和理由：2014年3月6日，经原告授权，原告丈夫以原告的名义与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于四川省内江市市中区玉溪XX的营业房，建筑面积218㎡，租赁期为36个月，自2014年3月10日至2017年3月9日，年租金为43,200元，原告向被告收取房屋抵押金3,600元并约定违约金。合同履行期间，被告未付清所有款项。合同期满后，双方未另行签订房屋租赁合同，但双方另行约定按4,000元/月继续履行合同。被告总计欠付租金102,300元，且被告在未经原告的同意的情况下案涉房屋转租给第三人，已经严重构成违约。原告请求以被告欠缴的租金的30%计算违约金，即102,300×30%=30,720元。

　　被告门有权未作答辩。

　　本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2014年3月6日签订《房屋租赁协议》，约定将原告所有的位于内江市中区玉溪XX218㎡营业用房租给被告使用，第一年租金为43,200元、第二年租金为48,000元、第三年租金为52,800元，租期为2014年3月10日至2017年3月9日，抵押金3,600元和违约责任等内容。租赁合同到期后，被告继续使用房屋，原告未提异议，截至2018年11月19日，被告陆续支付租金共计145,200元。原告提供的原、被告身份信息、房屋租赁协议、内江市不动产登记信息摘要、内江市房权证、国有土地使用证、中XX公司宗地图、内江市房产分户图、银行明细、微信截图、录音等证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。

　　本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金。2017年3月9日租赁合同到期后，原、被告未续签书面房屋租赁协议，但被告继续使用租赁房屋，原告未提异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，自2017年3月10日起，原、被告于2014年3月6日签订的《房屋租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期。按照约定，2014年3月12日至2017年3月9日的房屋租金为144,000元，原告主张按4,000元/月计算2017年3月10日起的租金，合法有据，本院予以支持;截至2018年11月19日，被告共支付租金145,200元，并未足额支付租金，构成违约，原告有权要求解除合同。被告于2019年6月14日收到民事诉状副本，根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》(川高法[2016]149号)第十七条第四款之规定，本院认定原、被告租赁协议解除之日为2019年6月15日。被告应将诉争房屋退与原告，并支付截至2019年6月14日尚欠的租金107,466.67元及自2019年6月15日起至腾退房屋时止按4,000元/月计算的房屋占用费。被告已支付的押金3,600元应予抵扣，故尚欠租金为103,866.67元。原、被告约定未按期支付租金，应以年租金总额的1%按日支付违约金，该约定过高，原告调整为按照以欠交的房租的30%计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持，故违约金按103,866.67元×30%=31,160元计算。原告未提供证据证明被告将案涉房屋转租给次承租人，故原告请求次承租人搬离案涉房屋的主张，本院不予支持。

　　综上所述，原告提出的要求解除原、被告之间的房屋租赁协议、要求被告交还诉争房屋的使用权即腾退房屋、要求被告支付尚欠租金103,866.67元、违约金31,160元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告门有权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二佰一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、原告李XX与被告门有权于2014年3月6日签订的《房屋租赁协议》于2019年6月15日解除;

　　二、被告门有权于本判决生效之日起十日内向原告李XX支付2017年3月10日至2019年6月14日期间的租金103,866.67元及违约金31,160元;

　　三、被告门有权于本判决生效之日起三十日内将座落于内江市市中区玉溪XX的营业房腾退与原告李XX，并按照4,000元/月支付自2019年6月15日至腾退房屋之日止的房屋占用费;

　　四、驳回原告的其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2,962元，减半收取1,481元，由被告门有权负担。

　　如不服本判决，可以于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。

　　审判员　　徐婷婷

　　二〇一九年七月二十六日

　　书记员　　贺XX