开发商违约延期交房，法院判决解除合同

　　一、代理概况

　　1、【审理法院】大竹县人民法院、达州市中级人民法院

　　2、【案号】(2019)川1724民初2976号

　　3、【当事人】谭XX、陈XX

　　4、【代理人】四川黎明律师事务所 练虎律师

　　5、【案件结果】一审判决解除原被告之间的商品房买卖合同并退还购房款120万元。二审维持原判。

　　二、基本案情：

　　原告作为买受人，被告作为出卖人，双方于2018年7月2日签订了编号为20180XXXX0030《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：出卖人将位于大竹县东湖路80号兴光国际·东湖项目中第1号楼1层1-11号房屋出售给买受人，建筑面积72.61平方米，单价19969.70元/平方米，付款方式为分期付款，买受人于2018年12月31日前分2期支付该商品房购房款为145万元;其中，买受人于2018年7月2日前首期支付该商品房全部价款的82.76%，金额(人民币)XXX元(大写壹佰贰拾万整);买受人于2018年12月31日前第二期支付该商品房全部价款的17.24%，金额(人民币)250000元(大写贰拾伍万元整)。逾期付款在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行;出卖人应当在2018年12月31日向买受人交付该房屋，交付时该房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;逾期在60日后交房，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照签订合同时中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，买受人依合同的约定向出卖人支付了购房款120万元。

　　2019年3月2日，谭XX、陈XX向XX房产发出书面《解除合同通知》，通知载明：“本人谭XX、陈XX于2018年7月2日与贵司签订了《商品房买卖合同》，该合同第15条约定该商品房交付给买受人时符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得[建设工程竣工验收合格证明];2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第18条约定：出卖人在2018年12月31日前向买受人交付商品房。买受人与贵司于2018年6月22日签订”认购协议“，并缴纳了定金6万元，又在签订《商品房买卖合同竣工验收合格证明》(据查：贵司至今未能实际取得)，也未在约定时间内将该房交付于买受人;现已逾期交房超过60日。按照《商品房买卖合同》第19条第1款第1项的约定：逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照签订本合同时中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算给付利息;同时，按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。故根据以上约定及按照《合同法》相关规定，特提出解除双方于2018年7月2日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20180XXXX00307)，并请求向买受人支付约定利息及违约金。”XX房产收到通知后，未提出异议，也不愿意解除合同退还谭XX、陈XX的购房款。

　　三、法院判决：

　　一审判决解除原被告之间的商品房买卖合同并退还购房款120万元。二审维持原判。

　　四、律师点评：

　　根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条、《住房和城乡建设部房屋建筑和市场工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可使用;《中华人民共和国合同法》第279条规定建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第49条规定建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。兴XX公司提供的证据表明涉案商品房竣工验收申请、竣工验收报告和测绘面积不一致，建设工程消防验收和建设工程规划验收均晚于竣工验收报告，且案涉工程直到2019年4月29日才竣工验收备案，超过了双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间逾期60日后，故根据合同约定，谭XX、陈XX享有合同解除权，其于2019年3月2日向XX房产公司发出的解除合同通知，发生合同解除效力。一审法院认定XX房产公司逾期交付房屋，确认解除合同，返还购房款正确。