陈X与滁州市XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　安徽省滁州市琅琊区XX民事判决书

　　(2019)皖1102民初3924号

　　原告：陈X,男,1997年8月27日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。

　　委托诉讼代理人：李新刚，安徽皖江律师事务所律师。

　　被告：滁州市XX公司，住所地安徽省滁州市琅琊区环滁西XX。

　　法定代表人：王*晴，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：王*嵘，该公司常务副总经理。

　　委托诉讼代理人：王XX，安徽XX律师。

　　原告陈X与被告滁州市XX公司(以下简称XXXX公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法由审判员王苏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈X的委托诉讼代理人李新刚、被告XXXX公司的委托诉讼代理人王XX、王*嵘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　陈X向本院提出诉讼请求：1、判令XXXX公司返还购房款17619元;2、判令XXXX公司赔偿3876元;3、本案诉讼费用由XXXX公司承担。事实和理由：2017年9月20日，陈X与XXXX公司签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定XXXX公司将XX铭府8幢901室商品房出售给陈X，该房屋建筑层高为3米，每平方米建筑面积单价4890元，总房价款587729元，2019年5月30日交付房屋。合同签订后，陈X依约付款587289元。2019年6月初，XXXX公司交付诉争房屋。陈X发现张贴在室内的住宅工程质量分户验收记录表载明的房屋净高仅有2.75米，交涉后，XXXX公司告知房屋层高为2.9米，远低于合同约定的层高3米。

　　XXXX公司在庭审中辩称：1、XXXX公司在监管机关公示备案的图纸及文件均表明房屋层高为2.9米，层高并非该楼盘销售卖点，该楼盘开盘均价4650元每平方米，低于同期开盘的同地段其他楼盘。房屋实际层高2.9米与双方签订的《滁州市商品房预售合同》层高3.0米不符，是由于网签合同经办员工是从凤凰城项目过来的工作人员，网签合同套用的是凤凰城项目的模板，由于开盘后购房者人数过多，经办人员审查不严，操作失误所致，非有意所为，且在发现后已主动纠正错误，二期开盘的房屋销售网签合同均改为层高2.9米，楼盘销量远大于一期开盘数量，楼价也高于一期价格。2、网签合同补充协议明确记载，购房人在签订本合同前，均已阅知及认可合同全部条款和各种图纸及文件，XXXX公司在监管机关公示备案的图纸及文件均表明房屋层高为2.9米，陈X签订合同时对层高不一致并未提出异议或者拒绝签订合同，说明陈X对层高2.9米的事实也予以认可。3、层高2.9米符合国家建设标准，并未实质影响陈X对涉案商品房正常使用及价值利用，层高2.9米与层高3.0米对案涉房屋面积不产生影响，陈X依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，要求按照总房价的3%返还购房款17619元及赔偿其3876元的诉讼请求，不符合该司法解释的规定，商品房预售合同也未就层高不符约定的违约责任进行约定，陈X的诉讼请求没有法律依据和事实依据。综上所述，层高误差系员工操作失误所致，非有意所为，请求驳回陈X的诉讼请求。

　　双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈X提交了《滁州市商品房预售合同》复印件、购房增值税普通发票复印件、《住宅工程质量分户验收记录表(空间尺寸)》照片打印件;XXXX公司提交了《滁州市商品房预售合同》补充条款复印件、《XX·铭府项目介绍》打印件、《关于进一步规范商品房销售代理行为通知》(滁国土资房[2017]99号文件)复印件、《滁州市市本级商品住宅销售价格备案申报表》复印件、8#楼施工图纸复印件、滁州市人民政府信息公开网网页截图、XX铭府小区规划方案调整批前公示、XX铭府小区规划总平面图、《安徽鸿坤国建置业有限公司商品住宅销售备案价格表(鸿坤·理想城15幢、20幢、21幢、22幢)》打印件等证据。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证;对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2017年9月20日，卖方(甲方)XXXX公司与买方(乙方)陈X签订了一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：乙方向甲方购买池河路330号《XX铭府》8幢住宅单元901室(以下简称该房屋)，政府批准的规划用途为住宅;据甲方暂测该房屋建筑面积为120.19平方米，其中套内建筑面积为98.06平方米、公用分摊建筑面积为22.13平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款);该房屋建筑层高为3米;该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二;商品房单价为每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)4890元，总价为587729元，于2019年5月30日交付房屋;合同中对其他事项也作出了相关约定。合同签订后，陈X向XXXX公司支付购房款587289元。案涉房屋交付后，陈X发现层高不符合合同约定，双方经协调无果，陈X诉至本院。

　　另查明，案涉房屋建筑层高为2.9米。

　　本院认为：依法成立的合同受法律保护。陈X与XXXX公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点为：XXXX公司就层高与合同约定不符是否构成违约及若构成违约应按何标准承担违约责任。

　　关于XXXX公司就层高与合同约定不符是否构成违约。本院认为XXXX公司构成违约，理由如下：首先，XXXX公司作为房地产开发单位和案涉房屋出卖人，其交付的房屋应当符合法定和约定条件，现其交付的案涉房屋实际层高与合同约定不符，该情形即构成瑕疵履行，即使案涉房屋实际层高符合国家强制性标准，也构成违约。其次，陈X作为普通购房者，在购买房屋时难以做到详尽的了解所购房屋的相关规划设计图纸等资料，对于案涉房屋层高的确认一般只能依赖于合同的约定。而XXXX公司作为有资质的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应是充分了解的，也不缺乏房地产交易经验及合同制作经验，对其单方面制作的格式合同的内容有审查义务，关于其主张合同约定层高3.0米系工作人员录入错误所致，而非其真实意思表示的辩称意见，本院不予采信。故陈X依据双方签订的合同而信赖XXXX公司在合同中约定的层高系其真实意思表示，现案涉房屋层高现状与合同约定不符，XXXX公司应对此承担相应的违约责任。

　　关于XXXX公司应按何标准承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋层高不足已无法补救，XXXX公司应向陈X赔偿因层高不足导致的损失。目前法律法规及司法解释对于层高误差的赔偿标准均没有明确规定，双方对此也无合同约定。现陈X在诉讼请求中所列的赔偿计算依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，但层高与面积对于房屋而言是不相同的决定性因素，例如案涉房屋是按面积计算单价而非按层高计算单价、面积大小决定着商品房交易契税税率的高低和住宅专项维修资金的数额等等;且层高为2.9米与层高为3米相比，并未实质影响陈X对案涉房屋正常使用及利用价值。因此，不宜直接类推适用上述司法解释中法定的面积误差处理原则来处理层高误差赔偿标准问题。但考虑到案涉房屋层高不足，客观上会对居住人居住空间及居住感受造成影响，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定XXXX公司依照房屋总价款的1%赔偿陈X的损失，即587289元×1%=5872.89元，对陈X超出部分的诉讼请求，应不予支持。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、被告滁州市XX公司于本判决生效后十日内向原告陈X赔偿因房屋层高不足造成的损失5872.89元;

　　二、驳回原告陈X的其他诉讼请求。

　　如果被告滁州市XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费340元，减半收取170元，由原告陈X负担124元，由被告滁州市XX公司负担46元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。

　　审　判　员　　王　苏

　　二〇一九年十月二十八日

　　法官助理赵琳

　　代理书记员　　潘文慧

　　本案适用的法律条文及司法解释：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。