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收取首付款后,拒绝办理房屋过户手续

凉山彝族自治州中级人民法院

  案例内容建议格式:

  案情简介:上诉人不愿履行合同义务,拒绝承担违约责任

  简述案情内容:上诉请求:1、依法撤销(2018)川3401民初4232号民事判决,改判上诉人不向被上诉人返还定金2万元不向被上诉人支付违约金2万元;2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:原审法院认定事实不清适用法律错误,应当予以改判,具体理由如下:1、上诉人与被上诉人在双方签订的《存量房买卖合同》中明确约定了被上诉人向上诉人支付购房首付款的方式及期限,直至合同约定的期限届满,被上诉人都没有向上诉人支付应付的首付款项,被上诉人违反合同约定期限付款的行为已构成违约的事实清楚。2、原审法院基于“不安抗辩权”称被上诉人有理由不支付首付款,可以解除双方签订的《存量房买卖合同》的论述与被上诉人未支付购房首付款的这一客观事实相佐,上诉人在本案中才是真正的权益被侵害人,能行使“不安抗辩权”的权利人应当是上诉人。根据上诉人向原审法院提交的“面积计算表”上面显示填表时间为“2018年5月29日”、“离婚协议”调取、复印时间为“2018年5月10日”该两份证据均由上诉人亲自调取,直接证明了在2018年5月29日前,上诉人均在积极办理产权过户相关手续,第三人XX公司在原审中声称上诉人不去相关部门配合调取过户手续完全属于肆意编造,毫无诚信可言的谎言。3、《存量房买卖合同》第六条“甲、乙双方于2018年5月30日前或领到该房权籍出来后3日内到房管部门办理该房屋产权交易手续,丙方协助办理。(在丙方通知买卖双方前来办理过户手续及领取相关产权证书时,任意一方不得以任何理由故意拖延时间,否则视为违约处理,具体违约事项参照本合同第十三条执行)。”之规定,该条款明确约定了产权过户交易的条件,其中房屋权籍因为未办理“合证”,至今尚不能办理该房权籍,合同约定办理过户手续尚未成熟,且被上诉人未在5月30日前向上诉人支付购房首付款的事实行为来看,上诉人并无违约行为。同时,在此交易期间,上诉人从未向被上诉人明确表示其不履行合同义务,不愿出售房屋的意思表示。基于上述合同约定内容和事实,上诉人在此交易过程中从未有任何过错或违约行为,请二审法院依法查清该事实,认定上诉人无违约、过错行为。4、在被上诉人的诉请过程中,其“民事起诉状”中明确表示上诉人与被上诉人“不能私下联系??”“?被告的房产证最近两天可办好,可合证?¨”,基于此,上诉人与被上诉人在交易期间的往来、联系屈指可数。庭审中第三人更是辩称“上诉人经常无故托拖延办证事宜”的“事实”和上述被上诉人的陈述来看,第三人明显陈述前后矛盾,第三人一直推诿责任。第三人作为专业房产交易中介机构,在收取上诉人的产权证时,明知产权证产权人姓名不同,在收取上诉人与被上诉人的居间费用后(至今未退还),案涉房屋的交易亦由其一手操纵,在上诉人积极配合的情况下,至今未完成交易,其责任应由其全部承担。原审法院错误将过错责任强加于上诉人,让上诉人承担违约责任于客观事实不符,裁判结果显然错误。综上所述,原审判决事实不清,上诉人在此交易期间并无过错及违约行为,请二审法院查清事实,依法支持上诉人的上诉请求。

  办案经过

  简述描写办案的经过:被上诉人辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决合理合法,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。一、《存量房买卖合同》第六条约定了房屋过户时间和过户条件,同时也约定了违约金,一审认定事实清楚。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条之规定,只有权籍、权属、申请人身份证明和登记文件齐备无瑕疵,不动产登记机构才予以登记。本案上诉人根本不提供登记过户所需资料,其本应根据《存量房买卖合同》(以下简称《合同》)第六条在2018年5月30日(周三)前与被上诉人办理过户手续,但上诉人在5月29日却以身份证、结婚证、户口本未带和证件被电动车带乡下去了为由,故意不予办理,之后在5月30日又以不能调班为由拒绝到场办理,后又以儿童节、帮同事坐班各种理由拖延办理,直至2018年6月7日,上诉人又以提出看一下产权证为由带上产权证径直离去拒绝办理,后在6月8日明确告知拒绝卖房。《合同》第六条又约定了:或者在领到房屋权籍后3日内办理过户手续。根据《合同》第六条权籍的约定和《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条,可以清楚分析,办理过户前提是权籍、权属(即应办理合证手续)、申请人身份证明、权属来源材料和登记文件齐备无争议、无瑕疵,即该《合同》是附条件的合同,但上诉人故意使该条件不成立,故意以各种借口拖延、拒绝办理,其本质是故意阻止条件成就。根据《合同法》第四十五条规定,过户条件是成立的前提下,上诉人故意不配合办理,导致合同无法继续履行,上诉人应承担违约后果。一审法院根据合同第六条认定上诉人违约,应承担返还定金20000.00元和支付违约金20000.00元,认定事实清楚。二、一审法院适用法律正确。《合同》并没有约定履行的先后顺序,西昌房价本身就高昂,若被上诉人先支付首付款276000.00元后再办理过户,可能存在一房二卖或拖延过户和拒绝交房等高风险,第三人对此予以把控,拒绝被上诉人在合证、过户前置条件不满足的情况下交付第一期费用,是对被上诉人合法权益的保护,也是降低交易风险的选择。因没有约定先后履行顺序,一审法院适用《合同法》第六十六条是正确的。被上诉人没支付第一期房款也符合《合同法》第六十六条规定的不安抗辩权,被上诉人至始至终没有过错、也没有违反《合同》约定的违约行为。三、上诉人违约后,被上诉人仍旧积极主动补救,并没有立即要求解除合同,也没有要求承担赔偿损失等违约责任,但上诉人在2O18年6月8日明确告知不再出售,依法就应当承担违约责任。《合同》约定过户的时间,但上诉人屡次以各种理由不予办理过户,而被上诉人仍然在2018年6月8日前积极配合,积极向第三人催促办理,但上诉人却在2018年6月8日明确告知不再出售,是根本违约行为,根据《合同》第六条、第十三条应承担违约责任。被上诉人遵循按照合同约定积极履行了义务,上诉人没有按照合同约定全面履行自己的义务,并且在2018年5月30日未到场与被上诉人、原审第三人办理房屋产权交易过户手续,是以自己的行为表明不再履行合同约定的主要义务,被上诉人有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之相关规定行使解除合同的权利;根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、一百零八条之规定,上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》中约定了违约金,且因上诉人以自己的行为表明不再履行合同约定的主要义务,构成违约,被上诉人有权行使要求上诉人承担违约责任的权利。四、上诉人的违约给被上诉人造成巨大损失,滥用上诉权进一步扩大被上诉人的损失并且造成司法资源的浪费应承担一、二审的诉讼费和相应的法律责任。综上,被上诉人一审提交的证据确实充分,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,(2018)川3401民初4232号判决合理合法,请求二审法院驳回上诉人的所有上诉请求,维持一审判决,以维护当事人的合法权益。

  案件结果

  简述案件的结果:上诉理由不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

  律师说法

  简述本案中应用的法条:《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条,《合同法》第四十五条、第六十六条、第九十八条、第一百零七条、一百零八条。


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基本信息

裁判日期:2019/06/13 星期四 16:00:00

审理法院: 凉山彝族自治州中级人民法院

参与本案的律师

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