天津市XX公司与张X、天津市XX*XXX租赁合同纠纷一审民事判决书

　　天津市武清区人民法院民事判决书

　　(2017)津0114民初11824号

　　原告：天津市XX公司。住天津市武清区。

　　法定代表人：季*禧，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：吴慧强，天津至大律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：马XX，天津至大律师事务所律师。

　　被告：张X，男，1983年12月31日生，汉族，住天津市和平区。

　　被告：天津市XX*XXX。住天津市武清区XX。

　　原告天津市XX公司(以下简称XX公司)与被告张X、天津市XX*XXX(以下简称至*XXX)租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴慧强到庭参加了诉讼，被告张X、至*XXX经本院合法传唤未到庭参加诉讼。此案现已审理终结。

　　XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与二被告的租赁合同于2017年6月27日解除;2、判令二被告向原告支付截至2017年6月30日的租赁费49821元，截至2017年8月31日的逾期付款违约金7572.79元及至实际给付之日止的逾期付款违约金;三、判令二被告向原告支付截至2017年8月31日的物业管理费25200元，截至2017年8月31日的逾期付款违约金1915.2元，及至实际给付之日止的逾期付款违约金;四、判令二被告向原告支付截至2017年8月31日的占有使用费99918元;五、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2016年3月29日，原告与被告张X签订《租赁合同书》及补充合同，约定原告向被告张X出租位天津市武清区9部分区域，计租面积210平方米，租赁期限自2016年4月1日-2019年3月31日，租赁用途为经营餐饮;租赁费为每日每平米2.6元，物业管理费标准为每月每平方米30元，被告张X应于每月第一个工作日前向原告支付上述费用;原告给被告3个月免租期，免租期内被告无需缴纳租金，但应及时支付物业管理费及其他相关费用。2016年3月30日，被告张X向原告支付了租赁保证金，原告向被告交付了上述租赁区域。2016年6月28日，经营者王X使用该区域作为住所地注册成立了天津市XX*XXX，与被告张X共同经营过锅瘾三汁焖锅店。原告通知于2017年1月1日开始计租，二被告自2017年4月起未向原告交纳租赁费，自2017年5月起未向原告支付物业管理费，且自2017年5月29日起擅自停业。后原告依据《租赁合同书》第3.3.7条及6.1.2.2条之规定于2017年6月27日向二被告送达了解除合同通知书，二被告应依据租赁合同书第3.5条之规定自租赁合同解除后三日内将租赁区域恢复原状并交还原告。截至2017年8月31日，二被告应向原告支付租赁费49821元及物业管理费25200元，并应依据《租赁合同书》第4.3.1条之规定向原告支付逾期付款违约金9487.99元，同时应支付原告占有使用费99918元。原告向被告催要未果，故成诉。

　　张X、至*XX公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

　　原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、天津市商品房买卖合同及委托租赁协议各2份，证明原告有权对涉诉区域进行经营管理，其中买卖合同中的面积为87.03平方米，其余122.97平方米原告称系二层屋顶部分公共区域面积;2、租赁合同书及补充合同，证明原、被告系租赁合同关系及双方对租赁面积、租金、物业管理费、违约金等约定;3、通知函，证明原告于2017年1月1日起收取合同约定的各项费用;4、解除合同通知书及送达证明，证明原告于2017年6月27日向被告送达了解除合同通知书;5、收据三张，证明被告仅向原告缴纳了2017年1-4月的物业管理费共计25200元。本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，原告与被告张X签订《租赁合同书》及补充合同，约定原告向被告张X出租位天津市武清区9部分区域，计租面积210平方米，租赁期限自2016年4月1日-2019年3月31日，租赁用途为经营餐饮。合同约定，租赁费第一个年度为每日每平米2.6元，月16607元，物业管理费标准为每月每平方米30元，被告应于每月第一个工作日前向原告支付上述费用;如未能按照约定按期缴付租金及其他费用的，除应足额补交外，还应按照所欠租金及其他费用总额的日千分之二交纳违约金;同时，合同约定，被告未按约定交纳首期租金、物业管理费及租赁保证金，逾期超过7日的，被告在开业后合同期内，逾期1个月未交纳租金的，原告均有权单方解除合同;合同6.1.2.2约定，原告在被告租赁经营的场地门口或其他醒目位置张贴文件，在租赁场地内任何部位留置文件或将文件张贴于商场告示栏，即视为合理通知被告，留置或张贴日为送达日。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，并告知商户自2017年1月1日开始收取合同相关费用。被告向原告交纳了2017年1月1日-2017年4月30日的物业管理费共计25200元，原告给付被告3个月免租期至2017年3月31日。自2017年4月1日始，被告应向原告交纳租金，但一直未予交纳，并于2017年5月29日停止营业。2017年6月27日，原告向被告送达了解除合同通知书。庭审中，原告称已于2017年9月1日收回涉案的房屋。上述事实，有原告陈述及提供的上述证据予以在卷佐证，被告未到庭质证亦未提交相反证据予以反驳，故本院对上述事实予以认定。

　　本院认为，原、被告虽然在平等、自愿的基础上签订了租赁合同及补充合同，合同条款亦系双方真实意思表示，但原、被告签订的租赁合同中只有87.03平方米租赁面积具有合法证件且签订了房屋买卖合同，另122.97平方米原告自称系二层屋顶部分公共区域面积，且未能就该部分建筑提供规划许可，故在双方签订的租赁面积为210平方米的租赁合同中，涉及87.03平方米具有购房合同的部分有效，涉及122.97平方米的部分无效。但无论有效与否，双方自愿按照210平方米计租，故被告应按照约定的210平方米并依照约定的租金标准向原告交纳租金及占有使用费。

　　合同签订后，原告已依约为被告提供了租赁房屋，被告已按租赁合同面积实际使用，故应向原告交纳房屋租赁费用。现被告未予交纳，原告于2017年6月27日向被告发送解除合同通知书并张贴于被告店铺，被告未对此提出异议，故原告与被告张X之间的租赁合同已于2017年6月27日解除。原告请求被告张X支付2017年4月1日-2017年6月30日的租赁费用，本院依照双方合同约定标准予以支持到2017年6月27日，即48183元。原告请求按照日千分之一的标准计算租金的逾期付款违约金并计算到2017年8月31日，因合同中约定了每月第一个工作日为付款日，逾期付款的应按日千分之二计算违约金，故原告请求不违反合同约定及法律规定，本院对此予以支持，数额为7539.58元;原告请求被告张X支付2017年5月1日-2017年8月31日的物业管理服务费，因双方合同中对此有约定，故物业管理服务费应按合同约定标准每月每平方米30元计算到双方合同解除之日即2017年6月27日，为11970元。原告请求计算到2017年8月31日，因双方合同已经于2017年6月27日解除，故该请求依据不足，本院对此不予支持;原告请求被告张X支付物业管理服务费的逾期付款违约金，并计算到2017年8月31日，不违反合同约定及相关法律规定，本院对此予以支持，经计算为1902.6元;原告请求上述逾期付款违约金计算到实际给付之日，本院酌情认定该逾期付款违约金应以上述欠款总额，即60153元为基数，按照日千分之一标准，自2017年9月1日计算到实际给付之日;原告请求被告张X支付至2017年8月31日的房屋占有使用费99918元，因原告未提供证据证明被告在此期间占用涉案房屋，故本院对此不予支持;原告请求被告至*XXX承担上述责任，但未提供证据证明二被告之间存在关系，因租赁合同系被告张X所签订，故被告至*XXX对此不承担责任。

　　综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、原告天津市XX公司与被告张X于2016年3月29日签订的《荔隆广场租赁合同书》及补充合同于2017年6月27日解除;

　　二、被告张X于本判决生效之日起十日内给付原告天津市XX公司租赁费用48183元，截止至2017年8月31日的逾期付款违约金7539.58元;

　　三、被告张X于本判决生效之日起十日内给付原告天津市XX公司物业管理费11970元，截止至2017年8月31日的逾期付款违约金1902.6元;

　　四、被告张X于本判决生效之日起十日内给付原告天津市XX公司逾期付款违约金(以60153元为基数，按照日千分之一标准，自2017年9月1日计算至实际给付之日);

　　五、驳回原告的其他诉讼请求。

　　如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3988元，由原告天津市XX公司负担2533元，由被告张X负担1495元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

　　审　判　长　佟　鑫

　　代理审判员　陈　楠

　　人民陪审员　王美荣

　　二〇一八年六月二十一日

　　书　记　员　李晓静

　　《中华人民共和国合同法》

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

　　第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。