康XX与亢X、李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

康XX与亢X、李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

呼和浩特市中XX

民事判决书

（2018）内01民终2237号

上诉人(原审原告)：康XX，企业法定代表人，住呼和浩特市。

被上诉人(原审被告)：亢X，单位职员，住呼和浩特市。

委托诉讼代理人：刘XX，内蒙古若辉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：李XX，单位职员，住呼和浩特市，与亢X为夫妻关系。

委托诉讼代理人：刘XX，内蒙古若辉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。

上诉人康XX因与被上诉人亢X、李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康XX，被上诉人亢X、李XX及共同委托诉讼代理人刘XX、李文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

康XX上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，发回重审或者改判。事实与理由：一审判决认为："康XX陈述亢X、李XX于2017年10月9日擅自涨价的行为构成违约，因康XX已经构成违约，康XX与亢X、李XX对房屋价格的协商，应认定为亢X、李XX与康XX对于房屋买卖合同的协商，对于康XX与亢X、李XX之间的协商行为，亢X、李XX并未构成违约。"对此判决的认定，康XX认为，一审判决对亢X、李XX擅自变更合同提涨房价违约过错的事实认定不清，适用法律不当，其理由是：1、在一审判决已对康XX与亢X、李XX2017年8月13日签订的房屋买卖合同认定为合法有效的前提下，合同所约定的房价240万元，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定就不得擅自变更，然而亢X、李XX不顾已订合同的法律效力，在收取康XX订金20万元和购房款80万元后，便于2017年10月9日采取相约对话的方式明确告知康XX将其房价提涨至300万元，否则，不予出卖，导致康XX准备支付的购房款被迫停付，造成了合同不能继续履行，合同目的不能实现的违约后果。一审判决对其亢X、李XX反悔合同的违约事实，未做认真调查研究，在明知有效房屋买卖合同已予约定的房价为240万元的情况下，竟然将其亢X、李XX擅自变更合同提涨房价的违约事实，认为是亢X、李XX与康XX对于房屋买卖的协商是错误的。二、康XX与亢X、李XX签订的房屋买卖合同第二条第一项中明确约定"康XX在2017年8月13日支付定金20万元，如果反悔定金不予退还"，在此合同第三条中又约定了"本合同经双方或代理人签字生效，并对双方都具有约束力，如有违约、违约方愿承担违约责任。"由此可见，该合同约定的定金不予返还，针对的只是康XX交付定金后，有其反悔合同的违约情形，在一审判决已认定双方合同约定了定金和违约金条款的情况下，由于康XX在履行合同的过程中没有反悔合同，只有交付购房款不符合约定的违约行为，因而适用承担的且违约责任的违约金而不是定金。一审判决混淆了定金和违约金的适用范围，判决亢X、李XX不予返还定金20万元显然是不正确的。三、一审判决认为："因康XX已经构成违约，应认定亢X、李XX提涨房价是对于房屋买卖合同的协商，亢X、李XX并未构成违约"，对此认定的理由，康XX认为，康XX虽有支付购房款不符合约定的违约行为，但不是亢X、李XX可以反悔合同提涨房价的违约理由。一审判决却以此理由，作为认定亢X、李XX反悔合同提涨房价是对房屋买卖价格的协商，而未构成违约，没有法律依据。

亢X、李XX辩称，一、一审判决认定事实清楚、应当予以维持。康XX与亢X、李XX双方签订了《房屋买卖合同》，合同第二条明确约定：康XX如果反悔定金不予退还。康XX应在2017年8月13日支付定金20万元；应在2017年8月20日前需向亢X、李XX支付购房款180万元；应在2017年9月15日前康XX一次性向亢X、李XX付清购房款40万元。合同第三条约定，如有违约，违约方承担违约责任，并赔偿责任。康XX于2017年8月12日支付购房款1万元；8月14日支付9万元；8月15日支付10万元；8月28日支付40万元；9月19日支付29万元；9月22日支付11万元以上合计100万元。综上，康XX没有一笔款项是如约支付，已经构成根本违约。二、亢X、李XX如约履行合同义务，不构成违约。亢X、李XX与康XX交付定金后，便将小院和仓库腾出，交付给康XX占有、使用，表明了履行合同的诚意。但康XX不按期支付购房款，亢X、李XX无法继续履行合同。康XX称是因为亢X，李XX擅自对房屋进行涨价，导致合同目的不能实现，这是无任何事实依据的。假使康XX与亢X、李XX在2017年10月9日谈过房屋涨价问题，也是康XX在最后的付款履行期限（2017年9月15日）后，已经构成违约的前提下，双方对买卖合同的协商，该协商未果行为不能豁免康XX逾期付款行为的违约性。三、一审法院适用法律正确，应当予以维持。因康XX迟延履行债务致使合同目的不能实现，具备合同的法定解除情形。一审法院依据《中华人民共和国合同法》九十七条、一百零七条，要求康XX承担违约责任，并无不当。因康XX违约行为，其所付定金无权要求返还，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，一审法院判决并无不当。因此，康XX未依据合同履行约定，构成违约，双方均同意解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定以及双方签订的合同约定，康XX所支付的购房定金20违约，不予退还。

康XX向一审法院起诉请求：1.判令解除康XX与亢X、李XX之间的房屋买卖合同；2.判令亢X、李XX返还康XX购房款80万元；3.判令亢X、李XX双倍返还康XX购房定金40万元；4.判令诉讼费用由亢X、李XX负担。

李XX、亢X向一审法院变更后的反诉请求：1.依法判令解除康XX与亢X、李XX之间签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令亢X、李XX有权对收取康XX20万元定金不予退还；3.依法判令康XX赔偿占用亢X、李XX房屋期间产生的仓储费及保管费2万元（暂计至起诉之日起）；4.案件受理费、反诉费均由康XX负担。

一审法院认定事实：2017年8月13日，康XX（乙方、买方）与李XX（甲方、卖方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于呼和浩特市××区东房屋卖给乙方所有，乙方愿接受甲方房屋。第一条房屋状况：房屋座落于呼和浩特市××区东，房屋产权号：呼房权证如意开发区字第200XXXX9859号，产权面积234．94平方米，用途为住宅；第二条：甲乙双方商定成交价格为240万元，其中包括车库及小院。1.乙方在2017年8月13日支付定金20万元整，如果乙方反悔定金不予退还；2.乙方在2017年8月20日前需给甲方支付购房款180万元整，甲方收到以上购房款后，配合乙方过户；3.2017年9月15日前乙方需向甲方一次性付清购房余款40万元，定金抵充房款；4.甲方如期收到以上全部购房款后，于2017年10月1日前腾出房屋；第三条：本合同经双方或代理人签字生效，并对双方都具有约束力。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失；第四条：乙方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续，甲乙双方过户时所涉及到的所有税、费用全部由乙方承担。2017年8月12日，康XX向亢X、李XX付款1万元；8月14日支付9万元；8月15日支付10万元；8月28日付款40万元；9月19日付款29万元；9月22日付款11万元。以上合计人民币100万元。2018年6月12日，一审法院对李XX、亢X制作询问笔录，李XX、亢X自愿变更反诉请求，撤回对于康XX关于赔偿违约损失30625元的反诉请求。庭审中，康XX认可2017年8月20日左右，占用亢X、李XX房屋的车库及小院存放东西，现仍在使用，未腾退。

一审法院认为，康XX与亢X、李XX签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效。康XX与亢X、李XX应按照合同约定履行各自的义务。康XX未按照合同约定向亢X、李XX支付购房款，已经构成违约，应当承担违约责任。康XX陈述称亢X、李XX于2017年10月9日擅自涨价的行为构成违约，因康XX已经构成违约，康XX与亢X、李XX对于房屋价格的协商，应认定为亢X、李XX与康XX对于房屋买卖合同的协商，因双方未达成一致，协商未果，对于康XX与亢X、李XX之间的协商行为，亢X、李XX并未构成违约；康XX诉称解除合同，亢X、李XX亦反诉请求解除合同，故对于解除康XX与亢X。李XX双方之间的《房屋买卖合同》的诉请，应予以支持；康XX违反合同约定，构成违约，因双方合同中约定了定金及违约金条款，亢X、李XX反诉请求适用定金条款，符合法律规定，故对于亢X、李XX反诉请求康XX支付的20万元定金不予退还的诉请，应予以支持；合同解除后，康XX支付的80万元购房款，应予以返还，康XX占用亢X、李XX的房屋应予以腾退，故对于康XX请求亢X、李XX返还购房款80万元的诉请，予以支持；对于亢X、李XX反诉请求康XX支付占用房屋期间的仓储费、保管费的诉请，因对于费用的数额，亢X、李XX未提交证据证明数额的计算依据，故对于其主张的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除康XX与李XX、亢X签订的《房屋买卖合同》；二、李XX、亢X于本判决生效之日起十五日内返还康XX购房款80万元；三、李XX、亢X收取的康XX支付的房屋定金20万元不予退还；四、驳回康XX的其他诉讼请求；五、驳回李XX、亢X的其他反诉请求。诉讼费：本诉案件受理费减半收取7800元，反诉案件受理费减半收取2150元，由亢X、李XX负担5200元，康XX负担4750元。

本院二审期间，康XX新出示证据"微信聊天记录"，拟证明康XX一直在履行合同，支付购房款，不存在违约行为；亢X、李XX对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，假使存在这个微信记录，该时间也是9月29日，也已经超过双方签订的买卖合同的最后付款期限即2017年的9月15日。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是康XX在本案中是否存在违约，其请求亢X、李XX返还定金20万元的主张能否成立。

因康XX未能按照与亢X、李XX签订的《房屋买卖合同》中的约定，向亢X、李XX履行支付购房款的义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任。但因双方在合同中既约定了定金又约定了违约金，经一审法院释明亢X、李XX明确表示放弃了违约金条款，选择适用定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条即："当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"的规定，本案中，因康XX迟延支付购房款造成合同无法继续履行，且要求解除合同。康XX，无权要求返还定金，对其支付亢X、李XX20万元的定金不予退还。一审判决的此项认定符合法律规定，本院予维持。

综上所述，康XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9800元，由康XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长   杨XX

审　判　员   鄂晓红

代理审判员   韩东妹

二〇一八年十月二十九日

书　记　员   贾XX