赵某某与闻某某房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

　　再审申请人(一审原告、二审上诉人)：赵某某，女，1977年10月30日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。

　　委托诉讼代理人：王晓影。

　　被申请人(一审被告、二审被上诉人)：闻某某，男，1963年6月13日出生，汉族，住江苏省南京市。

　　委托诉讼代理人：汤圣泉。

　　委托诉讼代理人：朱大胜。

　　再审申请人赵某某因与被申请人闻某某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院(2016)苏01民终3258号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年3月31日作出(2016)苏民申5544号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵某某的委托诉讼代理人王晓影、被申请人闻某某某的委托诉讼代理人汤圣泉、朱大胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　赵某某申请再审称，1.原审判决认定事实错误，忽略了经济适用房与拆迁安置房的区别，两种房屋的取得方式完全不同，案涉拆迁安置房虽然是发放了经济适用房的产权证，但只是等同于经济适用房管理。2.原审判决适用法律错误，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台于2007年，只是一般规范文件;本案合同签订于2006年，不能溯及适用;闻某某也不是因为家庭困难取得住房的;约定5年不得转让只是巧合，现在已经符合上市条件;案涉房屋买卖没有损害社会公共利益。请求撤销一、二审判决，改判支持赵某某一审诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由闻某某负担。

　　闻某某辩称，1.本案并非房屋买卖关系而是借用关系，事实情况是当时闻某某由于房屋拆迁获得经济适用房房屋购置指标，但是由于无钱购买，所以让其亲戚即闻某某的妻姐代为垫付购房款等费用共计178069.56元，后闻某某的妻姐让其女儿赵某某代为垫付相关费用，并承诺该房屋购买后让其一直居住，待闻某某返还所垫付费用后再将房屋返还。2014年闻某某多次要求返还购房款并要求赵某某返还房屋，遭到拒绝从而产生纠纷。2.房屋的性质问题，案涉房屋是经济适用房，根据当时的拆迁政策规定，拆迁安置房的补偿有两种形式，一种是货币补偿，一种是统拆补建，闻某某选择的是货币补偿从而获得经济适用房的申购指标再去购买经济适用房，所以该房屋并非原拆迁房屋的对价所得。3.退一步讲，即使本案是经济适用房的买卖关系，也因为违反了公共利益而导致合同无效。一、二审法院判决都是依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，而不是依据国务院的行政法规判决无效，判决是正确的。申请对《南京市房地产买卖契约》上闻某某签字时间、填写内容书写时间和落款日期是否一致进行司法鉴定。请求驳回再审请求。

　　赵某某向一审法院起诉请求：判令闻某某立即协助赵某某办理案涉房屋的过户手续，由闻某某承担本案的诉讼及保全费用。一审法院认定事实：赵某某的母亲与闻某某的妻子系姐妹。讼争房屋系闻某某拆迁安置房。2006年6月10日，赵某某、闻某某双方签订1份《南京市房地产买卖契约》，约定由闻某某将其坐落于南湾营二期A组团22幢1单元801室(现地址为栖霞区百水桥南路1号22幢1单元801室)房屋转让给赵某某。此房购房款为178069.56元。其中第五条约定为双方定于2007年12月前正式交付该房屋，于2011年12月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。随后，赵某某以闻某某的名义向开发商缴纳相关购房款以及维修基金、契税等费用。拿到房屋后，赵某某即装修入住至今。5年期满后，赵某某要求闻某某协助办理房屋过户手续时，闻某某拒绝办理。赵某某遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案主要争议为赵某某与闻某某签订的《南京市房地产买卖契约》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，损害社会公共利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，赵某某、闻某某双方签订的《南京市房地产买卖契约》系对经济适用房的转让，而国务院制定的国发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，赵某某、闻某某双方签订的《南京市房地产买卖契约》无效，赵某某要求闻某某协助办理涉诉房屋转让过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方当事人本案未提出与合同无效有关的解决纠纷的请求，故一审法院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项之规定，判决：驳回赵某某的诉讼请求。一审案件受理费3861元，减半收取1930元，诉讼保全费1410元，合计3340元，由赵某某负担。

　　赵某某不服一审判决,上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵某某一审诉讼请求或者发回重审，并由闻某某承担一、二审诉讼费用、保全费。二审法院认定事实与一审法院认定事实相同。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，双方当事人签订的买卖房屋协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。理由是：1.本案所涉买卖房屋协议违反经济适用房管理制度，系双方当事人明知。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据相关规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。对此，双方当事人是明知的。2.当事人因拆迁而获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的管理规定。根据南京市的有关规定，部分项目因拆迁需要安置的，被拆迁人可以享有选择经济适用房进行安置的优惠条件。本案中，闻某某因拆迁需要安置而选择了经济适用房，拆迁安置方式的选择权在被拆迁人，无论是选择货币安置、实物安置或者货币和实物结合的安置，按有关法律和政策规定，均要对被拆迁房屋进行市场价格评估，并遵循等价交换或略有补偿的原则。拆迁人对本案闻某某的被拆房屋进行评估后，闻某某选择与政府严格限定价格的经济适用房进行等价交换，这种选择较之选择市场价格的商品房或者货币安置，其可以获得比一般商品房更多的住房面积，而该等价交换的经济适用房价格与实际价值不同，不包括土地使用费、减免的规费等，亦即其取得的经济适用房的所有权是存在一定限制的，因此其对经济适用房的处置应当遵守相关制度和规定，对此，在闻某某取得的经济适用房权证上有明确的注明。如果其违反规定买卖，则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，对于其他选择一般商品房安置或者货币安置的被拆迁人而言，也是不公平的。3.违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述，经济适用房是国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因某些特定原因，经政府批准而取得购买经济适用房资格的人，在购买、适用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，采取规避当时违反管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。综上，双方当事人签订的买卖房屋协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。

　　关于本案的处理问题，二审法院认为，合同无效自始无效，并不能因规避政府管理制度、因合同履行期限长短而改变。据此，本案中，赵某某主张双方签订的买卖房屋协议有效的请求，二审法院不予支持。赵某某基于合同有效而诉请闻某某协助其办理涉案房屋过户手续，因涉案协议无效，其请求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损害，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案造成合同无效的原因和责任是相当明确的，但由于双方当事人在诉讼中均未提出与合同无效相关的解决纠纷的请求，故二审法院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。综上，赵某某的上诉请求和理由均不成立，二审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3861元，由上诉人赵某某负担。

　　本院再审查明事实与一、二审查明事实相同。

　　本院再审认为，本案双方当事人的主要争议是案涉《南京市房地产买卖契约》的效力。闻某某认可自愿缔约的事实，并无欺诈、胁迫的情形，该契约第一条即约定闻某某自愿将其房屋出售给赵某某，第五条约定双方定于2007年12月前正式交付该房屋，于2011年12月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。此后赵某某缴纳了案涉房屋购房款以及维修基金、契税等费用，拿到房屋后即装修入住至今。对此双方当事人在本案一、二审阶段均无异议。故应认定订立该买卖契约是双方真实意思。闻某某再审辩称就案涉房屋与赵某某之间形成的是借用关系，与上述约定内容相悖，且其未就其抗辩主张提交证据证明，本院不予采信。闻某某对于买卖契约上的签名真实性并无异议，应视为其认可或追认买卖契约内容，其于再审阶段申请鉴定签字时间、填写内容书写时间和落款日期是否一致并无必要，本院不予许可。

　　《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定经济适用房五年之内不得直接上市交易，目的在于保护城市低收入家庭享受保障性住房的权益。而案涉房屋系拆迁安置房，虽然也属于经济适用房，但并非用于解决城市低收入家庭住房困难的房屋;闻某某辩称其并非通过统拆补建、而是通过货币拆迁获得经济适用房认购指标再购买经济适用房，即使该主张成立亦不影响对案涉房屋性质的认定。因此，案涉房屋的交易不对城市低收入家庭的住房权益构成损害，不违反社会公共利益。赵某某关于原审判决认定案涉《南京市房地产买卖契约》无效适用法律错误的理由成立，本院予以支持。案涉《南京市房地产买卖契约》合法有效，闻某某应当依照约定履行协助赵某某办理不动产产权过户的义务。

　　综上所述，原审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项认定《南京市房地产买卖契约》无效不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款规定，判决如下：

　　一、撤销江苏省南京市中级人民法院(2016)苏01民终3258号民事判决、南京市栖霞区人民法院(2016)苏0113民117号民事判决;

　　二、闻某某于本判决生效后二十日内将位于江苏省南京市栖霞区百水桥南路1号22幢1单元801室的房屋所有权、国有土地使用权转移登记至赵某某名下。

　　一审案件受理费3861元、减半收取1930元，诉讼保全费1410元，二审案件受理费3861元，均由被申请人闻某某负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长邹宇

　　审判员侍婧

　　审判员赵畅

　　二〇一七年十月十六日