房屋买卖合同，买房贷款遇到问题，卖方要求解约并要求支付大额违约金。反诉全部驳回。

　　原告(反诉被告):****，男，1988年12月14日生，汉族，住上海市青浦区。

　　委托诉讼代理人:赵慧，上海创同律师事务所律师。

　　被告(反诉原告):****，男，1981年12月22日生，汉族，住上海市松江区。

　　原告****与被告****房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后依法适用简易程序，于2017年1月3日进行了第一次证据交换，本院于2017年1月10日受理被告****提起的反诉，并于2017年3月1日进行了第二次证据交换及第一次公开开庭审理，于2017年5月9日进行了第二次公开开庭审理。

　　原告****及其委托诉讼代理人赵慧，被告****均到庭参加诉讼。

　　审理中，经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限三个月。

　　本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告之间的房屋买卖合同关系;2.被告以总房价款2,110,000元为基数，按照每日万分之五为标准，向原告支付逾期20日的付款违约金21,100元;3.被告按照总房价款2,110,000元的20%向原告支付赔偿金，计422,000元。

　　事实和理由:2016年8月18日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告将房屋出卖给被告，房屋价款为2,110,000元。

　　被告应于2016年9月15日之前支付房价款400,000元,然被告以各种理由迟迟未付，双方多次沟通未果后，故原告诉至法院，望判如所请。

　　被告辩称，其同意与原告解除双方之间的房屋买卖合同关系，但其余诉讼请求不予认可。

　　首先，被告购买原告位于上海市松江区乐都西XXXXX弄XXX号XXX室房屋，并非诉状和解除合同通知书中的“乐都亚路”;其次，在上述房屋买卖合同之外，双方另签订了特别协议一份，明确约定2016年11月15日前被告支付原告房款300,000元。

　　然原告一直未将上述房屋转移登记至被告名下，故为维护自身利益，其未支付300,000元房款;最后，被告一直主动与原告及中介联系。

　　被告****反诉称:1.解除原、被告之间的房屋买卖合同关系;2.原告返还被告房屋定金及首付款580,000元;3.原告以已付款580,000元为基数，按照日万分之五为标准，计算15天，向被告支付违约金4,350元;4.原告按照总房价款2,110,000元的20%向被告支付赔偿金，计422,000元。

　　事实和理由:原、被告之间曾于2016年8月18日签订房屋买卖合同、同年8月27日签订上海市房地产买卖合同、同年9月13日签订特别协议，上述三份合同均约定2016年10月15日之前办理产权过户手续，然原告迟迟不予办理，故提出如上反诉请求。

　　原告针对反诉辩称，同意解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，但因其并无任何违约行为，故不应向被告支付违约金及赔偿金。

　　至于被告返还已付款580,000元的诉讼请求，其同意在扣除被告应付违约金及赔偿金后予以返还。

　　根据当事人提供的证据，本院认定事实如下:原告系位于上海市松江区乐都西XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)登记权利人。

　　一、原、被告签订合同情况

　　2016年8月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋买卖合同，约定:1.甲方将涉案房屋出售给乙方;2.总房价款为2,110,000元，首期房价款为500,000元(包含尾款10,000元，由居间方代为保管)，第二期房价款为1,210,000元，以银行贷款方式支付，乙方于2016年9月15日通过转账方式支付其他房价款400,000元;3.乙方应于合同约定的过户期限内或满足该条款约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方;4.甲、乙双方应于2016年10月15日之前向房地产交易中心办理产权过户及抵押(若有)登记手续;5.甲、乙双方任何一方未按照本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。

　　若守约方解除本合同的，须书面通知书对方，且违约方需按照总房价款20%向守约方支付违约金。

　　合同另对其他事项进行了约定。

　　2016年8月27日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉案房屋签订上海市房地产买卖合同，约定:1.房屋总价为1,750,000元;2.甲、乙方双方确认在2016年10月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;3.乙方逾期未按照合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。

　　逾期超过二十日后，乙方仍未付款的，除了乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。

　　甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方;4.乙方应于签订本合同后当日内支付甲方全额首期房价款530,000元;5.甲方同意乙方通过银行贷款1,210,000元的形式支付第二期房价款,乙方应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款……若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核额度不足申请额度，则乙方应于本协议送件(甲、乙双方赴上海市松江区房地产交易中XX申请办理产权过户及抵押登记手续)当日将其补足并支付给甲方。

　　待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)……二十一日内，甲、乙双方赴上海市松江区房地产交易中XX申请办理产权过户手续;乙方应自行支付或上海中原代为转付甲方房价尾款10,000元;等。

　　此外，被告提供原告(甲方)与其(乙方)签订的无落款日期的特别协议一份，约定:1.涉案房屋总成交价为2,110,000元;2.甲、乙双方签订上海市房地产买卖合同的合同价款为1,750,000元，其中差额部分为360,000元，不包含在上海市房地产买卖合同价格内，需乙方另行支付给甲方;3.乙方应在甲乙双方签订本合同后2日内支付给甲方部分首期房价款580,000元，其中包含已付定金50，000元，不包含尾款20,000元;第二期差额共计300,000元，于2016年11月15日前由乙方直接支付于甲方;第三期房价款为1,210,000元，由银行直接放款给甲方;尾款20,000元将于交房当日由乙方直接支付给甲方;4.乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。

　　逾期超过十五日后，乙方仍未付款的，除了乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。

　　甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方……;5.甲方未按照本合同约定期限将涉案房屋交付的，应向乙方支付违约金，按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过十五日后，甲方仍未付款的，除了甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%;等。

　　关于上述特别协议，被告称在其签字之前部分协议内容已经填好，特别是第二笔款项300,000元支付时间是当面由中介填写的，中介询问其“2016年11月5日可以吧”，其说可以的。

　　但内容都是原、被告及中介磋商后的结果。

　　对此，原告质证认为，该份协议同房地产买卖合同是其一起签字的，当时协议内容为空白，中介告知其签订该份协议的目的是固定房屋买卖合同与房地产买卖合同差价360,000元，并未涉及款项支付时间的变更，因此其在协议后签字。

　　庭审中，原、被告提供各自与中介的录音，上述两份录音证据显示中介均确认原告签订特别协议之时，协议内容为空白。

　　二、房款支付情况

　　2016年8月18日，被告向原告支付房款20,000元，后被告向原告支付房款30,000元，2016年8月31日，被告向原告支付房款530,000元，合计向原告支付房款580,000元。

　　原告提供其与中介之间2016年9月24日微信聊天记录，以证明其一直按照房屋买卖合同约定向中介催促被告支付400,000元。

　　被告对于微信聊天记录质证认为，微信内容中并未涉及款项问题且原告未直接向被告催促，支付时间的变更已经得到原告许可。

　　三、其他

　　2016年12月6日原告向被告发出解除合同通知书，并于2016年12月7日签收。

　　被告确认收到该份解除通知书，但在其收到的解除通知书中原告将涉案房屋地址写为“乐都亚都”，且庭审中原告提供的通知书的落款时间与其收到的通知书中落款时间不一致。

　　庭审中原告确认涉案房屋目前价格并未低于出售给被告的价格，大概在2,300,000元左右。

　　以上事实，主要由上海市房地产权证、房屋买卖合同、特别协议、上海市房地产买卖合同、收款收据、录音、解除合同通知书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

　　本院认为，本案的争议焦点在于:一、原、被告之间的房屋买卖合同关系是否受特别协议约束;二、房屋买卖合同关系解除的违约责任主体;三、解除合同的后果处理。

　　一、原、被告之间的房屋买卖合同关系是否受特别协议约束

　　原、被告提供的各自与中介之间的录音证据均显示，原告在签订特别协议时内容为空白。

　　但不能以此断定原、被告之间的房屋买卖合同关系不受该份协议的约束，原告在签订该份协议时虽为空白，但其作为完全民事行为能力人对购买房屋这类重大事宜，自身亦应尽勤勉注意义务，其行为实际系对于居间方的授权不明，亦应承担相应的责任。

　　另，关于涉案房屋真实成交价格，原、被告均确认应为2,110,000元，做低房价是为避税之需。

　　因此，双方签订的上海市房地产买卖合同中有关房屋价款的约定已侵害国家利益，故房地产买卖合同中涉及做低房价的条款应为无效条款。

　　虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效。

　　上海市房地产买卖合同的其他条款内容以及其他协议，均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属合法、有效，当事人均应恪守。

　　二、房屋买卖合同关系解除的违约责任主体

　　现原、被告均同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，并无不当，本院予以支持。

　　但对解除合同的责任主体存有异议。

　　原告认为一方面，无论是房屋买卖合同约定的400,000元或是特别协议约定的300,000元，被告均未在约定日期前将房款支付给原告;另一方面，被告因自身原因在多家银行申请贷款未获通过，未能在合同约定期限内办妥银行贷款，导致涉案房屋无法过户，故合同解除的责任在于被告。

　　而被告认为原告逾期办理涉案房屋过户手续，应承担相应的违约责任。

　　对此，本院认为造成双方之间合同解除的责任主体为被告，理由在于:其一，无论是房屋买卖合同约定的2016年9月15日前支付400,000元抑或是特别协议约定的2016年11月15日前支付300,000元，被告均未在约定日期前将房款支付给原告。

　　被告自认因其出售所有房屋的款项尚未到账，在补充协议约定的2016年11月15日前其并无支付300,000元房款的能力;其二，根据上海市房地产买卖合同及房屋买卖合同相关条款可知，2016年10月15日前原告应将涉案房屋转移登记至被告名下，若贷款审核未通过或者额度不足申请被告应在过户当日将相应部分房价款支付给原告。

　　但本案中被告并未在约定过户日期之前办妥银行贷款审批手续或以现金方式补足1,210,000元房款，即使原告多次配合被告办理银行贷款申请手续，但被告称其至2016年12月中旬才获得贷款审批，且与原申请额度相差10%总房价款，被告直至最后一次开庭前其从未向原告明确表示愿意以现金方式补足差价，因此，被告在约定过户当日未办妥银行抵押贷款亦未补足1,210,000元房款的情况下以原告拒不过户为由拒绝其未支付剩余款项的抗辩理由，本院不予支持;其三，纵观整个合同的履约情况，本案合同解除的原因在于被告缺乏支付能力，其在多家银行申请被拒的情况下，于2016年11月中旬向原告要求更换买卖合同签约主体，但未得到原告同意。

　　因此，对于被告要求原告赔偿违约金及补偿金的诉讼请求，本院予以驳回。

　　至于双方之间房屋买卖合同关系解除的时间，原告按照合同约定向被告寄送了书面解约通知书，被告亦于2016年12月7日签收。

　　虽然解约通知书中存在笔误，但并不影响原告解除合同的意思表示，故原、被告之间的房屋买卖合同关系于2016年12月7日解除。

　　三、解除合同的后果处理

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

　　原告根据合同约定要求被告支付逾期付款违约金及解约赔偿金的诉讼请求，被告认为即使在合同约定的过户时间后，原告亦积极配合被告办理涉案房屋的贷款手续，且两项违约金的计算标准过高，对此，本院认为原告配合被告办理贷款的行为并不代表放弃向被告主张相应违约金及赔偿金的意思表示。

　　无论是400,000元房款或是300,000元房款，以及被告应通过贷款方式支付的1,210,000元房款，被告均未按照合同约定支付给原告，亦未在得知贷款不足的情况下通过现金方式予以补足，早已逾期十五日以上，故原告有权向被告主张相应的违约责任。

　　原告在庭审中亦自认涉案房屋目前的价格不会低于出售给被告的价格，且有部分上涨。

　　故本院根据损益相抵原则，综合考虑被告违约程度、双方履约情况等因素，酌情确定被告支付原告违约金及赔偿金合计80,000元。

　　被告要求原告返还已付款580,000元，并无不当，本院予以准许。

　　审理中原告同意将被告已付款580,000元在扣除违约金、赔偿金后予以返还，本院亦予以准许。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条 第二款 、第九十七条 、第一百一十四条 之规定，判决如下:

　　一、确认原告(反诉被告)****与被告(反诉原告)****之间签订的上海市房地产买卖合同中关于转让价款1,750,000元的约定无效;

　　二、确认原告(反诉被告)****与被告(反诉原告)****之间的房屋买卖合同关系于2016年12月7日解除;

　　三、被告(反诉原告)****于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)****违约金、赔偿金合计为80,000元;

　　四、原告(反诉被告)****于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)何军购房款580,000元;

　　上述第三、四项判决内容相抵，原告(反诉被告)****于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)何军购房款500,000元;

　　五、驳回被告(反诉原告)****的其余反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费8,027元，减半收取4,013.50元，反诉案件受理费6,968.50，合计诉讼费10,982元，由原告(反诉被告)****负担3,373(已付)，被告(反诉原告)****负担7,609元(已付6,938.60元，余款670.40元于本判决生效之日起七日内交付本院)

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员杨惠星

　　二〇一七年六月二十六日

　　书记员张XX