北京市房山区XX民事判决书

　　一、关键词

　　一房二卖 恶意串通 买卖合同无效

　　二、案情回顾

　　2016年2月4日程X某与李X经第三人经纪中心居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定李X将坐落于北京市房山区的房屋一处出售给程X某，房屋成交价格为129万元。

　　2016年7月12日程X某与李X、第三人经纪中心就买卖合同签订了补充协议。程X某并于当天向李X支付房屋首付款40万元。

　　合同签订后，李X便将上述房屋交付给程X某使用，但因该房屋未办理房产证，故双方未办理房屋权属转移登记手续。

　　在双方履行合同过程中，李X将该房屋又出售给第三人丁X，双方于2017年4月6日签订了存量房屋买卖合同，且丁X于2017年4月26日取得了涉案房屋的不动产权登记证书。

　　程X认为李X与丁X之间为恶意串通，请求法院判决两人之间签订的房屋买卖合同无效，丁X不能据此取得涉案房屋的所有权。

　　三、办案结果

　　北京市房山区XX作出(2017)京0111民初13602号判决，确认被告丁XX与被告李XX之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费及保全费由丁XX与李XX共同平均负担。

　　三、律师说法

　　以恶意串通为由请求法院判决李X与丁X之间的买卖合同无效的关键是第三人丁X对于该房屋已出售的事实是否知情。本案中，丁X对于程X与李X之间的房屋买卖一事是知情的，从以下几点可见：

　　1、与常理不符第一点。丁X向李X支付的购房款为从其朋友韩X处所借，而韩X为本案中涉及第三人经纪中心员工，且知悉程X与李X的房屋买卖事宜。根据韩X的陈述，丁X在向其借款时隐瞒该笔款项的真实用途，考虑到两人是多年的朋友，丁X没有必要也没有可能隐瞒其借款的真实用途;且双方出借款项为230万元，丁X未就该笔款项向韩X提供担保，却在法院通知韩X参加诉讼时将涉案房屋抵押给韩X。

　　2、与常理不符第二点。丁X曾在2016年5、6月份联系李X去涉案房屋查看过一两次，而2017年购买上述房屋时，并未实际对房屋进行查看，距离购房时间较长。丁X的妻子更是从未到涉案房屋查看过。房屋交易属于大额资金交易，对于自用的丁X而言更是重要生活事项。丁X在时隔将近一年之久准备购房时未再到涉案房屋查看与常理不符。

　　3、丁X与李X之间签订的房屋买卖合同范本与程X与李X签订的合同范本基本一致。程X与李X的房产交易系通过第三人经纪中心完成的，合同范本由第三人经纪中心进行提供;而丁X表示其与李X的合同是通过百度搜索而来，事实上这种高度巧合的发生概率极低。

　　综上，法院推断丁X在同李X签订房屋买卖合同时并非出于善意，其对于李X与程X之间买卖涉案房屋的交易并非不知，双方之间存在恶意串通。

　　根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：

　　(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三) 以合法形式掩盖非法目的;

　　(四) 损害社会公共利益;

　　(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　四、经验提示

　　在房屋价值不断升值的情况下，房屋所有权人也就是我们通常所说的卖方会将一房二卖甚至是多卖。为了保证买方的权益，实现顺利过户取得房屋所有权的预期目的，可以采取预告登记。

　　根据《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　五、相关规定

　　1、《中华人民共和国合同法》第52条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：

　　(六) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(七) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(八) 以合法形式掩盖非法目的;

　　(九) 损害社会公共利益;

　　(十) 违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　2、根据《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产

　　所有权

　　，或者设定

　　建设用地使用权

　　、地役权、

　　抵押权

　　等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”