原告刘X、苏XX与被告南京XX公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

　　原告：刘X，男，1982年4月11日出生，汉族，住本市玄武区。

　　原告：苏XX，女，1982年3月4日出生，汉族，住本市鼓楼区。

　　上述两原告共同委托诉讼代理人：赵XX，江苏XX律师。

　　上述两原告共同委托诉讼代理人：李XX，江苏XX律师。

　　被告：南京XX公司，住所地江苏省南京市XXXXXXXXXX。

　　法定代表人：吴XX，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：曹X，男，该公司工作人员。

　　委托诉讼代理人：许XX，江苏海越律师事务所律师。

　　原告刘X、苏XX与被告南京XX公司(以下简称XXX公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月4日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘X、苏XX的共同委托诉讼代理人赵XX、被告XXX公司的委托诉讼代理人曹X、许XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告刘X、苏XX向本院提出诉讼请求：1.被告支付两原告补偿金382897元(自2011年11月24日起至2013年7月31日止);2.被告支付两原告物业管理费及能耗费62872.8元(自2013年8月起至2015年7月止)。事实和理由：2009年10月11日，两原告和南京XX公司(后名称变更为被告XXX公司)签订了一份《<锋尚国际公寓>商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定两原告购买被告开发建设的南京市鼓楼区XX(含-1、-2层)房屋(以下简称涉案房屋)，购房款为XXX元。合同约定的交房日期为2010年1月15日，由于被告原因直至2011年11月22日才通知原告办理入住手续。原告在办理入住时发现,被告交付的涉案房屋违反合同约定，门前花园变为高2米左右的高墙，对入户造成严重障碍，两原告无法接受该“问题房屋”交付事实。被告承诺会解决门前高墙问题，并提出按合同约定的以房屋总价每日万分之一的标准,赔付两原告问题解决之前补偿金，同时在问题解决后即土坡拆除之后两年内免收物业管理费及能耗费，但被告未按照承诺对两原告进行赔付。该违约金标准是双方经过多次沟通后自愿订立，不应当调整，被告申请降低的理由不能成立。两原告等业主多次向被告主张权利，但被告至今仍未赔付，两原告起诉并未超出诉讼时效。为维护两原告的合法权益，现诉至法院，请求支持两原告的诉讼请求。

　　被告XXX公司辩称：第一，被告交付的涉案房屋符合合同约定，无违约情形。两原告称其办理入住时发现交付的房屋违反合同约定、是问题房屋，与事实不符。根据双方合同约定，涉案房屋位于地上一层及地下二层，两原告对此是明知的，且一楼的房价比二、三楼房价每平方米低一两千元左右。两原告所称的花园位于两原告门前，不在涉案房屋建筑面积之内。双方在商品房预售合同中对于小区的公共设施建设内容没有明确规定，被告承诺按照工程规划许可和核准图所确定的条件建设即可，两原告所称的高墙是园区的规划坡道，其性质为公共区域，不属于业主个人所有，被告严格按照规划许可内容建设，不存在隐瞒事实或违反合同的情形。两原告所称的花园变成高墙并不属实，所谓的花园是属于小区公共部位的两原告门前的下沉式庭院区域，高墙实际上是临近小区绿化坡地的建筑物，其形成是有特殊原因，本案所涉地块地势比较特殊，西高东低，以西侧为正负零的标高，故东侧建筑虽然在地面上有两层，但第一层位于负一层，第二层是标高第一层。因此基于该标高的问题，原规划局批准的设计是自楼东侧外立面第一层与绿地坡道之间架空一层，后经规划变更，取消了该架空通道层，自地下车库东顶覆土2.5米，该覆土自西向东下降，形成了土坡，土坡的西侧为两原告认为的高墙，因此被告上述规划施工是经过行政机关审批许可的，符合法律规定，两原告对该变更情况系明知，被告按照规划许可证及合同约定向两原告交付房屋，不存在违反合同的情形。第二，合同约定交付条件是取得规划合格证及验收证明书、住宅说明书，在2011年11月22日被告通知两原告收房时即满足，不存在不具备交付条件的事实，更无需承担违约金。被告原来的法定代表人张XX在众多业主指责时受错误引导，误认为在施工过程中改变了规划许可，对交付条件产生了严重的错误认识，从而对部分业主作出了相应的承诺，该承诺并非被告的真实意思表示。2015年小区业主曾就规划变更问题诉至法院，二审判决认定规划部门的规划合法有效，驳回了小区业主的诉讼请求。至此被告才知道张XX作出的承诺违背其真实意愿，涉案标的物是合法建筑，未经合法手续不应拆除，基于该非法行为作出的承诺无效，该承诺不应对被告产生约束力。第三，即使被告作出承诺属实，两原告在计算损失时，也不应按毛坯房加装修费用的总价作为基数进行计算，而应按商品房预售合同中的毛坯房价格计算。被告承诺赠送两年物业费和能耗费，应从业主入住后计算，而不是原告主张的自土坡拆除之日起计算。被告在业主入住后，已为两原告支付了两年物业费和能耗费，该承诺已兑现。而且该承诺中的违约金标准过高，请求法院予以降低。第四，两原告的诉请已超过诉讼时效，被告承诺补偿金计算到土坡拆除之日即2013年6月底，原告主张权利的时间至2015年7月1日即已满两年，2016年两原告主张其权利，超过诉讼时效。而且根据两原告发函的内容，其要求每半年支付一次违约金，即使如两原告认为在不断催要，也应按每半年时间节点计算，超过半年的不应主张。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。

　　本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市鼓楼区姜家园299号17幢五单XX室房屋(建筑面积共计277.24平方米，其中套内面积246.7平方米)，系被告开发建设，现登记所有权人为原告苏XX，登记时间为2013年7月16日。该房屋所在的楼房共计七层，涉案房屋包括地上一层及地下二层。

　　2009年10月14日，原告刘X、苏XX(预购人、乙方)与被告的前身即南京XX公司(预售人、甲方)签订了一份《预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为宁房销第200XXXX0068W号《南京市商品房预售许可证》证载范围中的本市姜家园299号17幢116室房屋(含-1、-2层)，该商品房所在楼幢的总平面图位置见附件1总平面图，套型及分层平面图见附件2;该商品房所在楼幢的主体建筑层数为7层，其中±0.00米以上5层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以上第1层;建筑面积276.47平方米;总价款合计XXX元，乙方应于2009年10月15日前向甲方支付总价款XXX元;乙方迟延支付合同价款的，每天应按照未付到期价款的万分之一计算，向甲方支付迟延期间的违约金;甲方应于2010年1月15日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任(注：三个可选择项目均未选，第四个空白补充亦未选填);甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日仍未交付的，乙方有权解除合同;甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设;经规划行政主管部门批准，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定条件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更被批准之日起7日内书面通知乙方等等。

　　在被告出具的《预售合同》附件2套型及分层平面图以及质量保证书、物业服务合同等三个文件中，均显示涉案房屋的套型及分层为“2层、首层、地下室”。但对于该“2层、首层、地下室”与合同第一条约定的“116室(含-1、-2层)”的区别、联系，该《预售合同》及附件未予注明。

　　在《预售合同》履行过程中，被告因故未能在约定日期即2010年1月15日交房。涉案房屋所在的楼房建成后，由于与规划不符，致使未能通过验收。

　　2011年9月30日，南京市规划局对涉案地块规划进行变更，将16、17幢楼东立面由首层出户门变更为窗，园区地面标高由原核准图地下车库东顶板覆土变更为现变更核准图所示地下车库东顶板覆土等等。2011年9月底，被告在涉案房屋所在的17幢楼旁边的地下车库顶部堆覆高约2米的土坡，2011年11月17幢楼通过验收。

　　2011年11月21日，被告向原告出具了销售不动产统一发票，载明涉案房屋购房款数额为XXX元，建筑面积为277.24平方米。

　　2011年11月22日，被告通知包括两原告在内的业主交付房屋，包括两原告在内的有关业主看到房前约2米高的土坡和隔墙之后，认为被告将房屋首层变成地下一层，拒绝接受涉案房屋。

　　2011年11月26日，两原告等业主向被告发送一份书函，要求被告在2011年12月10日前进行整改并使其达到合同约定标准，否则应按总房款每天万分之五的标准支付违约金等等。被告原法定代表人张XX于2011年11月27日签收该书函。

　　2012年2月21日，被告通知两原告接收涉案房屋，原告方在商品房交接单、房屋验收单、钥匙移交清单、面积误差确认及结算协议等文件上签名。

　　2012年4月23日，与涉案房屋同幢楼房的17幢115室业主胡X给被告的原法定代表人张XX发送了一封电子邮件，包含如下内容：“在拿房之前，请允许我再跟你核实一下您曾经承诺过的两个条件，第一是您说过的按照合同约定给我们补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是再送两年的物业管理费和能耗费。这些还是要您亲自批准，下面人才会遵照执行。所以麻烦您能否给我一个肯定的答复。我就可以开心拿房了……。”

　　2012年4月24日，张XX给17幢115室业主胡X回复了一封电子邮件，包括如下内容：“给您肯定的答复，即第一是按照合同约定补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是送两年的物业管理费和能耗费。开心地拿房吧……。”

　　2012年9月18日小区业主向被告发函，称被告对门前高墙等问题仍未解决，要求被告按照承诺标准自2011年11月22日起每半年支付一次违约金，并在五个工作日书面答复等等。被告收到该函后未予书面答复。

　　2013年7月底，被告自行拆除了前述土坡。

　　2014年7月、2015年3月XX等小区业主曾与张XX进行联系，要求其明确送两年物业管理费和能耗费是指土坡拆完后两年等等。张XX回复称“好，我来关注一下。”但未明确认可业主提出的主张。

　　此后，小区业主为给付补偿款金额、免交物业费和能耗费期间等问题，多次与被告协商，未果。

　　2015年小区业主夏XX另案诉至本院，要求确认南京市规划局变更规划的行为违法。本院对该案作出(2015)鼓行初字第184号行政判决。2016年8月29日南京市中级人民法院作出(2016)苏01行终478号终审行政判决，认为规划变更未改变建筑周围覆土的高度，不存在增加容积率的情形，驳回夏XX的诉讼。

　　2016年8月8日北京XX物业管理有限公司南京分公司另案起诉刘X(即本案原告)，要求刘X支付2013年7月至2016年6月的物业服务费49903.20元及滞纳金，2013年7月至2016年3月的能耗费51242.71元及滞纳金等等。2016年12月22日本院对该案作出(2016)苏0106民初7425号民事判决，判决刘X给付北京XX公司86658.49元。刘X对此不服，提出上诉。2017年8月29日南京市中级人民法院作出(2017)苏01民终5242号终审判决，驳回上诉，维持原判。

　　2016年9月，原告等业主认为被告未按约定向原告方支付补偿金、物业费和能耗费，遂诉至法院，要求被告履行合同，给付补偿金、物业费和能耗费。被告提出反诉，要求撤销该协议，后撤回反诉。

　　2016年10月，南京XX房地产开发有限公司变更为XXX公司即本案被告。

　　2016年12月，被告另案起诉胡X，要求确认被告原法定代表人张XX对胡X等业主作出的承诺无效。2017年11月，被告撤回确认承诺无效的诉讼，本院裁定准许。之后本案恢复审理。

　　对于涉案房屋的物业费及能耗费标准，双方当事人已在(2016)苏0106民初8534号案件中确认为物业费每月5元/平方米，能耗费每月4.95元/平方米。另根据物业公司的统计以及生效裁判文书的认定，被告已代原告交纳2013年8月31日之前的物业费以及2013年3月31日之前的能耗费，原、被告双方对此认可无异议。

　　由于原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。

　　以上事实，有当事人陈述;原告提供的《预售合同》、房屋所有权证、电子邮件、公证书、来往函件等证据;被告提供的《预售合同》、商品房交接单、房屋验收单、钥匙移交清单、面积误差确认及结算协议、发票等证据;相关生效裁判文书;以及本案开庭笔录等证据证实。

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。

　　关于涉案房屋楼层理解与履行争议问题。根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告作为具有房地产开发资质的企业，在预售商品房过程中应当依法履行如实告知等义务，虽然《预售合同》第一条约定涉案房屋为地上一层(含-1、-2层)，但被告在具有明确指示作用的合同附件2套型及分层平面图、质量保证书、物业服务合同等三个文件中，注明涉案房屋的套型及分层为：2层、首层和地下室，对于该“2层、首层、地下室”与“116室(含-1、-2层)”的区别、联系，被告未全面履行告知义务，虽然涉案房屋经过规划复核与竣工验收，但对于造成原、被告为此所产生的楼层理解与履行争议，被告负有责任，应当承担相应的法律后果。

　　关于涉案补偿协议的履行问题。其一，公司的法定代表人是公司的法定表意机关，被告原来的法定代表人为张XX，其在履行职务期间所作出的承诺为民事法律行为，法律效果归属于被告。其二，根据本案查明的事实，2011年11月26日原告等业主向被告发送一份要求整改并承担违约责任的书函，被告原法定代表人张XX于2011年11月27日签收该书函;2012年4月23日原告等业主向张XX发送一份电子邮件，要求确认接受房屋的两个条件，即第一是每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡，第二是再送两年的物业费和能耗费;2012年4月24日张XX在回复业主电子邮件时，明确了业主接受房屋的条件，即在拆完土坡之前每天补偿房价的万分之一，以及送两年的物业费和能耗费。根据要约、承诺之合同订立规则，原、被告双方就涉案房屋合同履行争议达成合意，该协议内容明确，应予认定。张XX在电子邮件中承诺送两年的物业费和能耗费，根据合同履行情况及通常理解，应自业主接受房屋时起算，即自两原告于2012年2月21日接受涉案房屋时起计算至2014年2月20日止。两原告认为应自土坡拆除后即2013年8月开始起算再送两年，未提供充分的证据证明，不符合法律规定，本院不予采信。其三，被告作为独立法人，能够自主决定并实施是否拆除土坡等行为，可以不受有关业主权利主张行为的影响，从张XX在电子邮件中承诺的内容分析，其是为交付标的物不完全符合合同约定而对被告应承担法律责任的预判和处理决定，核心是确定违约责任的计算时间和计算标准，土坡拆除仅是违约责任的计算终止时间，该承诺内容并不违法。张XX在承诺中与业主达成上述协议之时，对于其承诺所产生的法律后果应当清楚，被告认为张XX在履行职务时存在重大误解、其承诺内容因违法而无效等抗辩，未提供充分的证据证明，也与其民事法律行为相冲突，不符合法律规定，本院不予采纳。其四，根据两原告提供的有关证据及本案查明的事实，原告等业主为涉案房屋交付、款项支付等合同履行问题，一直与被告方交涉并主张相关权利，故两原告的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，被告认为两原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采纳。

　　根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《预售合同》约定的交房日期为2010年1月15日，被告由于自身的原因直至2011年11月22日才通知两原告办理入住手续，根据前述分析，两原告要求被告承担自2011年11月24日至2013年7月31日期间按照总房价每日万分之一的标准计算违约补偿款即违约金，有相应的事实基础。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告认为约定的违约金标准过高，申请调整。本院结合两原告涉案房屋受影响情况、合同履行事实、当事人的过错程度等综合因素，予以准许。两原告主张应按照包括毛坯房和装修价款在内的精装修房屋总价为基数计算有关违约金，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳，该违约金应当按照两原告交纳的涉案房屋总价款XXX元为基数计算。综合本案事实，本院酌定被告应支付两原告的违约金为107000元。

　　由于被告已经实际代两原告支付了2013年8月31日之前的物业费以及2013年3月31日之前的能耗费，故被告应支付两原告自2013年9月至2014年2月期间的物业管理费8317.2元(=1386.2元×6)以及2013年4月至2014年2月期间的能耗费13432.87元(=1221.17元×11)，两项合计21750.07元。

　　综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

　　一、被告南京XX公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付原告刘X、苏XX违约金107000元，物业管理费及能耗费21750.07元，合计128750.07元;

　　二、驳回原告刘X、苏XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费7986元，减半收取计3993元，保全费2520元，合计6513元，由原告刘X、苏XX负担4632元，被告南京XX公司负担1881元(此款两原告已预交，被告负担部分在履行上述义务时一并给付两原告)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

　　审判员　　朱玉梅

　　二〇一七年十二月十四日

　　书记员　　王XX