XX公司与北京XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）XX公司，住所地北京市西城区XX（德胜园区）。

法定代表人孙XX，执行董事。

委托代理人刘建平，北京市XX律师。

委托代理人张莹，北京市XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）北京XX公司，住所地北京市西城区车公庄北XX（德胜园区）。

法定代表人彭X，经理。

委托代理人周X，男，1966年5月23日出生。

委托代理人胡黎明，北京隆记元律师事务所律师。

上诉人XX公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第16741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年6月，北京XX公司（下称XX公司）起诉至原审法院称：我公司与XX公司（下称XX公司）经协商于2013年11月28日签订《房屋租赁合同》，我公司将坐落在北京市西城区×××9号院5号楼二层面积为21.43平方米的房屋出租给XX公司作为商业用房使用，租赁期限3年3个月，自2013年11月28日至2017年2月28日止，每年3万元，租金按先交费后用房的原则支付，先交付6个月租金15000元以此类推，XX公司负责房屋的日常维修和水电排污设备的维修并承担费用，承租期间的水费、电费、排污费、电话费、供暖费由XX公司支付，保洁费由XX公司另行支付。合同解除条件为所欠房屋租金达三十日。每延期一天按当期租金的万分之三偿付违约金。签订《房屋租赁合同》后，我公司认真完全履行合同，由XX公司承租房屋作为商业用房使用。XX公司支付房屋租金6个月为15000元，经催要提醒，XX公司陆续支付了房屋租金，2014年多次催要房屋租金，自2014年3月后尚欠房屋租金15000元。现依法向法院提起诉讼，请求事项如下：1、请求判令解除双方2013年11月28日签订《房屋租赁合同》。2、要求XX公司支付尚欠房屋租金15000元（2014年3月1日至2014年8月31日），支付所欠房屋租金延期违约金140元。3、要求XX公司支付物业费2314.44元、2013年至2014年供暖季供暖费787.55元。4、本案诉讼费由XX公司承担。

XX公司答辩并反诉称：一、XX公司严重违约在先，无权解除本案租赁合同。双方于2013年11月28日签订的“房屋租赁合同”第四条约定：按照先交费后用房的原则每六个月支付租金一次15000元，XX公司在收到租金后向答辩人提供房租收据；第七条约定：水费、电费、排污费、电话费、供暖费由答辩人按照物业合同的约定支付；第九条约定：XX公司解除合同是条件为，……所欠房屋租金达三十日的；……答辩人解除合同的条件：……如果甲方收到房租之后十日内不向答辩人提供收据的；第十条约定：任何一方提前终止合同，违约方须向守约方赔偿自本合同终止之日起至合同期满之日止累计房屋租金总额的20％；若XX公司提前终止合同，答辩人对房屋进行装修、添置的设备原则上归XX公司所有，由XX公司按租赁年限进行折旧补偿答辩人；第十二条约定：如果XX公司违反第九条约定，则向答辩人按照年租金20％支付违约金。自签订租赁合同后，答辩人一直按期支付租金，但XX公司从未出具过正式收据（发票）。在XX公司起诉之前，答辩人曾经多次催促XX公司开具发票，但XX公司均予以拒绝。答辩人认为，XX公司拒绝开具发票的行为依合同约定是严重违约行为，且答辩人享有合同解除权。故答辩人拒付租金的行为构成抗辩。在严重违约于先的情况下，XX公司依法不享有合同解除权。对此，答辩人保留追究XX公司违约责任的权利。二、答辩人不应当承担物业费、水费、电费、供暖费：基于前述事实，答辩人并未与物业公司签订过“物业合同”，物业公司也从未要求答辩人支付上述费用。对此，XX公司要求答辩人支付这些费用无法无据。三、XX公司主张的租金金额有误：答辩人已将租金支付至2014年5月底，故至XX公司起诉之日，答辩人仅欠20日租金，答辩人同意XX公司补足发票后立即支付该租金。综上，依据本案租赁合同之约定，XX公司拒绝出具租金发票的行为足以构成严重违约，答辩人对此享有合同解除权。XX公司拒绝开发票的行为依合同规定是严重违约行为，应承担违约责任。现提起反诉，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、要求XX公司支付违约金6000元；3、由XX公司承担本案的诉讼费用。

针对XX公司提出的反诉请求，XX公司辩称：在《房屋租赁合同》履行过程中，我公司已按合同约定为被告开具了收据，不存在XX公司所述的违约事实。不同意承担违约责任。

原审法院经审理认为：XX公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方当事人均应按该合同约定行使权力、履行义务。庭审中查明，XX公司自2014年6月1日起未向XX公司支付房屋租金，其行为违反了双方所签《房屋租赁合同》的约定，XX公司依据该合同的相关条款，要求解除与XX公司于2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》，并要求XX公司支付所欠租金及支付逾期付款的违约金等诉讼请求理由正当，逾期付款违约金数额不高于XX公司应付数额，故法院对XX公司上述诉讼请求依法予以支持。XX公司在承租期间未按合同约定向物业公司支付供暖费，现XX公司向供暖单位支付了上述供暖费后要求XX公司偿付该费用于法有据。对该项请求，法院亦予以支持。双方在《房屋租赁合同》中约定，XX公司承租涉案房屋期间，应向物业公司直接支付物业费等费用。现XX公司虽未交纳相关物业费用，但在双方所签《房屋租赁合同》尚未解除、XX公司亦未垫付该费用的情况下，XX公司要求XX公司支付物业费，依据不充分，对其该项诉讼请求，法院不予支持。庭审中，XX公司提供的房租收据表明，其已按双方所签《房屋租赁合同》的相关条款约定，为房租支付人开具了收据。XX公司所称，XX公司未开具收据（发票）构成违约的事实不能予以认定，其据此要求与XX公司解除《房屋租赁合同》并要求XX公司偿付违约金的反诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月判决：一、判决生效后，北京XX公司与XX公司于二零一三年十一月二十八日签订的《房屋租赁合同》即予以解除；二、判决生效之后十日内，XX公司支付北京XX公司二零一四年六月一日至二零一四年八月三十一日的房屋租金七千五百元；三、判决生效之后十日内，XX公司支付北京XX公司逾期付款的违约金一百四十元；四、判决生效之后十日内，XX公司支付北京XX公司供暖费七百八十七元五角五分；五、驳回北京XX公司的其它诉讼请求；六、驳回XX公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，XX公司不服，上诉至本院称：原审法院认定收据为履行合同的行为系认定事实错误；XX公司提供的供暖发票并不能排除其自身的供暖费转由为我公司承担的情形；故要求撤销原判，依法改判驳回XX公司的全部诉讼请求，并支持其原审反诉请求。XX公司同意原判。

经审理查明：2013年11月28日，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同规定，甲方同意将坐落于西城区×××9号院5号楼商业2层面积为21.43平方米的房屋出租给乙方作为商业用房使用，租赁期限为3年3个月，自2013年11月28日起至2017年2月28日止；租金标准2013年11月28日起至2017年2月28日租金每年3万元；房屋租金支付方式如下：租金按先交费后用房的原则支付，乙方每6个月向甲方支付租金，甲方收到租金后向乙方提供房租收据。乙方在本合同签订后5日内支付第一次6个月租金，共计人民币15000元，第二次支付6个月房租日期限为2014年6月1日以前。甲方从2013年11月28日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年2月28日收回；承租期间的税费、电费、排污费、电话费、供暖费（以物业管理公司约定的费用为标准，由乙方直接交付给物业公司）由乙方支付，乙方承租范围内的物业费由甲方支付；第九条第（一）款规定，乙方有下列情形之一，甲方有权解除本合同：擅自将承租的房屋转让、转借、转租第三人的；……6.所欠房屋租金达三十日的……。第九条第（二）款规定，甲方有下列情形之一，乙方有权解除本合同：1.甲方延迟交付租赁房屋三十日以上……。如果甲方在收到房租之后十日内不向乙方提供收据…….。；第十二条违约责任中规定，如甲方违反本合同第九条第（二）款之规定，由甲方按年租金的20％偿付乙方违约金。如乙方违反本合同第九条第（一）款第六项之规定，除如数补足外，每延期一天按当期租金的万分之三偿付违约金。

上述《房屋租赁合同》签订后，XX公司依约定将出租的房屋交付XX公司，XX公司支付XX公司租金至2014年5月31日。截止至2014年8月31日，XX公司尚欠XX公司房屋租金7500元。XX公司垫付了2013至2014年度供暖费。

上述事实，有《房屋租赁合同》、供暖费发票、房租收据、催款函及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为：XX公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。依《房屋租赁合同》所约，XX公司收到租金后向XX公司提供房租收据，现XX公司已经履行向XX公司开具收据的合同义务，XX公司未提供证据证明其在诉讼之前曾要求XX公司开具正式发票且以此为由拒交下笔租金，其在诉讼过程中仅以发票未开具作为拒交租金的抗辩，本院不予支持；XX公司上诉以XX公司未按期向其开具发票构成违约并要求XX公司承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。

XX公司未按期支付房屋租金逾三十日，XX公司依房屋租赁合同约定要求解除合同，理由正当，本院予以支持。租赁合同因XX公司未如期支付租金构成违约而解除，其应依约向XX公司支付租金及违约金，原审法院对此处理并无不当，应予维持。XX公司在承租期间未按合同约定向物业公司支付供暖费，现XX公司向供暖单位支付了上述供暖费后，要求XX公司支付该项费用于法有据，本院予以支持。

综上，XX公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费99元，由北京XX公司负担25元（已交纳），由XX公司负担74元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费25元，由XX公司负担（已交纳）；二审案件受理费161元，由XX公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李明磊

代理审判员　　胡珊珊

代理审判员　　王XX

书　记　员　　张XX