王XX、王XX与天津XX公司、王X等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）王XX。

委托代理人孙XX，天津XX律师。

上诉人（原审原告）王XX。

委托代理人孙XX，天津XX律师。

上诉人（原审被告）天津XX公司，住所地天津市XX海新区塘沽福州道XX。

法定代表人李X，经理。

委托代理人何XX，北京市XX律师。

委托代理人杨XX，北京市XX律师。

被上诉人（原审被告）王X。

委托代理人潘峰，天津汇川律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）李XX。

委托代理人张阳，天津XX律师。

上诉人王XX、王XX、天津XX公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市XX海新区人民法院作出的（2014）XX塘民初字第2189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理，并依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行审理。上诉人王XX、王XX及其委托代理人孙XX，上诉人天津XX公司的委托代理人何XX、杨XX，被上诉人王X的委托代理人潘峰，被上诉人李XX的委托代理人张阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2011年6月13日，二原告（甲方）与被告王X（乙方）签订《租赁合同》。约定甲方同意将位于天津市XX海新区塘沽福州道XX商业楼出租给乙方作为餐饮、KTV使用，该商业楼面积约为6063平方米（房产证核准面积为5971.12平方米）。租赁期限自2011年7月24日至2016年7月23日，共计五年。免租期限自2011年6月14日至2011年7月23日。第一年租金为XXX元，第二至四年租金标准为每年XXX元，第五年租金为XXX元。租金为12个月一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为房屋交付之前，金额为XXX元。以后各期租金乙方应在上一个支付期届满前一个月全额付清。为确保商业楼及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期支付，乙方同意于签订租赁合同时支付给甲方保证金人民币500000元。乙方逾期或不足额支付租金超过15天的，甲方有权解除合同。租赁期内，乙方如将房屋转租、转借给任何第三方，应征得甲方的书面同意。否则，视同乙方违约，甲方有权解除合同。被告王X于2011年6月9日、2011年6月13日支付首年度租金XXX元及保证金300000元。据王X当庭陈述，上述款项系由被告天津XX公司（以下简称XX公司）的股东转账给王X，再由王X交付给原告。原告当庭陈述已收到被告王X交付的第二年全部租金和第三年部分租金XXX元。被告王X否认上述交付租金的行为。被告XX公司提出上述租金系XX公司实际支付。2013年12月10日，原告向被告王X发出书面通知，写明王X应于2013年6月23日前支付第三年度租金XXX元，至今仅支付XXX元，尚拖欠XXX元，虽经出租方多次催要至今仍未给付。王X的违约行为严重损害了原告的合法权益，为此特通知王X，请于见此通知后七日内支付上述拖欠款项，否则将根据合同第十条第三款之规定，于上述期限届满后，立即切断租赁标的的水电能源供应，届时造成的一切后果，王X自负。2014年1月13日，原告再次向被告王X发出书面解除通知，写明鉴于王X不足额支付租金达173天且未经原告同意擅自将房屋转租他人，依据合同第八条第2款及第5款之约定，特此书面通知王X，自本通知发出之日起合同解除，请立即与原告结算租金、违约金并交接房屋。上述两份通知，被告王X均已收到。由于被告王X拖欠租金未付，故成讼。

另查，2011年12月8日，被告王X与被告李XX签订房屋租赁合同，王X将所承租房屋其中的320平方米转租给被告李XX，被告李XX将租金支付给被告王X。

再查，根据被告王X陈述，王X与原告签订《租赁合同》，是基于王X作为被告XX公司的出资人地位，后由于作为出资人的合作未谈成，被告王X所以就没有使用该租赁房屋。庭审中被告XX公司承认未与原告签订租赁合同，被告XX公司对被告王X提供的在工商局注册时备案的被告XX公司与原告签订的房屋租赁合同亦未作出合理解释，其利用该租赁合同将XX公司注册在涉案房屋地址并进行实际经营，被告XX公司实际经营房屋面积为5651.12平方米。

原告诉讼请求：1、解除二原告与被告王X签订的《房屋租赁合同》；2、被告王X腾迁坐落于天津市XX海新区塘沽福州道XX5971.12平方米房屋；3、诉讼费用由被告王X承担。

原审法院认为，原告与被告王X签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。关于原告主张解除此合同问题。被告王X拖欠原告租金未付，且未经原告同意将部分房屋转租给被告李XX，违反了合同约定。被告王X的违约行为符合合同约定的解除合同的条件，原告主张解除此合同，被告王X当庭亦表示同意解除此合同，原审法院予以照准。关于原告主张被告王X腾迁房屋问题。原告与被告王X已就解除合同达成合意，根据合同法相关规定，被告王X应履行返还租赁物之义务。根据查明的事实，被告王X除将部分房屋转租给被告李XX外，对其他房屋并未实际使用，而是由被告XX公司经营使用。首先，对于被告李XX使用的320平方米房屋是否返还事宜，被告李XX当庭表示愿意履行腾房义务，对此原审法院予以照准。其次，对于被告XX公司使用的房屋是否返还事宜。虽然被告XX公司利用虚假的房屋租赁合同，以欺骗的方式将该公司注册在涉案房屋地址并实际经营，但根据庭审查明被告XX公司就其实际使用的5651.12平方米房屋履行了向原告支付租金之义务，据此，被告XX公司与原告之间形成了事实上的租赁关系。鉴于被告XX公司是依据原告与被告王X之间签订的租赁合同履行的交付租金之义务，被告XX公司未按时交纳租金的行为亦构成违约。依据合同法相关规定，被告XX公司与原告之间形成的事实上的租赁关系，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同，故原告的诉请符合法律规定。被告XX公司应履行腾房义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告王XX、王XX与被告王X签订的《租赁合同》；二、解除原告王XX、王XX与被告天津XX公司实际租赁关系；三、被告天津XX公司、被告李XX于本判决生效之日起十五日内将坐落于天津市XX海新区塘沽福州道XX房屋腾空后返还原告。案件受理费80元，由被告王X负担，于本判决生效后十日内直接给付原告。

上诉人王XX、王XX不服原审判决，上诉至本院，请求：1、依法撤销原审判决第二项、第三项，改判被上诉人王X腾交诉争房屋；2、一、二审诉讼费由被上诉人王X承担。主要理由：1、二上诉人与被上诉人XX公司不存在任何房屋租赁关系，原审判决第二项没有事实和法律依据；2、二上诉人与被上诉人王X有房屋租赁关系，王X应履行租赁房屋腾迁义务，原审判决第三项非判如所请。

上诉人XX公司不同意王XX、王XX的上诉请求，并向本院提起上诉，XX公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法认定王XX、王XX与王X之间是基于他们签订的租赁合同而形成的租赁关系，与王XX、王XX和XX公司基于事实租赁而形成的事实、实际租赁关系，两者属于不同的法律事实、不同的法律关系，王XX、王XX和XX公司之间基于事实租赁关系产生的纠纷，依法应当另案处理；3、将王XX、王XX与XX公司之间基于事实租赁关系以及XX公司的反诉，定由二中院管辖、按一审法律程序审理；4、本案的全部诉讼费用由王XX、王XX承担。主要理由：1、原审法院审理不符合法律规定。王XX、王XX诉王X房屋租赁合同纠纷，原审法院通知XX公司为被告，XX公司对“被通知为被告”特向原审法院提出异议，但原审法院坚持“通知XX公司为该案件被告”。XX公司被知道为该案件被告后，于法定期限内提出了反诉，原审法院对此拒不受理，也未作出书面裁定。其理由，原审法院在庭审时口头告知：因反诉标的金额超过原审法院的级别管辖权，应由二中院管辖、审理。XX公司当庭提出异议，请求原审法院将本案的本诉与反诉一并移送至二中院审理。原审法院未处理上述异议，坚持继续审理该案件。原审法院将原本属于一个整体的事件人为割裂开来，剥夺XX公司的反诉权，致使XX公司面临巨大的财产损失，增加XX公司的诉讼成本。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第182条的规定，本案应发回重审。但因原审法院认为XX公司的诉讼标的超越其级别管辖权，所以，XX公司与王XX、王XX的事实租赁纠纷以及XX公司的反诉，应直接定由二中院管辖，按一审法律程序审理。2、一审法院在原告并没有列XX公司为被告、并没有向XX公司提出明确诉讼请求的前提下，超越职权通知XX公司为被告，并判决XX公司腾迁诉争房屋。一审判决超越了原告诉讼请求的范围，也违背了“不告不理”的民事诉讼原则，属于明显的适用法律错误。3、一审判决对相关事实的认定不符，没有证据支持。一审判决认定：“被告XX公司辩称，第四，XX公司向原告支付了第二年全部租金，第三年部分租金”、“原告当庭陈述已收到被告王X交付的第二年全部租金和第三年部分租金XXX元。被告王X否认上述交付租金的行为。被告XX公司提出上述租金系XX公司实际支付。”XX公司没有上述辩称及陈述，也没有任何证据证明。事实上，一审法院于2014年12月5日开庭涉及王XX、王XX当庭陈述的关于收到被告王X交付的租金问题，XX公司根据给予委托出庭人员的委托权限及庭后核实的事实情况，于2014年12月9日在异地向一审法院邮寄出“书面意见”，一审法院未收到XX公司的书面意见，于2014年12月9日作出了判决，判决认定的上述事实与客观事实完全不符。一审判决认为：“XX公司利用虚假合同、以欺骗的方式将该公司注册在涉案房屋地址并实际经营。”与事实严重不符，没有证据支持。按照设立登记规范和设立登记的实际情况，在公司设立、登记进程中，王XX、王XX必须参与、协助，事实上王XX、王XX也是参与、协助了XX公司的设立、登记，不然XX公司根本无法完成注册登记。该“工商登记的《房屋租赁合同》”，都是按王XX的要求签订的，租金数额是按照王XX、王XX的要求填写，王XX、王XX是为了达到少交相关税费的目的，即使涉嫌虚假、欺骗也应由王XX、王XX承担相应责任。且王XX、王XX客观事实上必然参与、协助了XX公司的注册、登记，XX公司为了与王XX、王XX签订房屋租赁合同，在XX公司经营场所内曾与王XX面商多次，王XX、王XX不知实际承租人为XX公司是不成立的。关于王X与王XX、王XX之间的所谓《租赁合同》以及他们之间几次的所谓“通知”，XX公司对此毫不知情，XX公司多次对该合同的关联性、合法性、真实性提出强烈质疑。XX公司与王XX、王XX接洽、协商租赁事宜时，当时洽商的年租金是400万元人民币至450万元人民币，押金60万元人民币，租金每三个月支付一次。王XX、王XX还曾口头承诺：“如果XX公司马上投资装修，可以先不交押金，关于年租金也一定会让XX公司满意。”XX公司轻信王XX、王XX的口头承诺，进场投入了巨额投资。投资装修后才发现无法与王XX、王XX达成租赁协议，经数次努力沟通协商，但始终未签订真正的《房屋租赁合同》。王X与王XX、王XX是亲属关系，他们通过一系列变化弄出了一份年租金高达660万元以致经年递增至693万元的租赁合同，该合同约定租金奇高，而且有很多不平等的条约，该合同没有真实性与合法性。同时签订该租赁合同的王X并没有使用租赁房屋，其在本案也陈述主张“该合同并没有实际履行”，她不是XX公司的股东、出资人，无权代表XX公司，这是客观事实。但是王XX、王XX意欲将该《租赁合同》强加于XX公司、约束XX公司，并且希望通过诉讼来实现这一目的。这才是王XX、王XX一直都没有诚意与XX公司签订房屋租赁合同、刻意撇开XX公司、不与XX公司沟通协商的真正原因。如果该《租赁合同》约束到XX公司，则该合同不具备真实性和合法性。王X在本案多次陈述、主张其虽然签订了该《租赁合同》，但该合同未真正履行，王X也没有使用合同约定的租赁房屋。事实上，王XX、王XX无论是向工商管理部门还是税务机关，登记、备案使用的都是王X提交证据中的“工商登记的《房屋租赁合同》”。4、一审判决对相关法律事实、法律关系的确定混乱不清。即认定王X与王XX、王XX之间租赁关系，又认定XX公司与王XX、王XX之间形成了事实上的租赁关系。但是，两者完全是不同的法律事实、不同的法律关系。XX公司是否愿意参与本案共同诉讼，人民法院应经XX公司同意。王XX、王XX并没有列XX公司为被告，一审法院也没有征得XX公司同意，而且，XX公司对此提出了异议，一审法院坚持通知XX公司为被告，对XX公司的反诉不予审理，选择性、偏向性的进行审理、判决，完全不符合法律规定，严重显失公平、公正。

上诉人王XX、王XX不同意XX公司的上诉请求，坚持己方的上诉请求。

被上诉人王X答辩，王X与王XX、王XX签订的房屋租赁合同是受XX公司的委托签订，XX公司的股东与王X成立商务会所，但没有合作成功，XX公司为该合同的实际履行方，XX公司与王XX、王XX形成事实的租赁关系，第一年的租金是XX公司转给王X，王X转给王XX、王XX，第二年的租金XX公司直接给王XX、王XX，与王X无关。XX公司将其中320平方米转租给李XX，与王X无关。不同意王XX、王XX的上诉请求。XX公司的上诉请求没有针对王X，对XX公司的上诉请求不发表答辩意见。

被上诉人李XX答辩，已经履行了腾房义务，对王XX、王XX及XX公司的上诉请求均不发表答辩意见。

本院经审理查明，王XX、王XX对原审法院查明的“据王X当庭陈述，上述款项系由被告XX公司的股东转账给王X，再由王X交付给原告”及“再查，根据被告王X陈述，王X与原告签订《租赁合同》，是基于王X作为被告XX公司的出资人地位”持有异议，认为690万元款项就是王X支付的。XX公司对原审法院查明的“被告XX公司提出上述租金系XX公司实际支付”及“再查，被告XX公司对被告王X提供的在工商局注册时备案的被告XX公司与原告签订的房屋租赁合同亦未作出合理解释”持有异议，不认可王X关于690万元的陈述，该款项不是XX公司支付的，认可备案合同是王XX、王XX与XX公司签订的。被上诉人王X对原审法院查明的“王X将所承租房屋其中的320平方米转租给被告李XX”持有异议，认为是XX公司转租李XX。

原审法院所查其他事实正确，本院予以确认。

本院审理期间，王XX、王XX提交天津市XX公司出具的证明，证明备案租赁合同由王X联系，出租方王XX、王XX的签字均不是本人签字，合同虚假。XX公司认为中介公司以证人身份出具证明但未出庭作证。王X认为中介公司不是鉴定机构，不能认定合同虚假。李XX认为与其无关，不发表质证意见。

王X提交建设项目环境影响报告表，证明整体租赁面积是6048平方米。对该证据，王XX、王XX表示不清楚，不发表质证意见。XX公司认为与实际面积不一致，不是房产证的面积。李XX不发表质证意见。

本院认证意见，王XX、王XX提交中介公司出具的证明，不能证明备案租赁合同是虚假合同。涉诉房屋的房产证核准面积为5971.12平方米，王X所举证据证明整体租赁面积为6048平方米，本院不予采信。

本院认为，上诉人王XX、王XX与被上诉人王X签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同合法有效。双方均应依照合同行使权利并履行义务。根据当事人陈述及在案证据能够确认该租赁合同履行期间，被上诉人王X支付上诉人王XX、王XX房屋租金660万元及保证金30万元，后未再支付租金，王X未经王XX、王XX同意将部分房屋转租被上诉人李XX。上诉人王XX、王XX要求解除与被上诉人王X的租赁合同，被上诉人王X同意解除，原审法院予以照准，并无不当。基于该租赁合同的解除，被上诉人王X作为合同的相对方有义务将涉诉房屋交付上诉人王XX、王XX。故上诉人王XX、王XX要求被上诉人王X腾交涉诉房屋的诉讼请求，应予以支持。上诉人王XX、王XX在本案中并未向XX公司及李XX主张权利，故原审判决XX公司、李XX履行相应义务与上诉人王XX、王XX主张不符，对此本院予以撤销。关于租金问题，因上诉人王XX、王XX在本案中并未要求支付房屋租金，故王XX、王XX与XX公司及王X关于支付租金的主张，不属于本案的审理范围。上诉人XX公司的反诉请求，应另案解决，XX公司要求本院按照一审法律程序予以审理，法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持天津市XX海新区人民法院（2014）XX塘民初字第2189号民事判决第一项；

二、撤销天津市XX海新区人民法院（2014）XX塘民初字第2189号民事判决第二、三项；

三、被上诉人王X于本判决生效之日起十五日内将坐落于天津市XX海新区塘沽福州道XX房屋腾交上诉人王XX、王XX；

四、驳回上诉人天津XX公司的其他上诉请求。

一审案件受理费80元，二审案件受理费160元，共计240元，由上诉人天津XX公司承担80元，被上诉人王X承担160元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　史　东

审　判　员　　李国敏

代理审判员　　孙XX

书　记　员　　刘XX

速　录　员　　李XX