方州与许X、方X共有纠纷一审民事判决书

原告方州。

委托代理人张XX，上海XX律师。

委托代理人程若朋，上海XX律师。

被告许X。

被告方X。

上列两被告的共同委托代理人张XX律师，上海XX律师。

上列两被告的共同委托代理人赵XX。

原告方州与被告许X、方X共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方州及其委托代理人张XX律师、被告许X及其委托代理人张XX律师、赵XX、被告方X的委托代理人张XX律师、赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告方州诉称：方州与许X于1987年10月7日结婚，1989年10月5日生育一子，即方X。后由于方州与许X夫妻感情破裂，双方于2011年6月8日经上海市第二中级人民法院判决离婚（（2011）沪二中民一（民）终字第629号）。因涉及方X，方州与许X的离婚案件中并未就上海市广灵XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）进行分割。

方州与许X于2007年6月1日购买系争房屋，系争房屋总价1，534，101元，其中贷款95万元。系争房屋购买后，方州与许X即办理了预告登记，预告登记中方州、许X、方X为预购房屋权利人，但方X并未实际出资。系争房屋至今未办理产证。

方州与许X已经离婚，作为系争房屋共有人的共有基础已经丧失，而方X的预告登记份额为方州与许X对其的赠与，现方州要求撤销其对方X的赠与。综合以上两点，方州认为，系争房屋理应分割，故起诉来院，要求确认系争房屋的产权人为方州、许X，并要求判令系争房屋归方州所有，由方州向许X支付50%的房屋折价款，系争房屋剩余的贷款由方州归还。审理中，方州变更诉讼请求，要求判令方州、许X在系争房屋预售合同中的权利与义务由方州享有和承担，系争房屋剩余贷款本息由方州负责归还，方州给付许X系争房屋折价款2，318，848.31元。

被告许X、方X辩称：方州、许X、方X对系争房屋拥有共同的所有权，虽然目前并未登记成物权，但是不能改变三人共同共有的权利，法院判决的查明事实已经明确方州、许X、方X三人对系争房屋的共有权利。本案是离婚后的财产分割，不能简单适用合同法的撤销赠与。所有购房的过程及相关的预售合同、抵押贷款合同的内容，都有方州、许X、方X三人的名字，因此购房中三人的权利是对等的，不能否定方X对系争房屋的权利。即使如方州所说的是赠与，许X、方X认为赠与的是购房款，而不是产权份额，因此赠与的购房款已经交付，不存在撤销赠与的问题。方州认为是赠与，但是没有任何赠与的证据存在。系争房屋的商业贷款和大部分公积金贷款都是许X归还，这一点方州在庭审中已经明确，因此应当考虑婚姻的因素，许X的贡献较大，系争房屋应归许X、方X所有，由许X、方X向XXX相应的折价款，系争房屋剩余的贷款由许X归还，方X愿意为许X归还贷款。

经审理查明：方州与许X原系夫妻，双方于1987年10月7日登记结婚，婚后育有一子，即方X。

2007年5月17日，方州、许X、方X与开发商上海XX公司（以下简称XXX）签订《上海市商品房预售合同》，约定：方州、许X、方X向XXX购买系争房屋；总房价款暂定为1，534，101元；2007年5月17日前支付首付款584，101元，2007年6月17日前支付银行按揭贷款95万元（其中公积金贷款为30万元，商业贷款为65万元，借款人为XXX）。合同签订后，方州、许X支付了首付款（其中XXX了314，101元，许X支付了余款27万元。2007年6月1日，预购房屋权利人方州、许X、方X对系争房屋进行了预告登记。

嗣后，因方州与许X夫妻感情破裂，方州起诉本院。2011年1月31日，本院作出一审判决：一、准予方州与许X离婚；二、方州在上海市广灵XXXXX弄XXX号XXX室房屋预售合同中的权利与义务由许X享有和承担，该房剩余贷款本金及利息（自2011年2月1日起）由许X负责偿还；许X应给付方州房屋折价款1，154，866.67元，此款许X应在本判决生效之日起15日内付清，方州应配合许X办理上海市广灵XXXXX弄XXX号XXX室预售合同中权利、义务变更的相关手续，因办理上述手续及房地产权证所产生的相关费用由方州、许X各半承担；为该房装修所支出全部费用由许X负担，该房的所有装修、材料及设施均属许X享有权利和所有；上海市南XXXXX弄XXX号XXX室房屋产权归方州所有，方州给付许X折价款663，894.55元，此款应在本判决生效之日起15日内付清；……。判决后，方州不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2011年6月8日作出二审判决，经审理认为：……上海市广灵XXXXX弄XXX号XXX室系由许X、方州及双方所生之子方X共同购买，属三人共有产权。而上海市南XXXXX弄XXX号XXX室是动迁安置房，安置对象为许X、方州及双方所生之子方X。鉴于上述两套房屋产权均涉及第三人方X，而方X未能作为本案当事人参加诉讼，也未就上述房屋的处理到庭发表意见，故因涉及第三人利益本案对于上述房屋不予处理。故作出判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院（2010）虹民一（民）初字第1015号民事判决主文第一、三、四、五项；二、撤销上海市虹口区人民法院（2010）虹民一（民）初字第1015号民事判决主文第二项。

离婚后，因上海市西街路北XX房屋动迁事宜，许X、方X起诉至上海市宝山区人民法院（（2013）宝民三（民）初字第1515号）。由于动迁安置房上海市南XXXXX弄XXX号XXX室房屋的权利人登记为方州，故上海市宝山区人民法院判决XXX许X、方X房屋折价款各468，571元。

截止至2011年6月8日，系争房屋剩余的商业贷款本金为395，416.15元，公积金贷款本金为159，717.15元。截止至2014年10月20日，系争房屋剩余的商业贷款本金为173，333.04元，公积金贷款本金为70，013.25元。2011年6月8日至2014年10月20日期间，许X归还了银行商业贷款本金为222，083.11元，公积金贷款本金为59，733.34元，方州归还公积金本金为29，970.56元。由于双方未协商一致，方州起诉来院。

另查明：系争房屋目前由许X、方X居住。

在审理中，经方州申请，本院依法委托上海XX公司对系争房屋的市场价格进行评估，上海XX公司出具《房地产估价报告》，结论为：系争房屋的市场价值为467万元。

上述事实经庭审质证，有原、被告双方当事人的陈述、上海市房地产登记簿、《上海市商品房预售合同》、《个人住房（抵押）借款合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》、个人住房公积金查询单、购房发票、居委会证明、（2010）虹民一（民）初字第1015号、（2011）沪二中民一（民）终字第629号及（2013）宝民三（民）初字第1515号民事判决书三份、银行还贷明细、谈话笔录及庭审笔录、上海XX公司出具《房地产估价报告》、银行谈话笔录等证据佐证，本院依法予以确认。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力。由于方州、许X夫妻感情破裂，且目前双方已经离婚，导致系争房屋至今未办理上海市房地产权证，而仅办理了预告登记，但这不影响方州、许X、方X在系争房屋中享有相应的房地产权利。

关于双方争议的方X是否是房地产权利人之一，本院考虑到在系争房屋购买时，方X虽未成年，未予出资，但方州、许X作为方X父母仍将其作为系争房屋的房地产权利人，将系争房屋预购权利人登记为方州、许X、方X三人，可以确定系争房屋的房地产权利属三人共有。目前鉴于方州、许X已经离婚，方州、许X、方X三人对系争房屋的共有基础已经丧失，因此，对系争房屋的房地产权利应予分割。

本院对系争房屋的房地产权利进行分割时，在确定方州、许X、方X三人共有及确认系争房屋房地产价值467万元的情况下，应扣除系争房屋目前尚未归还的银行贷款。考虑到方X在系争房屋中享有的房地产权利是基于方州、许X的赠与取得，故在确定系争房屋房地产权利人并分割系争房屋的房地产权利时，本院在综合考量方州、许X、方X对系争房屋的贡献大小及居住情况等因素后，确定系争房屋归许X、方X所有，由许X、方X给付方州相应的房屋折价款，具体金额由法院予以酌定。对于系争房屋尚未归还的银行贷款由许X负责归还。鉴于目前方州与许X已经离婚，在分割夫妻共同财产时，将根据婚姻法的有关规定处理。对于2011年6月8日起至2014年9月20日止，已经归还的银行贷款的分担，本院亦根据本案实际情况予以酌定。依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第九十九条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第90条、第129条之规定，判决如下：

一、上海市广灵XXXXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利的归被告许X、方X共同共有，该房剩余贷款本金及利息（自2014年8月5日起）由被告许X负责偿还；

二、本判决生效之日起30日内，被告许X、方X支付原告方州房屋补偿款1，493，995.63元；

三、本判决生效之日起30日内，原告XXX被告许X已归还的银行贷款126，817.40元；

四、本判决生效之日起30日内，被告许X支付原告方州已归还的银行贷款16，483.81元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费38，800元，评估费13，500元，由原告方州负担17，651.25元、被告许X、方X负担34，648.75元。

如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　朱　琼

人民陪审员　　刘雅蓉

人民陪审员　　万XX

书　记　员　　蔡XX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

二、《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

……

第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当依照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在公共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

三、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》

90.在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。

129.赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。