潘XX与昆山XX公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）潘XX。

委托代理人李XX，上海XX律师。

上诉人（原审被告）昆山XX公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北XX。

法定代表人徐XX，该公司总经理。

委托代理人缪X，江苏XX律师。

被上诉人（原审被告）昆山XX公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北XX。

法定代表人谢XX，该公司董事长。

委托代理人张伟国，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）昆山市XX公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北XX。

法定代表人谢XX，该公司董事长。

委托代理人张伟国，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。

上诉人潘XX、昆山XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人昆山XX公司（以下简称温XX公司）、昆山市XX公司（以下简称华懋XX）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年10月23日，潘XX与XX公司签订《委托租赁经营协议》一份，约定：1、潘XX的商铺坐落于昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华XX，建筑面积22.28平方米，购房总价款为749000元，潘XX委托XX公司出租经营该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，潘XX同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造；2、潘XX与XX公司同意，在本协议约定的各委托期限内，XX公司出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为潘XX委托XX公司的代理报酬费用，若不足由XX公司赔偿补足；3、潘XX应在开发商取得《商品房交付使用备案证书》后并通知办理交房手续之日的次日将该房屋交付XX公司；4、该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年1月1日；5、XX公司无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度每年租金为74435元，第九年度至第十年度每年租金为83739元；租金按季度支付，每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二；6、第五年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成XX公司或承租人不能正常使用该房屋的，潘XX应该相应减免租金，但因XX公司使用不当造成的情况除外；因意外事件（如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等）致使XX公司无法正常经营的，潘XX应减免该期间租金，XX公司应书面告知潘XX；7、本合同委托期限内，若由于不可抗力引起房屋损毁并导致XX公司无法正常经营的，潘XX同意在该房屋修复完毕前XX公司无须承担本合同约定的租金支付和其他任何违约责任。潘XX将上述租赁房屋交付XX公司后，XX公司依约支付了2013年1月1日至2013年11月15日期间的租金，尚欠2013年第四季度一半租金及2014年第一季度、第二季度租金。

另查明：潘XX于2009年10月23日与华懋XX签订一份《昆山市商品房购销合同》，约定潘XX向华懋XX购买温莎堡假日广场华XX房，房价为749000元，于签订合同当日支付房款529000元，剩余房款在办理银行按揭贷款后付清。潘XX与华懋XX在该合同的附件五《商品房物业管理协议》中约定：业主应当遵守和经营管理公司签署的《委托租赁经营协议》，当委托租赁经营协议有关条款与《业主公约》相抵触处，以《委托租赁经营协议》有关条款为准。2010年2月6日，潘XX取得房屋产权证书。

再查明：2008年10月30日，苏州市公安消防支队向华懋XX出具了《建筑工程消防验收意见书》，载明“已对位于昆山市北XX的华XX工程进行了消防抽查验收，验收结论为合格，该工程在消防方面具备使用条件”等内容。2013年7月16日，昆山市公安消防大队接受XX公司向其提交的新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件、消防设计文件等材料，并决定受理温XX内装修建设工程消防设计备案检查。2013年8月29日，昆山高新区规划建设局作出《关于温莎堡假日广场改造工程设计方案申请的批复》，载明“根据温XX公司申请，因原有的商业业态已不能满足现有的市场及生活节奏，拟对1#楼进行商业业态改造，回复如下：根据消防部门的意见，拟同意在1#楼北侧增设一部消防疏散楼梯及观光垂直楼梯，原1#楼里侧的自动扶梯位置保持不变”等内容。XX公司还提交了《建设工程设计合同》、《改造工程设计方案》、《建筑装饰工程施工合同》等证据，用以证明XX公司为尽快恢复物业的可租赁性所采取的积极措施，潘XX认为这些证据与本案无关。

又查明：XX公司为法人独资有限公司，其股东为温XX公司，设立时间为2007年9月29日；华懋XX亦为法人独资有限公司，其股东为温XX公司，设立时间为2004年2月9日；温XX公司亦为法人独资有限公司，股东为XXX，设立时间为1996年5月17日。

上述事实由昆山市商品房购销合同、委托租赁经营协议、房屋所有权证、工商登记信息表、建设工程消防验收意见书（另案证据）、建设工程消防设计备案检查材料受理凭证、建设工程规划许可证明文件、消防设计文件、商业建筑设计防火规范及当事人在庭审中的陈述予以证实。

潘XX的一审诉讼请求为：1、XX公司立即支付租金46521.88元，同时支付结欠租金之日起至判决生效之日止的违约金（租金9304.38元自2013年10月11日起计算至，租金18608.75元自2014年1月11日起计算，租金18608.75元自2014年4月11日起计算）以及逾期支付迟延履行金；2、温XX公司、华懋XX对上述第一项请求承担连带责任；3、本案受理费、诉讼保全费均由XX公司、华懋XX、温XX公司承担。

原审法院认为，潘XX与XX公司签订的《委托租赁经营协议》系双方真实意思的表示，合法有效，对合同双方具有法律约束力。根据庭审中双方的诉辩观点，归纳争议焦点包括：一、消防疏散宽度改造能否成为XX公司暂停支付租金的抗辩事由；二、XX公司尚欠租金及违约金如何计算；三、温XX公司、华懋XX是否应对XX公司的租金承担连带赔付责任。

一、消防疏散宽度改造能否成为XX公司暂停支付租金的抗辩事由。潘XX认为，XX公司申请增加钢梯和观光电梯的真实原因是温XX公司认为商业业态过时，江苏省新的防火规范是2008年6月2日起实施的，该规范适用于2008年6月后新建、改建、扩建的商业建筑，不溯及涉案商铺；XX公司认为，由于原有消防疏散宽度不符合新防火规范，必须进行改造才能重新出租，否则潘XX的房屋不具备租赁条件。对此，法院认为：1、根据XX公司所举证据可以确认经消防部门同意已对涉案商铺所在1#楼进行消防改造，但该消防改造并不符合委托租赁经营协议约定潘XX减免租金的情形（如：房屋设施质量问题、意外事件、不可抗力导致房屋损毁），XX公司以消防改造进行抗辩无合同依据；2、本案委托租赁经营协议约定华懋XX向潘XX交房次日，潘XX就应当向XX公司交付租赁房屋，而在华懋XX交房之初涉案商铺消防验收已合格，可见潘XX实际并未占有使用涉案商铺，潘XX对消防是否符合新规范难以知情，也不存在过错，不应对涉案商铺的租金损失承担责任；3、本案委托租赁经营协议约定自2009年1月1日开始委托租赁，但根据XX公司提交的证据显示2013年才开始消防改造审批、设计、施工等事项，可见委托租赁前四年XX公司已出租涉案商铺并投入使用，XX公司拒付租金无事实依据，另在委托租赁之初，XX公司所述的《商业建筑设计防火规定》已实施，XX公司在2013年再以上述规定实施须进行消防改造为由进行抗辩，无合理充分理由，法院不予采信。

二、XX公司尚欠租金及违约金如何计算。本案各方当事人一致确认XX公司租金付至2013年11月15日，根据协议约定每季度首日起10天内支付25%年租金，可确认：2013年11月15日至2013年12月31日租金9304.38元（74435×25%×1／2）应付时间为2013年10月10日前，2014年1月1日至2014年3月31日租金18608.75元（74435×25%）应付时间为2014年1月10日前，2014年4月1日至2014年6月30日租金18608.75元（74435×25%）应付时间为2014年4月10日前，XX公司尚欠租金共计46521.88元。违约金按应付而未付租金的日万分之二计算，经核算，并不违反法律规定，故法院予以支持，具体计算如下：2013年11月15日至2013年12月31日租金9304.38元，自2013年10月11日起计算；2014年1月1日至2014年3月31日租金18608.75元，自2014年1月11日起计算；2014年4月1日至2014年6月30日租金18608.75元，自2014年4月11日起计算，以上三段均按每日万分之二之标准计算至本判决生效之日。

三、温XX公司、华懋XX是否应对XX公司的租金承担连带赔付责任。潘XX认为，XX公司、华懋XX、温XX公司售后包租、捆绑销售，温XX公司并未举证证明其资产独立于作为法人独资公司的华懋XX、XX公司且三公司实际上组织机构混同、经营业务混同、公司财产混同，故应当承担连带支付租金的责任；XX公司、华懋XX、温XX公司认为，华懋XX不存在捆绑销售行为，且已经履行完毕房屋买卖合同，商铺购买者明知面积不大，须集中经营才能获得较高收益，潘XX是自愿委托XX公司租赁经营的，温XX公司并未参与商铺的开发与经营，三公司均为独立的有限责任公司，不应承担连带责任。法院认为，依法成立的合同对合同双方具有法律约束力，本案潘XX依据委托租赁经营协议主张租金及违约金，XX公司作为合同相对方应承担相应的合同义务；虽然温XX公司作为XX公司股东，但并无证据证明其滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、损害潘XX利益之情形；华懋XX作为涉案商铺的开发商，已履行合同义务，本案证据未能证实其财务与XX公司混同；故潘XX要求XX公司、华懋XX、温XX公司连带给付租金及违约金，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定判决：一、昆山XX公司于判决生效之日起10日内支付潘XX2013年11月15日至2014年6月30日期间的租金46521.88元，并偿付违约金（违约金计算方法：以9304.38元为基数，自2013年10月11日起计算；以18608.75元为基数，自2014年1月11日起计算；以18608.75元为基数，自2014年4月11日起计算，以上三段均按每日万分之二之标准计算至本判决生效之日）。二、驳回潘XX要求昆山XX公司、昆山市XX公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求。案件受理费963元、财产保全费340元，共计1303元，由昆山XX公司承担。

潘XX不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案中XX公司、温XX公司、华懋XX人格混同，一审认定事实错误。三家公司组织机构混同，业务混同，财产混同。二、温XX公司不能证明XX公司、华懋XX的财产独立于其财产，应对XX公司的债务承担连带责任。三、XX公司、温XX公司、华懋XX共同进行售后包租、捆绑商铺销售与租赁。基于以上三点中任何一点，XX公司、温XX公司、华懋XX都应当承担连带责任。综上，请求二审法院撤销原判第二项，改判华懋XX、温XX公司对XX公司原审判决第一项所负的债务承担连带责任，撤销原判不退还诉讼费之内容，改判一审预收的诉讼费退还上诉人，案件受理费由XX公司、华懋XX、温XX公司负担。

XX公司二审辩称：XX公司、华懋XX、温XX公司都是经过工商登记的独立法人。法人之间是否构成混同关键是财务是否混同，本案中有证据显示三家公司的财产相互独立，公司之间人员的借用、资金的代付是正常经济往来，不能以此认为三家公司人格混同。请求二审法院驳回潘XX的上诉请求。

华懋XX、温XX公司二审辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

XX公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对本案事实认定错误。XX公司进行消防改造是基于法律强制性规定，也是基于潘XX等业主的授权，符合双方签订的《委托租赁经营协议》的合同本义和相关条款的约定，减免租金有事实和法律依据。二、一审判决对本案的合同定性错误，XX公司与潘XX签订的是《委托租赁经营协议》，双方间是委托关系而不是租赁关系。XX公司作为受托人，在委托权限内为潘XX处理所委托的事项，除合同另有专门约定外，一切后果应由委托人承担。XX公司对合同约定的房屋进行消防改造，既是基于潘XX委托目的的需要，也是基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求，且消防设施所有权属于潘XX，基于消防建设过程中占用时间导致房屋不能出租所产生的损失，应由潘XX承担，潘XX还应当补偿XX公司的经济损失。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回潘XX的诉讼请求，案件受理费由潘XX承担。

潘XX二审辩称：原审认定XX公司拒付租金无事实依据、无充分合理理由，事实清楚、证据充分。江苏省《商业建筑设计防火规范XX是2008年6月1日实施的，该规范明确适用于新建、改建和扩建的商业建筑，而诉争商铺经过验收合格且未进行改建和扩建，不适用该规范。消防部门从未要求诉争商铺进行消防改造，XX公司也未提供任何证明消防部门要求诉争商铺进行消防改造的证据。昆山高新区规划建设局的《批复》证明温XX公司申请批准的项目及政府批准的项目都是商业业态改造，而非消防改造。XX公司的主体资格不适格。根据《委托租赁经营协议》的约定，前四年租金由XX公司养铺，增加消防设施属于养铺费用支出范畴。XX公司打破商铺外墙增设钢梯及观光电梯的行为没有经过潘XX的授权，XX公司的行为属于违约或侵权行为。综上，XX公司拒付租金的理由无事实和法律依据，请求驳回XX公司的上诉请求。

温XX公司、华懋XX二审辩称表示认可XX公司的上诉意见。

二审经审理查明事实与原审一致。

二审另查明：潘XX与XX公司签订的《委托租赁经营协议》第3.5条约定：在委托租赁经营期限内，XX公司有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由XX公司或承租人承担。

本案二审争议焦点：一、XX公司以对涉诉商铺所在大楼进行消防改造为由拒付租金能否成立？

XX公司上诉认为：根据2008年江苏省《商业建筑设计防火规范XX，涉诉商铺所在大楼的消防设计不符合规定，客观上造成了XX公司无法合法履行房屋出租的义务，无法正常使用涉案房屋，需要进行改建。而消防法规的变更是合同当事人都无法预料的，而且是强制性必须制定的，属于意外事件，XX公司依约享有被减免租金的义务。潘XX则认为：江苏省《商业建筑设计防火规范XX是2008年6月1日起实施，而诉争商铺经过验收合格且未进行改建和扩建，不适用该规范。

二、温XX公司作为XX公司和华懋XX唯一股东，其财产是否独立于XX公司？

潘XX认为，依据《公司法》第63条的规定，温XX公司作为XX公司、华懋XX的唯一股东，应当证明XX公司、华懋XX的财产独立于温XX公司，不能举证的，应当承担连带责任。

XX公司在二审中提供了温XX公司、XX公司、华懋XX2013年度企业所得税年度纳税申报表，其中温XX公司2013年度利润总额-XXX.27元，华懋XX2013年度利润总额-911876.37元，XX公司2013年度利润总额510257.27元。

XX公司还提供了三家公司2013年度、2014年1-8月的财务报表审计报告。XX公司2013年度审计报告显示：该公司2013年度资产总计143XXXX5923.36元，其中流动资产123XXXX1065.61元，包括向温XX公司的应收款XXX.95元；无固定资产；长期待摊费用XXX.75元，包括广场消防改造费用551537.83元；以及应付华懋XX借款XXX.72元，应付谢XXXXX.73元；以及其他预收账款、应付工资等。XX公司2014年1-8月资产总计XXX.49元，其中流动资产XXX.33元，包括向温XX公司的应收借款利息195479.22元；长期待摊费用XXX.16元，包括广场消防改造费用421814.90元；以及应付华懋XXXXX.49元等。

华懋XX2013年度审计报告显示：该公司2013年度资产总计110XXXX2736.45元，其中流动资产104XXXX6074.62元，包括向温XX公司的应收款XXX.61元；向XX公司的应收款XXX.72元；待摊费用1155元，存货674XXXX7932.35元，固定资产净值XXX.83元，以及应付谢XX582760.93元；以及其他预收账款等。华懋XX公司2014年1-8月审计报告显示资产总计109XXXX9759.87元，其中流动资产102XXXX2791.26元，包括向温XX公司的应收款XXX元；待摊费用44581.91元等。

温XX公司2013年度审计报告显示：该公司2013年度资产总计879XXXX5177.60元，其中流动资产845XXXX0605.13元，包括向谢XX的应收款XXX.16元；固定资产净值324XXXX3037.47元；向XX公司的应付款100XXXX9892.01元，向华懋XX的应付款XXX.59元等。温XX公司2014年1-8月审计报告显示：资产总计993XXXX1530.31元，其中流动资产159XXXX3422.69元，应付华懋XXXXX元，应付XX公司195479.21元，固定资产309XXXX4711.03元，无形及其他资产合计XXX.59元。

三、华懋XX、温XX公司与XX公司是否存在人格混同？

潘XX认为：1、XX公司、温XX公司、华懋XX的组织机构混同，温XX公司是XX公司和华懋XX的独资股东，谢XX是温XX公司和华懋XX的法定代表人，颜XX（应为“顾XX”笔误）是XX公司和华懋XX的负责人；三家公司的经营场所均系昆山市北XX，华懋XX和XX公司工商登记的是同一个电话号码5716×××2；三家公司与潘XX签订《房屋认购书补充条款》、《购房合同》、《委托租赁经营协议》等合同是同一代表在同一场所、同一时间进行；三家公司提交法院的《合同评审表》业务部门是XX公司，部门负责人是颜XX，公司领导是谢XX。2、XX公司、温XX公司、华懋XX的业务混同，三家公司广告资料和宣传资料混同，向政府申报项目，以温XX公司名义进行；对外发包工程以XX公司名义进行，工程签证、验收、结算以华懋XX名义进行。3、XX公司、温XX公司、华懋XX财产混同，针对消防改造项目，XX公司对外发包工程，华懋XX账户付款；三家公司在向一审法院提交的财务报表中，均包含了三家公司的报销票据，均由谢XX签字。

XX公司二审中陈述XX公司借用华懋XX员工顾XX取得技术层面的支持，同时XX公司在消防改造中存在资金不足的情况，因此又向华懋XX借款的行为，借款在账目中有体现。XX公司为证明其与华懋XX、温XX公司各自主体独立、财务独立、经营独立提供了下列证据：1、XX公司、华懋XX、温XX公司的营业执照、税务登记证、工商信息、法定代表人身份证明。2、XX公司聘用夏侯XX负责财务管理、华懋XX和温XX公司聘用昆山市XX公司负责财务管理的服务合同、支付凭证。3、华懋XX为职工顾XX缴纳养老保险、医疗保险的证明。4、XX公司、华懋XX、温XX公司的年度纳税申报表。5、XX公司支付消防改造工程款明细。6、华懋XX签订设计合同并支付设计费用的凭证。7、温XX公司1#2#5#扶梯平台搭建工程明细表及相关发票、支付凭证。8、XX公司、华懋XX、温XX公司的2013年度、2014年1-8月财务审计报告。

本院认为，潘XX向华懋XX购买温莎堡假日广场华XX房后，与XX公司签订了《委托租赁经营协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方委托关系依法成立。

根据协议约定，XX公司应按合同约定按时支付租金。XX公司在2013年10月20日向潘XX等业主发函，以商铺需要进行消防改造为由暂停支付改造期间的租赁费。XX公司上诉认为消防改造是因为不符合2008年4月17日江苏省建设厅、公安厅消防局发布的《商业建筑设计防火规范》，但涉诉商铺所在的华XX已经于2008年10月30日通过了苏州市公安消防支队的消防抽查验收，2013年8月温XX公司向规划部门申请进行商业业态改造，XX公司与潘XX的《委托租赁经营协议》中并未约定该事项属于潘XX应当减免租金的范围。因此，XX公司上诉认为进行消防改造基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求的理由不能成立，其要求减免消防改造期间的租金无合同依据和法律依据，本院不予支持。

潘XX上诉认为XX公司、华懋XX、温XX公司共同进行售后包租、捆绑商铺销售与租赁，应承担连带责任，但潘XX与华懋XX签订了《昆山市商品房购销合同》，与XX公司签订了《委托租赁经营协议》，两份合同属于两个不同的法律关系，XX公司与华懋XX依据各自的合同享有不同的合同权利，各自履行相应的合同义务。潘XX的该上诉理由证据不足，不能成立。

潘XX上诉还提出温XX公司作为XX公司、华懋XX的唯一股东，不能证明自己的财产独立于XX公司和华懋XX，应当依据《公司法》第六十三条的规定承担连带责任。对此，XX公司在二审中提供了三家公司在2013年度、2014年1-8月的财务审计报告。上述审计报告显示，三家公司的流动资产、固定资产各不相同，应收款账目和应付款账目也不相同，相互间有借款往来，据此足以证明XX公司、华懋XX与温XX公司的财产各自独立。潘XX该上诉理由也不能成立。

潘XX上诉还提出XX公司、华懋XX、温XX公司构成人格混同，也应当承担连带责任。对此，本院认为：潘XX在二审中整理汇总XX公司的证据试图证明XX公司、华懋XX、温XX公司存在人格混同，但上述证据只能证明三家公司的经营场所相同，其中华懋XX和温XX公司的法定代表人相同，共同聘请同一家财务管理公司。而XX公司、华懋XX、温XX公司的财产各自独立，华懋XX的工作人员顾XX代表XX公司对外签订合同，对此XX公司已经作出了合理解释。即使XX公司、华懋XX、温XX公司在假日广场改造项目中存在合同交叉履行，但潘XX不是上述工程所涉合同的相对人，其与XX公司之间存在委托租赁合同关系，而目前并无证据证明华懋XX、温XX公司共同参与了该份合同的履行，而存在滥用公司独立人格，故意逃避XX公司应向潘XX支付租金的义务的情形，因此潘XX上诉认为三家公司人格混同应承担连带责任的依据不足，本院不予支持。

综上，上诉人潘XX与XX公司的上诉理由均不成立，不予支持。但一审判决案件受理费及财产保全费1303元由潘XX与XX公司自行结算不符合相关规定，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费963元、财产保全费340元，共计1303元，由昆山XX公司负担，于本判决生效之日起十日内向江苏省昆山市人民法院交纳，潘XX预交的1303元退还本人。

二审案件受理费1926元，由潘XX负担963元，由昆山XX公司负担963元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王稚群

代理审判员　　陈　斌

代理审判员　　郭　锐

书　记　员　　毛XX