余X诉庞XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）余X，女，汉族，生于1968年6月28日

委托代理人余X，男，汉族，生于1972年11月11日委托代理人张XX，河南龙城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）庞XX，男，汉族，生于1963年12月

委托代理人韩飞，河南龙城律师事务所律师。

上诉人余X因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（2008）西民商初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余X的委托代理人余X、张XX，被上诉人庞XX的委托代理人韩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2005年6月25日原告庞XX与被告余X签订了房地产租赁契约。庞XX为出租方（甲方），余X为承租方（乙方）。契约约定：甲方自愿将座落在地点城关XX临街（除院内厨房上二楼一间的房屋）建筑面积420平方米，土地使用面积180平方米出租给乙方使用；甲乙双方议定房地产年租金为人民币18000元，租赁期限自2005年7月1日至2010年7月1日止，租金由乙方在每年7月5日前5日内交付给甲方。该契约还约定了双方的责任、义务以及违约责任等条款（详见契约内容略）。契约双方签订后，2005年7月1日至2007年6月30日被告按照合同约定，每年18000元交清了两年的房租。2007年度由于租赁房屋的市场价格发生变化，原、被告双方协商从2007年7月1日至2008年6月30日年租金价格变更为23000元，并支付了该租金。2008年度原告认为房屋租赁市场价格大

幅度提升，要求提价，经协商被被告拒绝，并于2008年7月5日向庞XX发出书面通知“庞XX：我于2005年7月1日租你北环路门面房三间，按当时约定租期五年，年租金18000元，每年7月1日缴下年房租。2007年经与你协商房租涨为23000元。现因你再提出涨房租无理要求，缴多次拒收房租，现我方将房租款寄于你，若你拒绝接收，视为我房租已经缴纳（其他内容依照原合同执行）特此通知余X2008年7月5日”。同时被告用邮寄的方式寄给原告户名为庞XX金额为23000元存单一份。双方为房租价格发生纠纷诉至法院。另查，2008年度西峡县人民路的临街门面房房租价格大幅度上涨。

原审认为，原、被告双方于2005年6月25日所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，属有效合同。本案争议焦点是临街门面房的租金价格问题。根据本案的事实双方的租赁合同付款方法系一年一缴，2005年开始前两年度按合同双方约定价款18000元履行到2007年度，由于门面房市场价格的调整，经双方口头约定，按23000元履行。对2008年度的临街门面房的租赁价格没有约定经协商也没有达成协议，且2008年租赁市场价格大幅度调高，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价格或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充；不能达成补充协议的按照合同有关条款或交易习惯确定。原告据此请求被告提高租赁费的理由成立，但请求年租金为65000元有些过高，根据本案的事实及相关周边租赁市场的情况，每年租金以42000元较为适宜，符合本案的实际情况。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2005年6月25日签订的房地产租赁契约（合同）合法有效。二、被告余X于本判决生效后十日内支付给原告庞XX租赁费：2008年度42000元减去已付23000元，应付19000元。三、驳回原告庞XX的其它诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420元，原告负担1145元，被告负担275元。

余X不服原判，提起上诉。其上诉的主要理由为：1、原审判决没有事实依据，支持房租增加19000元没有任何道理，既没有计算依据，也没有证据证明。2、原判适用合同法第六十一条规定的“价款约定不明情形”属适用法律错误。3、上诉人不欠被上诉人分文房租。请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人庞XX答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决增加19000元房租正确。请求二审维持原判。

上诉人余X、被上诉人庞XX二审均未提交新证据。

二审审理查明的事实和原审审理查明的事实一致。

本院认为，2005年6月25日上诉人余X和被上诉人庞XX签订的房地产租赁契约是在双方协商一致基础上签订的，符合有关法律规定，为有效协议。该协议明确约定：上诉人租赁房屋租金为18000元，租赁期限自2005年7月1日至2010年7月1日。2005年7月1日至2007年6月30日上诉人按照协议约定，每年按18000元交清了两年房租，2007年度被上诉人要求提高房租，上诉人同意，向其支付了23000元房租，视为双方协商一致，对协议价款进行了变更。2007年后房租应按经双方协商一致进行变更后的23000元履行。2008年度被上诉人要求房租涨至每年65000元，否则要求上诉人搬迁出租赁房屋没有合同依据和法律依据。上诉人已将2008年房租23000元支付给被上诉人，上诉人不欠被上诉人的房租。原判认定双方签订的协议属价格约定不明协议属认定事实错误，判决上诉人按42000元支付被上诉人2008年房租没有依据。综上，上诉人诉称原审判决没有依据，原判适用合同法第六十一条规定错误及上诉人不欠被上诉人房租的上诉理由和请求均成立，本院予以支持。被上诉人诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省西峡县人民法院（2008）西民商初字第211号民事判决。

二、驳回庞XX的诉讼请求。

本案一审诉讼费1420元，二审诉讼费275元由庞XX负担。

本判决为终审判决。

审  判  长    牛晓春

审  判  员    刘  琳

代理审判员    郭XX

书  记  员    白丞博

我要评论