上诉人李X与被上诉人河南XX公司、程XX、李XX、原审第三人延津县XX、延津县小潭乡辛堤村第四村民小组土地承包经营权出租合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）李X，男，1975年3月10日出生，汉族，住延津县。

委托代理人张X，男，汉族，1988年7月12日生，住河南省登封市。

被上诉人（原审被告）河南XX公司，住所地：延津县。

法定代表人程XX，经理。

被上诉人（原审被告）程XX，男，1973年6月9日出生，汉族，住新乡市红旗区。

委托代理人钟XX、陈晓禹，河南思远律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）李XX，男，1976年6月12日出生，汉族，住延津县。

原审第三人延津县XX。

负责人尚XX，小组代表。

原审第三人延津县小潭乡辛堤村第四村民小组。

负责人李XX，小组代表。

上诉人李X与被上诉人河南XX公司（以下简称XX公司）、程XX、李XX、原审第三人延津县XX（以下简称第三村民小组）、延津县小潭乡辛堤村第四村民小组（以下简称第四村民小组）土地承包经营权出租合同纠纷一案，2012年11月2日，李X向延津县人民法院起诉，要求判令：：一、XX公司、程XX、李XX支付给李X2012年4月8日至合同解除之日止的土地租赁费；二、请求法院支持李X解除与XX公司、程XX、李XX签订的土地租赁合同；三、由XX公司、程XX、李XX承担全部诉讼及鉴定费用。2013年4月16日原审法院作出（2012）延民初字第1123号民事判决，李X不服，向本院提起上诉。本院于2013年8月16日作出（2013）新中民五终字第134号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审期间，李X要求变更诉讼请求为：确认双方签订的土地租赁合同已解除。原审法院依职权追加第三村民小组、第四村民小组为本案第三人参加诉讼，于2014年8月27日作出（2013）延民初重字第8号民事判决，李X不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

原审查明：2009年4月8日左右，李X等30余户村民各自与被告李XX签订土地租赁合同，其中租赁李X土地3.2亩。李XX与程XX共同出资在此租赁土地上开办了XX公司，土地实际为XX公司使用，首次土地租赁费也由XX公司支付。2010年2、3月份左右李XX从XX公司退出，XX公司由程XX一人经营，该公司现为一人有限责任公司。土地租赁合同约定：李XX征用土地30年（2009年至2039年），每年每亩土地租赁费为300元；土地租赁费每三年为一周期，首次在签订合同一周内付款，以后每三年期满前一个月付下三年土地租赁费，付款方式以农村信用社转帐，以上付款日期以签订合同日期为准；因辛堤村民土地承包期限为十五年，前十五年土地租赁费李XX向各村民支付，后十五年李XX向辛堤村各小队支付，由辛堤村委会代收；李X在李XX按时支付土地租赁费的情况下，李X不得擅自违约，不得向李XX提出无理要求，不能阻碍李XX正常经营活动；辛堤村委会监督李XX按时支付土地租赁费，阻止村民向李XX提出无理要求，村民承包期满后各小队转为出租方，继续履行出租方责任至期满为止；如有变动，经三方（包括辛堤村委会）协商同意后变动，其中一方违约造成纠纷由县级人民法院裁决。该合同辛堤村委会未签字、盖章，但是2009年4月8日，辛堤村委会和XX公司以基本一致的合同内容又重新签订了土地租赁合同。2009年5月18日小潭乡政府证明XX公司是在县、乡两级政府及县畜牧局的科学、规范化的正确指导下成立，公司选址符合乡镇发展和新农村建设规划。XX公司在租赁的土地上建设有牛棚、挤奶厅、制冷罐、清除池、晾晒场、沉淀池、办公室、地面硬化、围墙等。2012年5月份李X等主张提高土地租金，经协商双方意见差距较大未达成协议。李X等30余户村民于2012年6月23日、7月4日向程XX、李XX送达了解除合同通知书，提出解除双方之间的土地租赁合同。另查明：XX公司自愿已向原审法院提存土地租赁费77400元。

原审认为：李X等30余村民与李XX之间签订的土地承包经营权出租合同是双方平等协商、自愿签订的，系双方真实意思表示并且符合法律规定，依法成立并生效。虽然合同系李XX以个人名义与李X等30余村民所签订，但是李XX与程XX共同出资在此租赁土地上开办了XX公司，土地实际为XX公司使用，辛堤村委会和XX公司以基本一致的合同内容又重新签订了土地租赁合同，明确相应内容，首次土地租赁费也由XX公司支付，李X亦予以认可，所以应当认定为李XX签订土地租赁合同，是作为XX公司的职务行为，土地租赁合同的主体应当是XX公司，应当由XX公司承受合同的权利和义务。李XX已退出该公司，不应再承担相应的合同权利和义务。双方当事人应当诚实信用地严格按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在合同履行过程中，双方发生的争议和纠纷，应当通过协商等合法途径予以解决，虽然XX公司因故未按期支付第二批土地租金，相对于较长的合同期限、每三年支付一次土地租金的约定和土地租金总额来说，XX公司尚未构成根本违约，尚不至于无法实现双方签订合同时所要达到的合同目的，故李X称XX公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，主张已通知XX公司解除了合同，不能成立；又因为XX公司基于对合同的信赖，在土地上予以大量投资，如果解除双方合同不利于维护社会经济秩序和保护合同双方当事人的合法权益。综上所述，李X请求确认本案所涉土地租赁合同已解除的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第三十二条之规定，判决：驳回李X的诉讼请求。案件受理费50元，由李X负担。

李X上诉称：原审判决驳回李X的诉讼请求错误。上诉人与李XX签订土地租赁合同用途为养殖，XX公司在耕地上建设房屋，未办理相关审批手续，改变了土地用途，XX公司的建筑系违法建筑，而且约定30年的流转期限超过了承包剩余期限，根据相关法律规定该租赁合同应认定无效。XX公司没有继续履行租赁合同的经济能力，且延期支付租金三个月后上诉人才书面通知解除合同，被上诉人收到通知后三个月内并未交付所欠租赁费也没有向法院起诉，应视为认可解除。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉请。

被上诉人XX公司答辩称：李X的上诉请求没有事实根据和法律依据，应依法维持一审判决。

被上诉人李XX答辩称：我们开始只是想成立奶牛养殖协会，签订合同只是说使用土地，没有说程XX将来要用这土地，没有想要在土地上大面积建房，后来程XX成立公司后，我觉得生意不好，另外改变约定的土地用途，就选择退出。我要求解除合同，谁用土地谁给村民再签订合同。

第三村民小组经本庭合法传唤未到庭发表意见，未参加庭审。

第四村民小组经本庭合法传唤未到庭发表意见，未参加庭审。

二审查明：案涉土地原系第三小村民小组和第四村民小组集体土地，第三村民小组和第四村民小组在一审时称：“这些地开始是荒岗，后来种成责任田了，属于各个村民的土地”。2012年10月31日辛堤村委会主任程XX、村支部书记杜XX在延津县公安局小潭派出所接受询问时称：“原来我村的村民通过我和XX公司的老板程XX协商过一次，今年的五月份我和李X去新乡县古XX找到了程XX协商租赁土地的事情，原来签订合同是三百元，我村村民不同意，当时和程XX协商的每亩按照六百元钱的价格再次承包给程XX，程XX不同意，只同意按照每亩伍佰元的价格出租赁费用，当时也没有协商好。我和李X就回去了”。程XX、杜XX均在一审期间出庭作证。证人李XX于2013年1月28日出庭作证，当上诉人问证人：“解除合同前有没有给程XX说过要涨价了？”李XX回答：“说过，后来解除合同了就去给他要钱”。上诉人问：“被告按合同给钱了没有？”李XX回答：“头三年交了，后三年拖了一个多月没有给，找他了他说给，走后又找不到了，他们仍要按每亩300元给我们，我们不同意，要求按七、八百元”。后因提高租赁费未达成一致，双方矛盾升级，辛堤村部分村民于2012年6月、8月两次在XX公司门前挖沟，阻止XX公司运输车辆通行。2012年9月程XX去公证处提存租金未果。后XX公司所占用土地的部分村民又与秦国连签订了土地租赁合同，将案涉土地租赁给秦国连，约定租金每亩每年1100元，秦国连按每亩每年600元的价格支付了部分村民三年的租金。该事实有证人李XX、程XX、杜XX在公安机关的询问笔录予以证实。本院查明的其他事实与原审认定一致。

本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定：“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务”。XX公司与李X等30余户村民签订土地租赁合同，在案涉土地上进行奶牛养殖，从事畜牧业生产，仍属农业生产的范畴。其所建牛棚、挤奶厅、制冷罐等建筑均为生产必须或配套设施，不违反相关法律规定，上诉人应按合同约定保障XX公司合理利用土地。2009年5月小潭乡政府出具证明称XX公司的建设符合乡镇发展和新农村建设规划。因此，XX公司未改变土地的农业用途，上诉人称XX公司在耕地上建设房屋，未办理相关审批手续改变了土地用途，双方签订土地租赁合同应为无效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。

上诉人认为XX公司未支付2012年4月之后的租赁费符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，于2012年6月26日向程XX下达书面解除合同通知书，程XX收到该通知书后三个月，未提出异议或向法院起诉，该解除通知书自到达程XX即生效，本案合同应已解除。《最高人民法院研究室对关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第24条理解与适用的请示的答复》（法研79号）载明：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。根据辛堤村委会主任程XX及村支书杜XX在公安机关的陈述，2012年5月其与李X代表30余村民找程XX协商变更租赁合同，提高租金，双方协商达不成一致意见导致双方矛盾升级，结合程XX于2012年9月去公证处提存及向原审法院提存土地租赁费77400元的事实，说明程XX不是拒不交纳租金或无能力支付租金，而是因上诉人要求提高租金，双方达不成一致意见，导致租金未按时支付。因此，本案案情不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形中的任一种。故，上诉人向程XX送达的解除合同通知书不具有解除合同的法律效力。上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十四条的规定，认为案涉合同自程XX收到解除合同通知书之日起解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由李X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赵　霞

审　判　员　　陈兴祥

代理审判员　　王　华

代理书记员　　李　芳