秦XX与滕X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）秦XX，男，1967年6月22日出生，汉族，公务员，现住内蒙古乌兰浩特市。

委托代理人刘XX，兴安盟法律援助中心律师。

被上诉人（原审原告）滕X，女，1984年4月9日出生，汉族，职员，现住内蒙古乌兰浩特市。

委托代理人刘伟芳，内蒙古圣泉律师事务所律师。

上诉人秦XX因与被上诉人滕X房屋租赁合同纠纷一案，不服乌兰浩特市人民法院（2013）乌民初字第2423号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月24日受理后，依法组成由法官陈玲担任审判长，法官李XX、曲X参加的合议庭，并于2014年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人秦XX，委托代理人刘XX，被上诉人滕X的委托代理人刘伟芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2011年10月26日，滕X与秦XX签订租赁协议，约定，滕X将位于开XX的自有房屋（鲜啤广场第13号小门市车库，该建筑未取得建设工程规划许可）出租给秦XX，期限五年（自2011年11月1日至2016年10月31日止），租金前三年逐年递增，后两年维持不变。首年租金12000元；次年15000元；第三、四、五年租金均为20000元。首年租金分两期付清，签订协议时付50％，2012年5月1日前付另外50％，其余年度租金均在11月1日前一次性付清。协议签订后，秦XX将首年租金12000元付清，次年租金未付。2013年10月滕X诉至法院，请求确认双方签订的租赁合同无效，并参照合同约定的租金标准，判令秦XX给付房屋占有使用费15000元。2013年11月1日秦XX将承租的房屋返还滕X。

上述事实，有滕X陈述、购房收据、租赁协议佐证，该院予以确认。

原审法院经审理认为，滕X将未取得建设工程规划许可的房屋出租给秦XX，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋租赁协议无效。房屋租赁协议虽无效，但滕X请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，与法有据，因此，滕X的诉讼请求该院予以维护。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决一、原告滕X与被告秦XX签订的房屋租赁协议无效；二、被告秦XX给付原告滕X（2012年11月1日至2013年10月31日）房屋占有使用费15000元。判决生效后立即执行。案件受理费175元，减半收取87.50元，由秦XX负担。

上诉人秦XX不服原审判决，向本院上诉称，承租的房屋未取得建设工程规划许可，没有竣工验收，属违法建筑。承租后，发现房屋严重漏雨，质量不合格，无法使用，多次要求解决未果。该房屋实际没有使用，原审法院判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回滕X的诉讼请求。

被上诉人滕X未提供书面答辩意见，庭审中其委托代理人口头答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。

另查明，2010年9月6日，乌兰浩特市XX公司（以下简称新川XX）将其开发的位于乌兰浩特开XX的车库（后改为小门市）出售给个人，其中第13号出售给滕X。2011年11月1日秦XX与新川XX签订《鲜啤酒广场运营协议书》，约定，新川XX将开XX整体承包给秦XX运营，并由其负责联系鲜啤广场小门市各业主与秦XX签订房屋租赁合同，期限五年。

二审庭审中，秦XX承认承租房屋后，其将房屋的门锁上，房屋钥匙是在原审法院审理期间，由原审法院转交给滕X，

上述事实有秦XX二审提供的与新川XX签订的协议书及双方当事人庭审陈述予以佐证。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：合同无效后，秦XX是否应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

2011年11月1日秦XX承租房屋后，在得知该房屋的建设未取得建设工程许可证，属违法建筑时，并未及时通过法律途径，确认双方签订的房屋租赁合同无效，将该房屋返还滕X并请求滕X返还已交纳的租金，减少其损失，而是将承租的房屋锁上继续占有该房屋至原审法院审理期间，通过原审法院将房屋返还滕X。也就是说，该房屋自2011年11月1日至2013年10月期间由秦XX占有。二审庭审中，秦XX虽提供张XX出具的书面说明，证实房屋漏雨，但由于张XX未出庭，依照相关法律规定，对张XX出具的说明，本院不予采信。虽然秦XX与新川XX签订了整体承包鲜啤广场协议，但在该协议中已明确：新川XX负责联系鲜啤广场小门市各业主与秦XX签订房屋租赁合同，之后，秦XX与13号小门市业主滕X签订了房屋租赁合同，即使确如秦XX所述，其承租的房屋漏雨，无法使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条和二百二十一条“出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期间内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁费影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，秦XX应通知出租方滕X予以维修，在滕X不履行维修义务的情况下，可以自行对漏雨的房屋进行维修，维修费由滕X负担。因此，秦XX以房屋漏雨，未使用，一直闲置为由，不同意给付占有期间费用的上诉理由不成立。秦XX与滕X签订的房屋租赁合同虽因违反法律规定而无效，但秦XX占有该房屋达二年，只交付了一年租金的事实客观存在，原审法院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，判决秦XX给付房屋占有使用费，认定事实清楚，适用法律正确。该案是由于秦XX怠于行使其权利，导致其损失扩大，责任应自负。秦XX的上诉请求及理由无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费175元，由秦XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈　玲

审　判　员　　李XX

代理审判员　　曲　威

书　记　员　　梁XX