代理债权人起诉，本金利息全部被支持

　　北京市第一中级人民法院民事判决书

　　(2019)京01民终10467号

　　上诉人(原审被告)：李XX，男，1956年7月28日出生，汉族，住北京市昌平区。

　　委托诉讼代理人：赵XX，北京XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：袁X1，女，1952年1月3日出生，汉族，住北京市东城区。

　　被上诉人(原审原告)：袁X2，女，1953年3月13日出生，汉族，住北京市东城区。

　　二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵X，北京市XX律师。

　　二被上诉人共同委托诉讼代理人：李玉莹，北京市XX实习律师。

　　上诉人李XX因与被上诉人袁X1、袁X2农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初13012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

　　李XX上诉请求：撤销一审判决第三项，改判李XX不予赔偿袁X1、袁X2宅基地区位补偿价XXX.4元。一审及二审诉讼费、鉴定费由袁X1、袁X2承担。事实和理由：1.本案诉争房屋没有拆迁，因此以宅基地位补偿价作为农村房屋买卖确认无效案件信赖利益损失的计算标准不妥;2.一审法院认定宅基地区位补偿价为XXX元，实际应为XXX元;3.涉案房屋已严重毁损，且部分宅基地面积在袁X1、袁X2占据期间被邻居侵占。4.一审判决无法执行。

　　袁X1、袁X2辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李XX的上诉请求。1.一审法院综合考虑合同无效及涉案房屋尚未拆迁情况对于双方当事人的影响酌情确定补偿价。2.一审法院确认本案的宅基地区位补偿价为XXX元正确。3.一审判决不存在难以执行情况。

　　袁X1、袁X2向一审法院起诉请求：1.李XX向袁X1、袁X2返还购房款38000元;2.李XX向袁X1、袁X2支付房屋重置成新价及装修附属物价值46187元;3.李XX赔偿袁X1、袁X2因房屋买卖合同无效而产生的宅基地区位补偿价损失XXX元;4.李XX赔偿袁X1、袁X2因腾退房屋产生的搬家费用20000元;5.李XX赔偿袁X1、袁X2因诉讼维权产生的律师费40000元;6.李XX支付袁X1、袁X2因证据保全公证产生的公证费5000元及公证人员因公证事宜产生的交通费127.4元;7.李XX向袁X1、袁X2支付由袁X1、袁X2垫付的评估费16701元;8.李XX承担本案诉讼费。

　　一审法院认定事实：2005年12月16日，李XX与袁X1、袁X2签订了《房屋买卖协议》，约定李XX将位于北京市昌平区的房屋出卖给袁X1、袁X2，价格为38000元，双方还约定“房屋买卖协议签名、盖章后，双方及其子孙永不反悔。”李XX负责村委会的相关交涉事务，并且其中约定“今后，如遇政府拆迁占地及政府可以办理《集体土地建设用地使用证》(以下简称土地使用证)更名，甲方(李XX)应协助办理相关事宜，收益归乙方所有”。合同签订后，袁X1、袁X2支付了相应的钱款，李XX交付了院内房屋及土地使用证。

　　另查明，袁X1、袁X2未对房屋进行重大改建、修缮。

　　2017年，李XX将袁X1、袁X2诉至该院，要求确认《房屋买卖协议》无效，袁X1、袁X2将房屋退还并归还集体土地建设用地使用证。2017年6月20日，该院以(2017)京0114民初6761号民事判决书判决李XX与袁X1、袁X2于2005年12月16日签订的《房屋买卖协议》无效，袁X1、袁X2将院内房屋腾退给李XX、将土地使用证退还给李XX。在该案件审理过程中，该院依法向袁X1、袁X2进行了释明，袁X1、袁X2明确表示不在该案件中提起反诉而将另案诉讼。案件宣判后，袁X1、袁X2不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2017年8月24日，该院以(2017)京01民终5405号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。案件宣判后，袁X1、袁X2不服终审判决向北京市高级人民法院(以下简称市高院)申请再审。2018年3月30日，该院以(2018)京民申81号民事裁定书裁定驳回袁X1、袁X2的再审申请。在该民事裁定书中注明“袁X1、袁X2的购房款及损失赔偿等因其未在原一审中提出反诉，其可另行起诉解决”。

　　在一审过程中，袁X1、袁X2向该院提出申请，请求该院委托评估机构对房屋的现价值及土地使用证所标占用范围内的宅基地区位补偿价进行评估。经市高院摇号选定北京市xx房地产评估有限责任公司(以下简称xx公司)进行本案鉴定工作。2019年6月17日，xx公司出具《院内房屋及附属物价值、宅基地区位补偿价值司法鉴定评估报告》。该份鉴定报告的主要内容包括：本次评估设定两种情况分别计算估价对象宅基地区位补偿价，一种情况设定为估价对象全部为1982年前划定的宅基地补偿面积为222.92平方米，另一种情况设定为估价对象1982年前划定的宅基地补偿面积为135.77平方米，估价对象1982年后划定的宅基地补偿面积为87.15平方米(其中超标面积22.92平方米);价值时点为2019年5月17日;估价结果为：①若估价对象宅基地全部为1982年前划定的，则估价对象价值评估总价为XXX元，其中宅基地区位补偿价为XXX元、房屋价值为38459元、电闸价格为13元、棚房价格为840元、整砖院墙价格为1819元、碎砖石院墙价格为973元、铁门价格为704元、上水价格为70元、炕价格为1008元、锅台价格为195元、香椿树、枣树价格为2106元;②若估价对象宅基地部分为1982年前划定的，部分为1982年后划定的，则估价对象价值评估总价为XXX元，其中宅基地区位补偿价为XXX元、房屋价值为38459元、电闸价格为13元、棚房价格为840元、整砖院墙价格为1819元、碎砖石院墙价格为973元、铁门价格为704元、上水价格为70元、炕价格为1008元、锅台价格为195元、香椿树、枣树价格为2106元。

　　经一审法院询问，双方当事人一致认可房屋现由李XX控制使用;的电闸、棚房、整砖院墙、碎砖石院墙、铁门、上水、炕、锅台在袁X1、袁X2购买房屋时已经存在。袁X1、袁X2表示自己向村委会交纳了3000多元改造上水的费用，香椿树和枣树是自己在2009年种植。李XX表示袁X1、袁X2没有向村委会交纳改造上水的钱，村里没给他们安;院内原有两棵香椿树，东院邻居在2008年盖房时都给砍掉了，自己不清楚现在树木的情况。

　　以上事实，有(2017)京0114民初6761号民事判决书、(2017)京01民终5405号民事判决书、(2018)京民申81号民事裁定书、《院内房屋及附属物价值、宅基地区位补偿价值司法鉴定评估报告》及双方当事人一审庭审陈述在案佐证。

　　一审法院认为，农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，袁X1、袁X2与李XX签订的《房屋买卖协议》无效，现袁X1、袁X2已经将房屋返还给李XX，李XX应当返还袁X1、袁X2购房款并赔偿袁X1、袁X2因此而遭受的损失。

　　对于袁X1、袁X2要求李XX返还购房款38000元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。

　　对于袁X1、袁X2要求李XX支付房屋重置成新价及装修附属物价值的诉讼请求，该院根据案件实际情况，酌情予以支持。首先，因袁X1、袁X2对房屋并未进行过重大改建、修缮，故该院对袁X1、袁X2主张的房屋重置成新价38459元不予支持。其次，对电闸、棚房、整砖院墙、碎砖石院墙、铁门、上水、炕、锅台的价值，因上述物品在袁X1、袁X2购买房屋时已经存在，且袁X1、袁X2并未提交证据证明其支付过改造上水的费用，故该院对袁X1、袁X2的该部分诉讼请求不予支持。最后，对于香椿树和枣树，因李XX表示袁X1、袁X2买房时仅有两棵香椿树，且该两棵树木已经在2008年时灭失，故现有三棵树的价值应当归袁X1、袁X2所有，该院对袁X1、袁X2的该部分诉讼请求予以支持。

　　对于袁X1、袁X2要求李XX赔偿宅基地区位补偿价的诉讼请求，该院综合考虑合同无效对双方当事人的影响，平衡买卖双方的利益，根据双方的过错程度及评估价值酌情予以确定。对于李XX主张的涉案院落及其所属村庄目前尚未列入拆迁范围，没有进入拆迁程序，未来是否拆迁也并不确定的意见，因审判实践中均以宅基地区位补偿价作为农村房屋买卖确认无效案件信赖利益损失的计算标准之一，故李XX的该辩称意见该院不予采信。在评估报告中，xx公司确定了两种情况的宅基地区位补偿价。首先，土地使用证中并未记载有该院落存在超占的情况;其次，现有证据无法确认院落存在有1982年之后划定宅基地的情形。故该院确定本案的宅基地区位补偿价为XXX元。

　　对于袁X1、袁X2要求李XX赔偿搬家费用、律师费、公证费及交通费的诉讼请求，该院均不予支持。首先，袁X1、袁X2并未对自己主张的搬家费用提供证据予以证明，该院对此不予支持。其次，因律师费、公证费及交通费为当事人进行诉讼的成本，该院对此不予支持。

　　综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：1.李XX于判决生效后30日内返还袁X1、袁X2购房款38000元;2.李XX于判决生效后30日内支付袁X1、袁X2香椿树、枣树价款2106元;3.李XX于判决生效后30日内赔偿袁X1、袁X2宅基地区位补偿价XXX.4元;4.驳回袁X1、袁X2的其他诉讼请求。

　　二审中，当事人没有提交新证据。

　　本院对一审法院查明的事实予以确认。

　　本院认为，李XX上诉主张不予赔偿袁X1、袁X2宅基地区位补偿价。本院认为，1.农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，袁X1、袁X2与李XX签订的《房屋买卖协议》无效，现袁X1、袁X2已经将房屋返还给李XX，李XX应当返还袁X1、袁X2购房款并赔偿袁X1、袁X2因此而遭受的损失。2.因在土地使用证中未记载涉案院落存在超占的情况，依据本案证据亦无法确认院落存在有1982年之后划定宅基地的情形，故一审法院确定本案宅基地区位补偿价为XXX元并无不妥。一审法院综合考虑合同无效对双方当事人的影响，平衡买卖双方的利益，根据双方的过错程度及评估价值酌情予以确定，判决李XX袁X1、袁X2宅基地区位补偿价XXX.4元正确，本院予以确认。

　　综上所述，李XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费15032元，由李XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　　李　妮

　　审 判 员　　白　云

　　审 判 员　　李春华

　　二〇一九年十二月九日

　　法官助理　　李XX

　　书 记 员　　李XX