唐XX、吴XX等与西XX某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书 云南省勐腊县人民法院

唐XX、吴XX等与西XX某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　云南省勐腊县人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)云2823民初963号

　　原告：唐XX，男，1984年6月28日出生，汉族，四川省资阳市人，住勐腊县。

　　原告：吴XX，女，1987年2月11日出生，汉族，云南省勐腊县人，住勐腊县，系原告唐XX妻子。

　　二原告共同委托诉讼代理人：李XX，云南嫣红律师事务所律师，特别授权代理。

　　二原告共同委托诉讼代理人：王林，云南嫣红律师事务所律师，一般授权代理。

　　被告:西XX某房地产开发有限公司，住所地云南省西XX州景洪市嘎某北路。

　　法定代表人：保XX，职务总经理。

　　委托诉讼代理人：王XX，云南XX律师，特别授权代理。

　　原告唐XX、吴XX与被告西XX某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人李XX、被告某房地产公司委托诉讼代理人王XX均到庭参加诉讼。本案于2018年11月1日转为普通程序，于2018年12月4日公开开庭进行了第二次审理，原告吴XX及二原告共同委托诉讼代理人王林、被告某房地产公司委托诉讼代理人王XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告立即向房地产产权登记机关为原告办理位于勐腊县;9栋203室、204室;9栋303室、304室6套房屋的不动产权证书;2、判令被告向原告支付逾期办理产权证违约金人民币998900元。事实和理由：2015年8月17日，二原告与被告分别签订了六份《商品房购销合同》，向被告购买位于勐腊县新城碧海云XX二期9栋103、104、203、204、303、304室6套房屋，建筑面积分别为88.16㎡、125.44㎡、80.7㎡、102.63㎡、52.19㎡、74.12㎡，单价分别为5423元/㎡、5420元/㎡、7220元/㎡、7220元/㎡、8300元/㎡，总价分别为478115元、679885元、582654元、740989元、433177元、615196元，6套房共计面积523.24㎡，总房款为XXX元。2015年6月25日，原、被告就上述六套房产又签订了《商品房认购补充协议》，协议约定就《商品房购销合同》约定按揭付款方式变更为分期付款方式，补充协议第三条约定乙方(原告)于2013年10月29日之前向甲方支付首期购房款XXX元，于本协议签订之日起3日内向甲方(被告)支付第二期购买款760000元，于2015年8月10日之前支付第三期购房款200000元，余款800000元待甲方将房屋的《房屋所有权证》办理移交至乙方时，乙方同时支付余下购房款。补充协议签订后，原告按约定时间和金额向被告支付房款总计XXX元。原告按约定和物业管理公司办理房屋交接手续，但被告未按约定时间为原告办理房屋所有权证，经过原告多次催促，被告仅于2016年办理了9栋103室、104室、203室的房屋所有权证，但未办理三套房屋的国有土地使用权证，204室、303室、304室3套房屋未办理任何产权证，原告多次要求被告办理未果，至2018年8月7日逾期长达1427天，根据原、被告双方约定按每天700元的违约金计算，被告产生违约金998900元(1427天×700元/天)。现原告依据其与被告签订的《商品房购销合同》及《商品房认购补充协议》，被告未按合同约定履行义务构成违约，原告特依法具状起诉，希望法院依法作出公正判决。

　　庭审中二原告表示，二原告主体资格适格，二人是夫妻关系。2013年2月4日是原、被告双方最开始签订的合同，后面原告根据该份签订的合同付款、办证的期限专门签订了《商品房认购补充协议》，后面签订的合同完全都是根据相关部门的要求来签订的，所以在签订了在勐腊县建设局备案的6份《商品房购销合同》(签订时间2015年8月17日，备案时间2015年9月8日)，但付款和办证时间和方式并非按该6份合同履行，原、被告双方一致按双方签订的《商品房认购补充协议》来履行，签订6份《商品房购销合同》的时候被告一再表示、强调该6份合同纯属是按相关部门的要求签订用于备案，《商品房购销合同》是纯属为了备案，按被告要求所补写，后面付款双方也是按照《商品房认购补充协议》来履行。

　　被告某房地产公司辩称，本案的原告唐XX并不是本案适格的原告主体，原、被告双方于2015年6月25日签订商品房认购协议后又于2015年8月17日签订了关于6套房屋的商品房购销合同，之后签订的合同已经将合同的主体变更为原告吴XX及被告。本案原告严重违反和合同约定，没有按照《商品房购销合同》约定将应当支付的房款付清，被告至今拖欠房款800000元，按照双方签订的《商品房购销合同》第12条关于产权登记的约定，乙方(吴XX)应当在支付完全部的房款之后，乙方(吴XX)按照国家规定将需要提交的资料提交、缴税之后再提出办理房屋产权证书的登记。本案中原告没有按照约定付清房款，也没有提交应当提交的资料及缴税，因此在本案中原告存在严重违约，应当向被告付清房款及缴税并承担逾期付款的违约责任，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，希望法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　庭审中被告表示，原、被告双方签订的6份《商品房购销合同》是双方对于原告购买6套商品房权利义务内容的最终约定，原告作为成年人，具有完全的民事行为能力，对于签字的后果，对于签字之后的合同还需要到相关部门登记备案的法律后果应当完全知晓，该合同对于双方具有法律约束力。关于合同主体的变更，二原告虽然是夫妻关系，但是最后合同中只有原告吴XX的名字并没有原告唐XX的名字，并且已经办理的3套房屋的权属证中只有原告吴XX的名字。目前为止原告方没有将剩余房款800000元付清，虽经被告多次催要但是原告方一直未来支付，在开具给原告的所有发票收据中也仅仅注明的是原告吴XX的名字。因此，原告的陈述没有事实及法律依据。

　　原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：

　　1、《商品房购销合同》6份、2013年2月4日签订的《商品房购销合同》1份(复印件，与原件核对无异)，欲证明原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买位于碧海云天二期9幢的6套房屋，双方约定购房号、价格、面积、支付方式、办理产权等相关权利义务的事实。原告庭审中表示要撤销改组证据，将该份证据替换成2013年2月4日原、被告双方最开始签订的商品房购销合同，欲以该组证据证实签订的合同的主体是二原告，二原告向被告购买6套房屋的事实。

　　2、《商品房认购补充协议》1份(复印件，与原件核对无异)，欲证明原、被告就原告购买的6套房屋约定的按揭付款方式变更为分期付款方式达成补充协议，约定分三期支付被告购房款共计XXX元，余款800000元由被告于2015年9月10日之前办理完产权证后支付，并约定未按约定时间交付房屋产权证的，每天按700元向原告支付违约金的事实。二原告与被告之间都是按照该份协议来实际履行的。

　　3、房权证3份(复印件，与原件核对无异)，欲证明被告于2016年1-2月只为原告办理了9栋103、104、203房屋的房屋所有权证，未办理土地使用权证，204、303、304三套房屋未办理产权证的事实。前面所办理的3套房屋的房屋产权证并不是在约定期限办理的。

　　4、云南省销售不动产统一发票6份，房款收据2份，专用收据1份(均为复印件，与原件核对无异)，欲证明原告已按双方补充协议约定支付6套房屋办证前的购房款共计XXX元的事实。

　　5、办证收费收据1份(复印件，与原件核对无异)，欲证明原告于2015年11月18日已经付清被告6套房屋办证费共计136322元的事实。

　　6、结婚证1份(复印件，与原件核对无异)，欲证明二原告属于合法有效的夫妻关系。

　　经质证，被告对二原告提交的证据1的6份《商品房购销合同》的真实性、合法性及关联性予以认可，该组证据是原告吴XX即原告唐XX的妻子，系与被告达成的商品房购买的最终意思表示，认定原告与被告双方关于商品房购销各自权利、义务内容的最终依据，该合同签订的时间为2015年8月17日至2015年9月7日期间，并且该6份合同是经过勐腊县建设局登记备案的合同，该合同的效力明显高于任何关于6套商品房购销合同的效力，在签订的时间上也是最后签订，之前双方达成的6套商品房购销合同不一致的都应该以最后达成的6套商品房购销合同为准，该份《商品房购销合同》第12条已经明确约定，房屋、房款结清后乙方(吴XX)交纳相关的税费并交相关资料之后甲方(某房地产公司)才将办理房屋产权的手续。对于2013年2月4日签订的《商品房购销合同》，该合同的内容已经被后面签订的合同所代替，应当以双方最后达成的合同为准。对证据2真实性、合法性及关联性认可，证明观点不予认可，认为该份证据的内容已经被原、被告双方于2015年8月17日至2015年9月7日达成的6份《商品房购销合同》的内容所代替，应当以双方最后达成的合同内容为准。对证据3真实性、合法性及关联性认可，证明观点不认可，对原告当庭提交的关于9-303号商品房购销合同，该合同签订的时间为2013年2月4日，该舍同的内容已经被后面签订的合同所取代，应当以双方最后达成的合同为准。对证据4、5真实性认可，证明内容观点不予认可，该份证据充分说明原告并没有付清房款，目前为止原告方还拖欠被告总计800000元房款，根据双方合同约定，该房款应该是一次性付清，原告至今未支付已经违约，应该承担违约责任。对证据6无异议。

　　被告向本院提交如下证据：

　　《商品房购销合同》6份(均为复印件，与原件核对无异)，欲证明根据原、被告双方于2015年8月17日至2015年9月7日达成的一致意思表示内容，和签订的关于6套《商品房购销合同》的内容约定，原告应当一次性付清全部房款，并在房款结清之后承担相关税费、提交资料之后被告才负有为原告办理房屋产权证书相关的义务，本案中原告没有按照约定付清全部房款，构成违约，应承担违约责任。

　　经质证，二原告对被告提交的6份《商品房购销合同》认为都是被告提出的需要到房产部门备案，由于原合同的内容中将公摊面积都写入合同中不合格，所以要求原告按照相关部门的要求重新填写，只能在合同中写建筑面积而签订的，该份合同是基于备案的需要，且合同中提出的二原告是夫妻只要一人签订就可以，但是实际上6套房屋是二原告购买的，原、被告双方实际履行的合同是二原告与被告签订的《商品房认购补充协议》，并未按照2015年8月17日签订的《商品房购销合同》履行，对此可以从原告提交的证据5中交费、交房款单据中得到印证。从交费清单中可以看出，2015年6月25日，双方签订补充协议当日，二原告支付被告6套购房款40万元，于2016年6月25日支付办证前第二期款项剩余的款项中360000元，按照补充协议约定，第三笔款项应于2015年8月10日前支付购房款200000元。从时间来看，第三期款项在2015年9月1日支付，如果按被告代理人的说法付款是按照2015年8月17日签订的《商品房购销合同》来履行，就不应当是200000元，而应当是XXX元，实际原、被告双方均认可第三期付房款是200000元，说明双方对付房款和办证期限均是按照《商品房认购补充协议》来实际履行的，并非是以后面签订的6份《商品房购销合同》履行的。

　　对上述证据，本院评判认为，原告提交的证据1中2013年2月4日签订的《商品房购销合同》能够证明二原告与被告在2013年2月4日签订过《商品房购销合同》，二原告向被告购买位于勐腊县房屋的事实，后双方又于2015年8月17日再次签订6份《商品房购销合同》，二原告提交的该6份《商品房购销合同》与被告提交的证据系同份证据，能证明2015年8月17日，(乙方)原告吴XX与(甲方)被告某房地产公司分别签订了六份《商品房购销合同》，原告吴XX向被告某房地产公司购买位于勐腊县新城碧海云XX二期9栋103、104、203、204、303、304室6套房屋的事实，本院均予以采信。对原告提交的证据2、3、4、5被告经质证均认可证据的真实性、合法性及关联性，但不认可证据的证明观点，本院认为，原告提交的证据2、3、4、5能相互印证证实原告吴XX向被告某房地产公司购买位于勐腊县新城碧海云XX二期9栋103、104、203、204、303、304室6套房屋的总价款为XXX元，对原告吴XX已向被告支付购房款XXX万元及办证费136322元，被告某房地产公司为原告办理了位于勐腊县新城碧海云XX二期9幢103、104、203房屋的房屋所有权证的事实，本院均予以采信。证据6能够证明二原告的夫妻关系，本院予以采信。

　　本院经审理认定事实如下：2015年6月25日，唐XX、吴XX作为乙方与某房地产公司作为甲方就位于勐腊县新城碧海云XX二期9栋103、104、203、204、303、304室6套房产签订了《商品房认购补充协议》，协议约定就《商品房购销合同》约定按揭付款方式变更为分期付款方式，补充协议第三条约定乙方于2013年10月29日之前向甲方支付首期购房款人民币XXX元，于本协议签订之日起3日内向甲方支付第二期购买款760000元，于2015年8月10日之前支付第三期购房款20万元，余款800000元待甲方将房屋的《房屋所有权证》办理移交至乙方时，乙方同时支付余下购房款。甲方于2015年9月10日之前办理完该《房屋所有权证》，如延误办理由甲方向乙方按每天700元的违约金支付。双方还约定了其他事宜。2015年8月17日，吴XX作为乙方与某房地产公司作为甲方分别签订了六份《商品房购销合同》，向某房地产公司购买位于勐腊县新城碧海云XX二期9幢103、104、203、204、303、304室6套房屋，建筑面积分别为72.36㎡、102.96㎡、66.24㎡、84.24㎡、42.84㎡、60.84㎡，6套房屋总价分别为478115元、679885元、582654元、740989元、433177元、615196元，6套房共计面积429.48㎡，总房款为XXX元。6份《商品房购销合同》中第六条均约定吴XX需于2015年8月20日一次性付款，6套房屋价款分别为478115元、679885元、582654元、740989元、433177元、615196元。合同第八条还约定乙方如未按本合同第六条的约定付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天0元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，若乙方(吴XX)逾期付款超过60日，则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同并自行处置该房产。第九条甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天61.52元向乙方支付违约金，合同纠纷履行。逾期交房30天后，逾期60天后，则视为甲方违约，乙方退回向甲方所购房产，甲方退还乙方所交款项及总房价3%的违约金。合同第十二条中就关于产权登记的约定，乙方应在结清房款后，甲方向房地产产权登记机关办理权属登记手续。在办理过程中，所发生税费按国家规定由乙方承担，乙方应提供同期政策规定的其他须由乙方提供的资料。双方还约定了其他相关事宜。2013年10月29日吴XX向某房地产公司支付购房款XXX元，某房地产公司分别出具了6份云南省销售不动产统一发票，金额分别为239115元、340885元、292654元、370989元、218177元、308196元，2015年6月25日吴XX支付购房款400000元，某房地产公司出具专用收据。2015年6月29日、2015年9月1日吴XX分别支付购房款360000元、200000元，某房地产公司分别出具收据，吴XX共向某房地产公司支付房款XXX元，至今未付房款800000元。2015年8月17日吴XX与某房地产公司分别签订的6份《商品房购销合同》，其中合同编号分别为,于2015年9月8日在勐腊县建设局登记备案，其中合同编号分别为于2015年9月7日在勐腊县建设局登记备案。某房地产公司于2016年1月22日办理了9栋103号(房产证号勐腊县房权证勐腊镇字第××号)及9栋104号(房产证号勐腊县房权证勐腊镇字第××号)、2016年2月25日办理了9栋203号(房产证号勐腊县房权证勐腊镇字第××号)的房屋所有权证，房屋所有权人均为吴XX，但未办理9栋103室、104室、203室房屋的国有土地使用权证，9栋204室、303室、304室3套房屋至今未办理任何产权证。故唐XX、吴XX于2018年8月20日向本院起诉。

　　另查明，唐XX、吴XX系夫妻关系。

　　本院认为，本案因被告销售商品房，原告向被告购买商品房后发生纠纷，故本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效?二、原告要求被告协助办理不动产权证的主张是否成立?三、被告是否存在违约行为?是否应当承担违约责任?关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：(一)支付存款本金及利息请求权;(二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权;(三)基于投资关系产生的缴付出资请求权;(四)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;(三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。”的规定，确认物权请求权不适用诉讼时效的规定，故原告的诉讼请求不适用诉讼时效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当恪守合同的约定履行自己的义务。本院认为，原、被告于2015年6月25日签订了《商品房认购补充协议》后，又于2015年8月17日签订了6份《商品房购销合同》，两份合同双方均无异议，均系双方真实意思表示，两份合同未违反法律强制性规定，系合法有效的合同。因2015年8月17日签订的6份《商品房购销合同》已经在勐腊县建设局房地产管理机关登记备案，且原告作为完全民事行为能力人应明知签字后的法律后果，而原、被告双方再次签订合同即是对权利义务的重新确认，故应以2015年8月17日签订的6份《商品房购销合同》作为履行依据。各方当事人均应按照所签订的合同内容全面履行义务。故对原告提出签订6份2015年8月17日《商品房购销合同》时，被告一再表示、强调该6份合同纯属是按相关部门的要求签订用于备案，是纯属为了备案，按被告要求所补写，后面付款双方也是按照《商品房认购补充协议》来履行的主张，不能成立。对于原告唐XX要求被告协助办理不动产权证的诉求，因原告唐XX并非登记备案的《商品房购销合同》的签订人，故对于原告唐XX要求被告协助办理不动产权证的诉求本院不予支持。关于原告吴XX要求被告协助办理不动产权证的主张是否成立，被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。根据原告吴XX提交的证据可证实被告已按约定办理了9栋103室、104室、203室的《房屋所有权证》，故对原告吴XX要求被告协助办理9栋103室、104室、203室房屋不动产权证书的诉讼请求本院不予支持。因9栋204室、303室、304室房屋原告至今未支付完毕购房款，根据《商品房购销合同》第十二条的约定，对于原告主张的要求被告协助原告向房地产产权登记机关为原告吴XX办理位于勐腊县碧海云XX二期9栋204室、303、304室3套房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。对于二原告要求被告支付逾期办理产权证违约金998900元的诉讼请求，因在原告吴XX与被告签订的《商品房购销合同》中对于逾期办理不动产权证未约定违约条款，且根据合同约定在原告吴XX结清房款后才由被告向房地产产权登记机关办理权属登记手续，而至今原告吴XX未付清9栋204室、303、304室3套房屋的房款，故被告不存在违约行为，对于二原告要求被告支付逾期办理产权证违约金998900元的诉讼请求，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　驳回原告唐XX、吴XX的诉讼请求。

　　案件受理费13789元,由原告唐XX、吴XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西XX傣族自治州中级人民法院。

　　双方当事人在上诉期限内均未提出上诉，本判决即发生法律效力。

　　审判长　　陶琪仙

　　审判员　　依旺贺

　　审判员　　朱正武

　　二〇一八年十二月二十日

　　书记员　　苏XX