嘉兴XX：平湖市XX某某五金制品厂与平湖市XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告:平湖市XX某某五金制品厂。

　　住所地:平湖市。

　　统一社会信用代码:9133XXXX3600501N。

　　法定代表人:朱XX，厂长。

　　委托诉讼代理人:俞XX、胡叶凤，浙江XX律师。

　　被告:平湖市XX公司。

　　住所地:平湖市。

　　统一社会信用代码:330XXXX0060120。

　　法定代表人:王XX，执行董事。

　　委托诉讼代理人:张XX。

　　原告平湖市XX某某五金制品厂为与被告平湖市XX公司、第三人周XX房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月5日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员朱跃飞独任审判。

　　原告于2017年11月28日向本院申请撤回对第三人周XX的诉讼，本院于裁定予以准许。

　　本案于2017年12月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人俞XX、胡叶凤，被告的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。

　　本案现已审理终结。

　　原告起诉称:2016年9月1日，原、被告至平湖市XX签订了房屋买卖合同并办理了公证手续，合同约定被告将位于平湖市产(房权证平字第×××号)转让给原告，原告已付清房款，付款方式为现金加转账，该房屋的租赁情况为未出租，被告应于2016年10月25日前交付;合同第六条约定:“本合同签订后，双方必须全面履行，如有违反，由违约方承担房屋成交价的20%违约金”。

　　合同签订后，原告也履行了合同义务，双方也已办理了房屋产权过户登记手续，原告拥有了该房屋的产权。

　　但由于该房屋实际被周XX占用，因此被告未履行合同约定将该房屋交付给原告，造成了原告的巨大损失。

　　2017年4月17日，原告与周XX达成搬迁协议，代为补偿周XX35000元。

　　原告为维护自身权益，起诉请求判令:1、被告承担逾期交付房屋的违约金196000元;2、本案诉讼费由被告承担。

　　被告答辩称，1、原告所述部分并不属实，2016年9月1日双方确实签订了一份合同价格为98万元的房屋买卖合同，但在同年8月4日双方另外签订过一份合同价格为90万元的房屋及土地转让合同，双方实际是按照2016年8月4日的房屋及土地转让合同履行相关义务的。

　　2、事实上原告以转账方式向被告支付了90万元，若按照2016年9月1日的房屋转让合同，涉案房屋的购房款为98万元，原告实际尚未付清。

　　3、原告要求的20%的违约金过高。

　　2016年8月4日的房屋及土地转让合同约定被告如收回房屋需承担违约金为5%，且原告的实际损失也未达到19万余元。

　　若按照2016年9月1日的房屋买卖合同，原告并未付清购房款，是原告违约在先。

　　4、周XX占有的房屋只是涉案房屋中的一间，不足30平方米，不构成根本违约。

　　即使被告存在逾期交付房屋的违约行为，被告逾期交付的房屋系被周XX占有使用并非被告过错，且周XX占用的房屋不足涉案房屋的二十分之一，被告如需承担违约责任，也应当承担1%的违约责任。

　　5、原告在2017年春节前将取得的部分房屋进行了拆除，拆除后原告没有办理相应的审批建造手续，导致政府部门制止原告改造房屋，这是因为原告不依法办理审批手续造成的，并非被告过错。

　　6、原告补偿周XX的35000元被告并不知情，被告并无义务补偿周XX，故该补偿行为不应由被告承担，且原告提出的损失没有证据证明。

　　请求法庭驳回原告的诉请。

　　原告为证明自己的主张提供了如下证据:

　　证据1、房屋及土地转让合同1份，证明原、被告之间房屋买卖合同的情况，以及被告有义务清空房屋内的财物和居住的人员。

　　证据2、结算业务入账自助回单2份，证明2016年8月8日，原告向被告支付40万元和50万元，已履行了支付全部购房款的义务。

　　证据3、公证书1份，证明为办理涉案房屋的过户登记手续，原、被告又签订房屋买卖合同1份，并经公证。

　　证据4、不动产权证1份，证明原告已取得涉案房屋的国有建设用地使用权和房屋所有权。

　　证据5、收条1份，证明原告避免损失扩大，代为向周XX支付搬迁补偿款35000元。

　　证据6、建房协议书1份，证明原告在2016年9月10日与案外人姜XX签订建房协议书，约定建房价格为680元/平方米，但因被告延迟交付，导致未能履行。

　　证据7、房屋租赁协议1份，证明原告因被告延迟交付涉案房屋，只能另寻租赁场地进行生产，为此支付了租金每年108000元。

　　证据8、2016年8月各种材料价格信息、2017年主要建筑材料价格信息，证明各类建材均有涨价，原告为装修付出了10万余元。

　　被告质证认为，对证据1、2均无异议。

　　对证据3的真实性、合法性均有异议，原、被告并未按照公证书中的房屋买卖合同履行权利义务，该合同约定房屋及土地的成交价格为98万元，支付方式为现金及转账，但实际上被告仅收到了原告转账支付的90万元，实际上该合同只是原被告为办理产权过户登记手续而签订的，并非双方的真实意思表示。

　　对证据4的真实性无异议，被告履行了房屋及土地的交付义务。

　　对证据5的合法性、关联性均有异议，被告无义务向周XX支付房屋搬迁补偿款，因此也不存在原告代为被告支付的情况，且支付搬迁补偿款35000元并无合法依据。

　　对证据6的真实性、关联性、合法性均有异议，建房协议书系原告与案外人姜XX签订，姜XX系个人，不是具备建房资质的单位，该协议约定的旧厂房维修改造也未注明是对本案争议房屋进行改造，且涉案房屋不存在需要改造的情况，房屋的维修改造需经过政府建设部门审批，但该证据中并未体现已经经过审批手续，故对该证据不予认可。

　　对证据7的真实性无异议，但与本案没有关联性，被告在2016年9月8日与原告完成了涉案房屋的交接手续，该租赁和本案无关，且出租人的注册地和出租地不一致，也无支付租金等依据，不能证明原告所要证明的损失。

　　对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，原、被告之间系房屋买卖关系，装修材料价格的涨跌与本案无关。

　　被告为证明自己的抗辩意见提供了如下证据:

　　证据1、结算业务入账自助回单2份，证明原告已经支付房屋价款90万元的事实。

　　证据2、照片1份(打印件)，证明被告已经将涉案房屋交付原告，原告将涉案房屋部分拆除的事实。

　　证据3、房屋及土地转让合同1份，证明原、被告在2016年8月4日签订该合同，约定房屋及土地价格为90万元，双方实际是按照该份合同履行的，合同还约定了若违约按照房屋总价款5%支付违约金。

　　原告质证认为，证据1、2、3均无异议，双方于2016年8月4日签订房屋及土地转让合同，合同总价为90万元，原告在2016年8月8日已经支付了全部的款项，原告的确拆除了部分房屋，但仍有部分房屋由周XX占据，虽然被告撤回了该部分证据，但该部分证据恰恰证明了被告没有按照合同履行全部的交付房屋义务，涉案房屋由周XX占据的事实不仅有被告陈述，还有第三方社区证明予以证实，被告在向原告交付房屋的同时并未处理好周XX的安置问题，系被告未尽完全的交付义务，应当归责于被告。

　　本院认证意见:一、原告提供的证据:证据1、2，被告均无异议，故本院予以认定;证据3，本院对其真实性予以认定;证据4，被告对其真实性无异议，本院予以认定;证据5、6、7、8，被告虽有异议，但未提供反驳证据，故本院对其真实性予以认定。

　　二、被告提供的证据，原告均无异议，故本院对其予以认定。

　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年8月4日，原、被告签订房屋及土地转让合同1份，约定:被告以90万元的价格将位于平湖市土地转让给原告，包括房屋内现有的装潢、水、电、有线电视、电话线路设施等附着物;被告将上述房屋及设施和土地使用权于2016年8月8日全部交付给原告等。

　　合同签订后，被告于2016年8月8日支付了原告房屋转让款90万元。

　　2016年9月1日，原、被告又签订了房屋买卖合同1份，并办理了公证手续，合同约定:被告将位于平湖市房屋过户给原告，房屋的租赁情况为未出租，房屋成交价为98万元(包含附属设施等财产)，该房款的付款情况为已付清，付款方式为现金加转帐，本合同签订后，双方必须全面履行，如有违反，由违约方承担房屋成交价的20%违约金等。

　　另查明，涉案房屋中的一间被案外人周XX占有。

　　后经原告与周XX协商，原告补偿其35000元，周XX遂于2017年4月16日搬离涉案房屋。

　　本院认为，涉案房屋的转让事宜牵涉到2份合同，即原、被告于2016年8月4日签订的房屋及土地转让合同和2016年9月1日签订的房屋买卖合同，双方对于上述2份合同的真实性无异议，故本院对其真实性予以认定，但根据原、被告提供的证据及双方在庭审中的陈述，房屋买卖合同系为办理房屋产权过户而签订的，故本院认定该合同并非双方真实意见的表示，原、被告应按照2016年8月4日签订的房屋及土地转让合同确定各自的权利义务。

　　现原告坚持按照房屋买卖合同中的违约条款要求被告承担违约金显属欠理，因此原告的诉讼请求本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

　　驳回原告平湖市XX某某五金制品厂的诉讼请求。

　　案件受理费4220元，减半收取2110元，财产保全费1520元，合计诉讼费3630元，由原告平湖市XX某某五金制品厂负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

　　审判员朱跃飞

　　二〇一七年十二月二十九日

　　书记员周X