开发商未按约回购房产仲裁获性得退赔

　　案情简介

　　本委主任指定袁长伦为首席仲裁员。

　　申请人根据被申请人销售返租模式的营销宣传，于2010年3月28日，分别与第一被申请人签订了商品房买卖合同和商铺回购合同、与第二被申请人签订了商铺租赁合同。申请人用一次性付款方式购买了第一被申请人开发的中XX第2幢2层02168号商铺，建筑面积14.73平方米，价款332014元。申请人于签订合同当日付清了购房款。三份合同均约定了同样的仲裁条款。商铺租赁合同中约定：租金标准为2213.5元/月; 租期从2011年8月1日至2021年7月31日; 2011年8月1日一次性预付前6个月的租金13281元，从2012年2月1日起每半年的第一个月内一次性预付半年租金, 依此类推; XX公司迟延支付租金，按逾期租金日万分之叁赔偿申请人违约金等。商铺回购合同中, 第二条约定了第四年回购的回购款为332014元; 第四条约定了回购时间; 第七条约定了回购款支付时间; 第八条约定了回购申请提出的方式与时间等。被申请人自2014年9月开始不支付租金，按回购合同约定，申请人于2014年2月书面向被申请人提出回购申请，同年10月被申请人向申请人出具了回购客户资料收取单，2015年3月被申请人的负责人签署了同意回购的意见。被申请人至今不予支付回购款和拖欠的租金。两被申请人是一体的，对返回购房款、支付租金、承担违约责任应是共同的。为此，请求裁决：1、解除申请人与第一被申请人的商品房买卖合同及与第二被申请人签订的商铺租赁合同。2、要求两被申请人支付拖欠的租赁费50910.50元(自2014年9月1日至2016年7月31日);自2016年8月1日起的租赁费，仍要求支付至付清回购款时止。3、赔偿违约金10538元(截止2016年7月31日);自2016年8月1日起的违约金，仍要求按拖欠租赁费日万分之三计算至相应的付款日止。4、要求两被申请人支付回购款332014元。

　　办案经过

　　XX公司、XX公司分别与申请人签订的商品房买卖、商铺回购、商铺租赁合同，是相关各方当事人的真实意思表示, 且不违反法律和行政法规的禁止性规定, 系有效合同，对相关各方当事人具有法律约束力。民法通则规定: 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。合同法规定: 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，XX公司、XX公司为各自独立的法人。XX公司是房地产开发企业，XX公司是租赁经营企业。XX公司、XX公司为了各自的利益，分别与申请人签订商品房买卖、商铺回购、商铺租赁系列合同，是一种销售、租赁双赢经营模式。双方虽有利益相关，但财产独立，不符合公司法人格混同的情形，不应承担共同责任, 而应各自独立承担责任。申请人请求XX公司、XX公司共同承担责任, 理据不足, 不予支持。申请人按商品房买卖合同约定，履行了支付全部购房款义务。按回购合同的约定，申请人向XX公司提出回购申请，为解除商品房买卖合同的要约，XX公司的负责人2015年3月31日签署的同意回购意见为承诺。至此，双方当事人已合意解除共同签订的商品房买卖合同。此后，申请人应按约定交付商铺给XX公司，XX公司应支付回购房款332014元给申请人。XX公司尚欠申请人2014年9月1日至2015年3月31日的租金15494.5元未付，应支付给申请人。根据买卖不破租赁的规定，商品房买卖合同解除后，申请人对商铺租赁合同的权利义务，已由XX公司享有和承担，申请人要求XX公司继续支付其后的租金，无事实根据，不予支持。XX公司、XX公司认为回购后，申请人无权再要求解除商铺租赁合同，其对申请人请求解除商铺租赁合同的抗辩，理由充分，应予支持。

　　案件结果

　　一、被申请人某置业有限公司于本裁决书送达之日起十五日内给付申请人王XX回购房款332014元;

　　二、被申请人某实业有限公司于本裁决书送达之日起十五日内给付申请人王XX租金15494.5元及逾期付款的违约金,违约金按欠付租金的每日万分之三，从2015年4月1日起计算至裁决指定的给付之日止。

　　三、驳回申请人王XX的其他仲裁请求。

　　如果未按本裁决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案仲裁费9666元(申请人已预交)，由申请人王XX负担72元，被申请人某置业有限公司负担8156元，被申请人某实业有限公司负担1438元;被申请人某置业有限公司、被申请人某实业有限公司在支付上述裁决款项时将其应负担的仲裁费一并支付给申请人。

　　律师说法

　　依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条和《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第一款。