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房屋买卖合同一方死亡,代理被告获得胜诉

上海市浦东新区人民法院

  近日,陈XX律师成功代理一起房屋买卖纠纷。

  半年前,委托人丁X找到陈XX律师,请求帮其解决房屋纠纷一事。原来丁X的父亲生前将房屋出售,对方付了首付款项,房屋还未过户时父亲突发疾病去世。对方以此为由要求解除合同并赔偿损失,面对家中变故,丁X一家已深受打击,又称为被告,丁X更是手足无措。

  在了解整个事情的经过后,陈XX律师从《合同法》等法律法规入手,提出代理意见。

  一、被告不存在原告所称违约行为,不应支付原告诉称违约金

  1、合同一方当事人死亡属于不可抗力,其对合同法履行产生的影响及对当事人的损害不可归责于被告方。

  其一、当事人死亡属于不可抗力。《民法总则》及《合同法》规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中,XXX与原告方于2018年X月X日签订合同,XXX于2018年2月26日去世,死亡发生在合同签订以后,同时,当事人因脑梗死亡对于合同本身不属于常见的风险,且死亡发生时,距离交房还有近半年的时间,双方未发生延迟履行的情况,满足不可抗力适用的前提。对于XXX突然离世,由于其本身不是由慢性疾病致死,其本人无法预见,也不存在主观追求的故意,属于典型的不可预见死因。而对于XXX的死亡,合同双方当事人亦无法避免或克服。由此可见,XXX死亡属于不可抗力。

  其二、由不可抗力造成的履行不能或迟延履行不应归责于被告方。《民法总则》规定:“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任”。《合同法》规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外”。代理律师认为,不可抗力免除的责任限于违约责任。不可抗力作为违约责任的法定免责条件,是现代各国法律的通例。例如《法国民法典》第1148条规定:“如债务人系因不可抗力或事变而未履行给付或作为债务,或违反约定从事禁止的行为时,不发生赔偿损害的责任”。而不可抗力的法律后果应视不可抗力的影响程度分别处理:如果不可抗力已使合同债务人的履行成为不可能,则应解除双方当事人的合同,并免除债务人的违约责任;如果不可抗力只造成合同债务人的履行部分不能,则应变更合同内容,免除违约方的部分违约责任;如果不可抗力仅造成债务人履行债务的暂时困难,则可要求债务人迟延履行,但免除迟延履行的违约责任。综上所述,由不可抗力造成的违约,不应由被告承担。

  2、被告并未违反合同约定事项,不存在违约行为。根据XXX与原告所签订的《上海市房地产买卖合同》的第六条约定:“甲乙双方确认,在2018年X月X日前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”,双方最迟应于2018年X月X日完成房屋过户事项。本案中,至原告提起诉讼时,还未到约定过户的最后期限,且被告一直同意遵守诚信原则,按照合同约定的时间及方式进行交易事项,不存在违约行为。同时,在合同附件三中,关于付款方式做了详细约定:1、乙方于2018年X月X日前,支付甲方房款人民币贰佰万元整;2、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币壹佰贰拾万元整,该款项由贷款银行直接转入甲方账户;3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前,直接支付甲方房款人民币伍拾玖万元整;4、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日,直接支付甲方房款人民币壹万元整。原告只向被告履行第1项,其他均未履行。原告自己没有按照合同约定履行己方义务,反而向被告提起所谓的违约之诉,其行为让被告方不能认同。

  3、被告方对本案争议事项的处理态度是善意的,处理方式是及时的;相反,原告作为在整个过程中反复变化,屡次反悔,一再违反双方之间的协议约定,违背交易诚信。2018年2月26日XXX在无任何征兆的前提下突然去世,被告方第一时间内已告知原告,并承诺在处理完当事人过世的后续事宜后,解决该购房合同后续履约问题,这点中介可以证明。被告方自始至终尊重当事人之初衷,秉承当事人为人一向的契约精神,表示愿意配合原告按照合同进行履约,未以任何形式告知原告不愿配合原告履行合同。为表示卖房诚意,被告方亦曾提出有条件帮助原告解决合同之外的可能的解决方案,与原告积极进行沟通,原告则一直在买与不买中来回摇摆。后经双方协商达成一致意见:被告尽快将款项从XXX账号取出退款原告,双方解除买卖合同,不存在任何一方违约问题。对于该协商意见,亦是二原告真实意思。后原告又反悔将被告告上法庭要求继续履行合同,经过第一次开庭,被告表示可以继续履行合同时,原告又改变主意,要求解除合同。在此期间,原告在并无正当权利的情况下,对被告房屋采取了撬门等破坏措施试图非法占有。整个房屋交易的过程中,被告在亲人去世的悲痛中,谨遵合同项下义务及诚实守信原则,而原告却反复变卦,一再违背双方之间的协议、约定。被告始终秉承真诚善意之态度,及时通知原告当事人死亡之事,后又积极与原告进行沟通、协商,即便在诉诸法庭后,被告亦表示愿意配合其办理买房的相关事宜,不管是主观上还是客观上,被告方都不存在破坏交易之事实。

  二、原告要求被告支付房屋首付之相当于同期银行贷款利率的资金占用费于法无据,被告方不认可

  代理律师认为,原告交纳的购房款200万元系依据双方合法有效的房地产买卖合同的履约行为,如果原告方不按约支付200万元,其自身构成违约,被告方对于首付款项受领亦是遵守合同项下的权利义务,并不存在资金占用的问题。现XXX死亡,原告亦要求解除合同,该合同无法继续履行。对于合同的终止,被告方不存在过错,而原告要求被告支付其200万首付产生之利息,并无法律依据,不应得到支持。

  三、原告要求被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费的诉请,不合法亦不合理,被告方不认可

  被告方在XXX去世以后,一直积极与原告进行沟通协商,推进房屋买卖事宜,亦提出多种方案以期待圆满解决此事。在诉讼前原告亦同意此事协商解决并达成一致意见。后原告反悔向法院起诉,其行使诉讼权利被告无法阻拦,但其行使权利产生的相关费用,不能也不应由被告方承担。况且在整个事件的发展中,被告方一直以真诚善良的态度来进行解决,原告却逐步将事情推向矛盾尖锐的地步;被告方始终是愿意配合的姿态,原告却有滥用权利之嫌。事发至此,被告方不想浪费司法资源,未提反诉已经是妥协,也愿意一切配合原告,不管是返还房款,还是继续履行,被告方已尽最大妥协。因此,原告诉讼产生的相关费用应由原告自己承担。

  以上代理意见,敬望合议庭采纳。

  最终,法院判决如下:

  1、确认原被告之间关于XXX房屋签订的买卖合同解除

  2、被告于判决生效之日起十日内返还原告购房款200万

  3、驳回原告其他诉讼请求


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基本信息

裁判日期:2018/09/02 星期日 16:00:00

审理法院:上海市浦东新区人民法院

参与本案的律师

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