刘X与北京XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　商品房预售合同纠纷一审民事北京XX平谷区XX 2018-05-31

　　原告：刘X，女，1987年7月26日出生，汉族，北京XX平谷区村民。

　　委托诉讼代理人：曹书珍，北京XX两高律师事务所律师。

　　被告：北京XX公司，住所北京XX平谷区马坊工业区西区185号，统一社会信用代码：9111XXXX7093402R。

　　法定代表人：曹**，经理。

　　委托诉讼代理人：李XX，北京XX宝盈律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：董XX，北京XX中闻律师事务所律师。

　　原告刘X与被告北京XX公司(以下简称**公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，于2018年3月5日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年5月24日再次公开开庭审理了本案。刘X的委托诉讼代理人曹书珍，**公司的委托诉讼代理人李XX、董XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　刘X向本院提出如下诉讼请求：要求**公司支付刘X2017年8月31日起至2017年12月8日期间的逾期交房违约金43898元。事实和理由：2016年11月8日，刘X与**公司签订了《北京XX商品房预售合同》，合同约定：**公司将位于平谷区马坊工业区西区×号房屋出售给刘X，房屋总款为XXX元，**公司应在2017年8月30日前交付房屋，逾期则按日向刘X支付已付购房款万分之三的违约金。合同签订后，刘X按照合同约定支付了全部购房款，但**公司却未按时交房，导致刘X不能入住。依法成立的合同对双方具有约束力，**公司逾期交房，应该按照合同约定向刘X支付违约金。故刘X诉至法院。

　　**公司辩称，不同意刘X的诉讼请求，其诉讼请求应予驳回。理由如下：一、**公司未按时交房系因政府审批原因不可抗力因素导致，按照合同约定**公司不应承担违约责任。涉案项目于2015年取得建筑工程规划许可证，2016年取得京房售证字(2016)130号预售许可证。**公司取得规划许可时，建委要求涉案项目配建6平方米的配电室，但是在报建委进行竣工验收时，建委因北京XX政府下发的新规定对于文件下发前的规划许可要求作出修改才予以审批通过。**公司重新开始设计规划，导致验收推迟，系因政府审批原因迟延交房，且**公司已在第一时间通知刘X因政府审批原因延迟交房。涉案项目于2017年11月初取得全部竣工验收手续。同时，根据**公司与刘X签署的《<北京XX商品房预售合同>之补充协议》(以下简称补充协议)第五条第二款：“出卖人由于不可抗力的原因或者政府审批方面的原因不能按《北京XX商品房预售合同》第十二条第(一)款约定日期交房的，出卖人应在该时间发生之日起30日内告知买受人，出卖人可据实予以延期，并且不承担违约责任。”2017年8月初，涉案房屋项目已经具备验收交付条件，但因政府审批问题导致房屋延迟交付，**公司不应承担违约责任。二、**公司已于2017年11月30日通知刘X收房。涉案项目于2017年11月底取得审批手续，**公司通知刘X前来收房。自2017年12月初业主开始收房，目前除个别业主外，已经全部收房。刘X因个人原因拒绝收房，由此造成的损失应由其承担。三、合同中约定违约金过高，应当予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少;其损失的金额，应依照该解释第十七条第三款的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金数额应当以实际损失为基础。合同法对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅，同时相关司法解释强调违约金的数额应以实际损失为基础，违约金的立法目的是督促合同双方积极履行合同义务。本案中，**公司不存在任何怠于履行合同义务的情形，多次积极同政府各部门、市政各部门沟通，以期能按时交房，未能按期交付房屋并非**公司所能预期。且涉案小区并非保障房性质，刘X并非买来自己居住，没有实际损失。涉案房屋所在地70平方米房屋的月租金标准一般为1000元，合同中约定的违约金过高。刘X主张的逾期交房违约金的起止时间没有事实和法律依据。此外对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素考虑。故**公司请求法院对刘X主张的违约金予以驳回、减少。四、**公司积极与各位业主接洽，并且大批业主已经签署调解书，如果当事人要求的违约金数额过高，会在相当程度上恶化**公司的财产状况，使**公司丧失继续正常经营的条件，损害小区其他业主的利益，造成更多社会问题，同时引发多重矛盾。五、刘X存在违法行为。按照**公司与刘X签署的《北京XX商品房预售合同》附件五中付款方式及期限的约定，刘X应在规定的时间之前将贷款足额付至出卖人指定的账户，而实际上刘X并未按照合同约定的时间支付款项，按照合同约定应当承担逾期付款违约金。**公司通知刘X并要求其按照约定时间收房并且支付房屋差价款，按照双方签署的合同约定，对于逾期补款的，**公司不承担延迟交房的违约责任。尽管**公司交付房屋有所迟延，但刘X损失甚小，希望法院从维护社会稳定，保障企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利益情况，驳回刘X的诉讼请求。

　　本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。

　　刘X围绕诉讼请求依法提交了如下证据：

　　一、商品房预售合同，证明双方签订了商品房买卖合同，并约定了房屋的位置、价款、交房时间以及逾期交房应该承担的违约责任;

　　二、北京XX增值税发票、个人住房借款合同，证明刘X支付了全部购房款;

　　三、个人贷款短信，证明贷款发放日期;

　　四、补充协议、交纳房屋尾款收据，证明刘X缴纳了房屋补差款、收房日期;

　　五、刘X向本院提交了调查取证、现场勘验的申请，要求本院到涉案小区现场勘验燃气是否开通以及到燃气公司调查涉案房屋的燃气是否开通。本院为此于2018年4月13日到北京XX公司市场开发部进行了调查，并制作了调查笔录。调查笔录的主要内容：2018年2月，开发商报验收，我们去检查发现一些问题，所以验收没通过，要求开发商进行整改;目前开发商还未报验收，这个小区的天燃气还未达到交付使用条件。

　　**公司对刘X提供的证据一的真实性无异议，但不认可证明目的,认为商品房预售合同附件八约定了双方签署合同时小区的配电室是6平方米;附件十也约定了**公司通知刘X收房后，刘X逾期支付房屋差价款应承担违约责任;附件十同时约定了因政府原因延迟交房的，**公司不承担违约责任。**公司对刘X提供的证据二、四的真实性无异议，但主张刘X逾期支付房屋余款，**公司在2017年11月30日就已经通知刘X收房，刘X未按期收房是其个人原因。**公司对证据三的真实性不认可。刘X对本院制作的调查笔录无异议，**公司对本院制作的调查笔录的真实性认可，但认为燃气公司的工作人员所述不属实，实际上燃气工程在2016年、2017年就已经完工，燃气公司对**公司称可以通气了;燃气公司与**公司签有合同，属于利害关系人，证言不应被采信。

　　**公司围绕答辩意见依法提交了如下证据：

　　一、项目方案、2015规划报告及建设工程竣工测量成果报告，证明涉案房屋项目中配电室因政府法规原因规划变更，导致延迟交付;

　　二、《10KV及以下配电网建设技术规范》、北京XX住房和城乡建设委员会文件，证明涉案房屋因政府法规原因导致延迟交付;

　　三、工程竣工验收记录、房屋面积测算技术报告书，证明涉案房屋于2017年12月初具备交付条件;

　　四、收房快递单及短信记录，证明**公司已经于2017年11月30日通知刘X收房;

　　五、业主验房确认单，证明涉案房屋已经于2017年11月底具备收房条件，并且部分业主于2017年12月5日已经收房;

　　六、同地段房屋租金标准，证明涉案房屋的租金标准，刘X要求的违约金过高;

　　七、协议书，证明**公司已经与部分业主达成一致意见;

　　八、**公司向本院提出调查取证申请，要求：1、到XX公司(以下简称平谷XX公司)调取、了解**公司向供电局提出用电审批的过程、电力设施竣工时间以及平谷XX公司出具的发电证明，以证明涉案小区项目因平谷XX公司对于建设项目用电审批政策发生变化导致涉案小区重新报批规划许可，供电设施于2017年11月才得以竣工。2017年11月中旬，供电部门出具发电证明，小区项目整体才能进行竣工验收,系商品房预售合同约定的政府审批原因导致延迟交房的情况。2、到北京XX规划和国土资源管理委员会平谷分局(以下简称市规土委平谷分局)调取、了解**公司因配电室更改导致规划变更核准的相关过程(配电室规划核准时间)，证明涉案小区项目因电力部门用电审批方案发生变化，导致必须由规划部门对小区项目规划核准变更，而且审批时间长，进而导致竣工验收延迟。

　　本院依**公司申请，依法到市规土委平谷分局和平谷XX公司进行了调查。自市规土委平谷分局档案馆调取了建设工程规划许可证附件，自市规土委平谷分局执法队调取了北京建工建筑设计研究院出具的设计说明、**公司出具的函件、**公司出具的承诺书、北京XX规划委员会平谷分局关于对部分居住小区增建地上配电室后进行规划竣工验收有关事宜的请示、北京XX电力公司客户报装供电方案、北京XX电力公司平谷XX公司出具的小区新装供电方案、办理经过等。其中办理经过中的“该项目经现场检查，有以下情况需要说明”第2条载明：“项目用地东南角新增一处配电室，测绘面积192.46平方米，经查阅历史审批情况，本项目原规划为两台箱式变压器供电。经建设单位说明，2015年以后，供电公司不再批准箱式变压器供电，并要求本项目增设配电室。设计单位出具证明，配电室符合日照、消防、配电设施间距等规范并且不影响小区整理绿化核算。2014年3月，我局曾针对721大雨后北京XX公司要求增建地上配电室的要求，专题请示区政府，满足绿化要求的在建项目，建设单位对电力设施承诺不挪作他用，予以规划验收(京平规文【2014】14号)。鉴于本项目新增配电室为合理配套设施，目前尚不具备整改条件，综合考虑各方因素，我队要求建设单位书面承诺，配电室不得擅自改变使用性质及用途，出现问题无条件拆除。本项目按照‘京平规文【2014】14号’项目管理要求，进行规划验收”。本院自XX公司调取了客户用电报装申请书、客户报装供电方案、小区新装供电方案、受电工程中间检查报验单、工程竣工验收申请单、**小区(小区新装)验收结果报告单等，并制作了调查笔录。调查笔录的主要内容：**公司于2015年1月16日提出了用电报装申请，供电公司及时为客户制定了编号为201XXXX8418的小区新装供电方案(高压)，批准新建小区配电室一座。2017年8月7日，客户进行中间检查报验。2017年10月24日，申请竣工验收。供电公司于2017年11月6日出具了验收结果报告。

　　刘X对**公司提供的证据一中的项目方案、测量成果报告的真实性无异议，但不认可证明目的,对规划报告的真实性，因无原件故不予认可。认为测量成果报告的完成日期是在2017年6月，早于2017年8月30日的交房日期，这说明并非因为规划原因导致延迟交房。刘X对**公司提供的证据二的真实性无异议，但不认可证明目的，认为《10KV及以下配电网建设技术规范》的发布日期是2015年5月1日，已经明确规定配电室的面积。《10KV及以下配电网建设技术规范》以及北京XX住房和城乡建设委员会的文件不能构成**公司逾期交房的正当理由。刘X对**公司提交的证据三的工程竣工验收记录真实性认可，对房屋面积测算技术报告书的真实性不认可，认为房屋交付使用应该达到交付条件，取得竣工验收许可证并不代表符合交房条件，新建住宅的基础设施必须同步交付使用，为此燃气在2017年8月30日就应达到交付使用条件。刘X对**公司提交的证据四中快递单的真实性认可，对短信记录因无原件故对真实性不认可，认为快递单并不能证明**公司在2017年11月30日发过收房通知。刘X对**公司提供的证据五业主验房确认单的真实性不认可，认为与本案无关。刘X对**公司提交的证据六不认可，认为违约金的计算标准应该按照双方签订的合同执行。刘X对**公司提供的证据七的真实性和证明目的均不认可，认为与本案没有关联性。

　　刘X对本院依法自市规土委平谷分局档案馆调取的证据材料的真实性无异议，但不认可证明目的，认为这些材料都是在双方当事人签订合同之前形成的，不能证明**公司有逾期交房的合法理由。刘X对自市规土委平谷分局执法队调取的档案材料的真实性不认可，认为上述材料上没有加盖印章。**公司对本院依法自市规土委平谷分局档案馆调取的材料的真实性无异议。**公司认为本院自市规土委平谷分局执法队调取的材料，能够说明规划部门在2017年7月27日才给予小区规划说明，这能够印证是因为配电设施导致规划延迟、竣工延迟。14号文件也说明了当时规划部门对于小区增建配电室规划竣工验收的政策执行意见，对于已经核发许可证的小区按照原来的方案验收，但对于文件之后下发许可证的新小区是要求建配电室。涉案小区属于文件下发之前许可的项目，应该按照之前的6平方米地上变压器的方式建设，规划部门应当予以验收。**公司在后期报建委的建设方案以及与刘X签订的商品房预售合同均规定了建设6平方米变压器，但是因为供电部门不同意，2017年8月重新报规划审批，导致竣工延迟。

　　刘X对本院依法到平谷XX公司调查而制作的笔录的真实性无异议，认为**公司报装的时间晚，才导致竣工验收延迟。刘X对于本院依法自平谷XX公司调取的证据材料，因为没有加盖印章而不予认可。**公司对本院依法到平谷XX公司调查而制作的笔录的真实性无异议。但认为整个项目的延迟是因为供电设施的建设，上述笔录只是记载了**公司最早报装以及竣工的时间，并没有显示中间规划和电力设施的冲突以及反复审批的环节。**公司对本院依法自平谷XX公司调取的其他证据材料未提异议，认为上述材料能够证明平谷XX公司的要求和规划部门的审批相冲突才导致验收延迟。

　　本院经过审查后，认证如下：

　　刘X提供的商品房预售合同、北京XX增值税发票、个人住房借款合同、补充协议、交纳房屋尾款收据具有真实性，与本案待证事实有关联，本院均予以确认。刘X提供的短信，因其未能提供原件，**公司对真实性不予认可，故本院对该证据不予确认。本院依刘X的申请到北京XX公司调查而制作的调查笔录，**公司虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，上述调查笔录具有真实性，与本案待证事实有关联，应予采纳。

　　**公司提供的项目方案的真实性本院予以确认。**公司未对2015规划报告及建设工程竣工测量成果报告提供原件，故本院对**公司于本案中提供的上述材料的真实性不能作出确认。**公司提供的《10KV及以下配电网建设技术规范》以及北京XX住房和城乡建设委员会文件的形式上的真实性，本院予以认定，但对其证明目的，本院将综合本案其他证据以及事实作出判断。**公司未就工程竣工验收记录、房屋面积测算技术报告书提供原件，故本院对**公司于本案中提供的上述材料的真实性不能作出确认。**公司提供的快递单与待证事实不具有直接关联性，故本院对快递单的证明目的不予确认。刘X对于**公司提供的短信记录有异议，**公司又未能提供证据予以佐证，本院对其真实性不予认定。**公司提供的业主验房确认单，刘X对真实性不认可，且该证据不能证明涉案房屋已经于2017年11月底具备收房条件，故本院对该证据不予确认。刘X对**公司提供的同地段房屋租金标准有异议，**公司又未提供相应证据予以佐证，故本院对该证据的真实性不予认定。**公司提供的协议书系其与其他业主就逾期交房等事宜而达成的协议，与本案待证事实不具有关联性，本院不予采纳。本院依**公司申请依法到市规土委平谷分局调取的证据材料以及到平谷XX公司调取的证据材料和调查笔录，与本案待证事实有关联，具有真实性，应予采纳。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，**公司作为出卖人与作为买受人的刘X签订了《北京XX商品房预售合同》，约定刘X购买**公司开发建设的位于×号房屋。合同的第五条约定，该商品房总价款XXX元。合同第十二条约定：(一)出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条约定：1、市政基础设施：(1)上水、下水于2017年8月30日达到交付使用条件：(2)市政双路供电于2017年8月30日达到交付使用条件;(3)供暖于2017年8月30日达到交付使用条件;(4)燃气于2017年8月30日达到交付使用条件……合同第十四条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：(1)逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过×日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起日×日内向买受人支付违约金。双方签订的商品房预售合同的附件十为补充协议，其中第五条第2款约定：出卖人由于不可抗力的原因或政府审批方面的原因不能按《预售合同》第十二条第(一)款约定日期交房的，出卖人应该在该等事件发生之日起30日内告知买受人，出卖人可据实予以延期，并且不承担违约责任等。

　　2016年11月8日，刘X向**公司交纳购房首付款

　　598056元。2017年，刘X又通过贷款形式向**公司支付购房款880000元。以上总计XXX元。2017年12月8日，刘X办理了入住手续。

　　另查明，涉案房屋的燃气在2018年4月时尚未达到交付使用条件。**公司对其提出的因政府审批原因未按期交房的抗辩意见未提供足够证据。

　　经询，刘X主张因**公司违约，造成的损失包括租金损失、房款利息损失以及占有、使用、收益的损失等。但刘X就其损失未向本院提供证据予以证明。

　　本院认为,依法成立的合同具有法律拘束力，当事人均应信守，严格按照合同约定行使权利、履行义务。刘X与**公司签订的《北京XX商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。依据双方当事人签订的商品房预售合同，**公司作为出卖人理应在2017年8月30日前向买受人交付房屋。依本案查明的事实，**公司未能依约履行交房义务，系属违约。本案争议的焦点问题是**公司是否应当承担违约责任，以及其要求酌减违约金的请求是否应予支持。

　　对于**公司是否应承担违约责任问题。**公司未按期交房，其辩称未按时交房系因政府审批原因不可抗力因素导致，按照协议约定不应承担违约责任。第一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，**公司未提供足够证据证明其逾期交房是由于政府审批原因以所致。第二，双方当事人所签商品房预售合同后附件十《补充协议》第五条第2款关于“出卖人由于不可抗力的原因或政府审批方面的原因不能按《预售合同》第十二条第(一)款约定日期交房的，出卖人应该在该等事件发生之日起30日内告知买受人，出卖人可据实予以延期，并且不承担违约责任”之约定，系**公司提供的单方面免除自己责任的格式条款，上述内容明显加重了对方的责任，并排除了对方的主要权利，内容明显不公平、不合理，且**公司也未能提供证据证明其已采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明，为此上述条款无效。第三，**公司辩称其已于2017年11月30日通知刘X收房，但刘X因个人原因拒绝收房，由此造成的损失应由刘X个人承担。因双方当事人签订的商品房预售合同约定，房屋交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件等。根据本案查明的事实，涉案房屋的燃气在2018年4月时尚未达到交付使用条件，刘X在涉案房屋不符合收房条件时，有权拒绝接收房屋。**公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，**公司逾期交付房屋，应承担违约责任。

　　对于违约金数额是否应予酌减问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院在衡量是否应当减少违约金时，以刘X的实际损失为基础予以审查判断。刘X主张因**公司违约，造成的损失包括租金损失、房款利息损失以及占有、使用、收益的损失等。但刘X就其损失未向本院提供证据予以证实，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案实际情况，对**公司应支付给刘X的违约金数额酌情调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、被告北京XX公司于本判决生效后10日内支付原告刘X违约金29266元;

　　二、驳回原告刘X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费898元，由原告刘X负担367元(已交纳)，由被告北京XX公司负担531元(限本判决生效后7日内交纳)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京XX第三中级人民法院。

　　审　判　长　　吕香妮

　　审　判　员　　阮　方

　　人民陪审员　　满桂芳

　　二〇一八年五月三十一日

　　书　记　员　　贾XX