原告贾X与被告沈阳XX公司、第三人张X、沈阳XX公司、辽宁XX公司案外人执行异议之诉纠纷一审民事判决书

　　辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书

　　(2017)辽01民初770号

　　原告：贾X，女，1959年5月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。

　　委托诉讼代理人：郝XX，辽宁XX律师。

　　被告：沈阳XX公司，住所地沈阳市于洪区XX。

　　法定代表人：陈XX，该公司经理。

　　委托诉讼代理人：王建华，辽宁金正律师事务所律师。

　　第三人：张X，女，1971年3月9日出生，汉族，住沈阳大东区。

　　第三人：沈阳XX公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区辉XX。

　　法定代表人：王XX，该公司经理。

　　委托诉讼代理人：迟XX，辽宁XX律师。

　　第三人：辽宁XX公司，住所地沈阳市沈河区XX166.

　　法定代表人：高XX，该公司总经理。

　　原告贾X与被告沈阳XX公司(以下简称“中XX公司”)，第三人张X、沈阳XX公司(以下简称“XX公司”)、辽宁XX公司(以下简称“XX公司”)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员贾XX担任审判长，与审判员姜XX、审判员韩XX组成合议庭，于2018年1月2日公开开庭对本案进行了审理。贾X的委托诉讼代理人郝XX，XX公司的委托诉讼代理人迟XX，中XX公司的委托诉讼代理人王建华均到庭参加诉讼。张X及第三人XX公司经本院公告送达及传唤未到庭参加应诉。本案现已审理终结。

　　贾X向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对原告购买的位于沈阳市沈河区XX(373-2号甲，房产证号：沈房权字第N060XXXX7676号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1，房产证号：沈房权字第N060XXXX7719号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-5，房产证号：沈房权字第N060XXXX7679号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-1，房产证号：沈房权字第N060XXXX7722号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-4，房产证号：沈房权字第N060XXXX7721号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-2，房产证号：沈房权字第N060XXXX7718号)的强制执行，并解除对上述六处房产的查封;2.确认原告与张X在2008年12月15日签订的房屋买卖协议合法有效，并确认位于沈阳市沈河区XX(373-2号甲，房产证号：沈房权字第N060XXXX7676号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1，房产证号：沈房权字第N060XXXX7719号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-5，房产证号：沈房权字第N060XXXX7679号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-1，房产证号：沈房权字第N060XXXX7722号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-4，房产证号：沈房权字第N060XXXX7721号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-2，房产证号：沈房权字第N060XXXX7718号)六处房产归原告所有;3.判决张X立即协助配合原告办理位于沈阳市沈河区XX(373-2号甲，房产证号：沈房权字第N060XXXX7676号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1，房产证号：沈房权字第N060XXXX7719号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-5，房产证号：沈房权字第N060XXXX7679号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-1，房产证号：沈房权字第N060XXXX7722号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-4，房产证号：沈房权字第N060XXXX7721号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-2，房产证号：沈房权字第N060XXXX7718号)产权过户登记;4.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与张X在2008年12月15日签订沈阳市沈河区XX(373-2号甲，房产证号：沈房权字第N060XXXX7676号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1，房产证号：沈房权字第N060XXXX7719号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-5，房产证号：沈房权字第N060XXXX7679号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-1，房产证号：沈房权字第N060XXXX7722号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-4，房产证号：沈房权字第N060XXXX7721号)、沈阳市沈河区XX(373-2号甲1-2，房产证号：沈房权字第N060XXXX7718号)六处房产的房屋买卖协议，约定张X共计以892.5万元的对价将上述六处房产出售给原告，原告也已经按照约定支付了全部对价，并且在法院查封前已经实际占有该六处房产并使用至今。后因张X离境，该六处房产被法院查封，客观上导致原告无法办理过户手续。原告一直在主张权利，直至执行异议被贵院驳回。根据法律规定，原告与张X签订的房屋转让协议应受法律保护，并且原告已经支付全部对价款，实际占有房屋，未办理过户登记属于客观原因无法办理，原告并无过错。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得上述六处房产后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错。故，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。另外，依据《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》304条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。第305条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回;(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关;(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第307条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人：”。第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求;理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定。请求人民法院依法查明本案事实，维护原告合法权益。

　　中XX公司辩称，原告主张的案涉六处房产均登记在XX公司名下，故诉争房产应归XX公司所有。沈阳市中级人民法院基于业已生效的判决依法执行上述六套房产符合法律规定，同时，原告主张实际占有案涉房屋，到但目前为止，原告实际占有的房产只有三处，另外三处房产是由沈阳大健康管理中心占有。故原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的案外人执行异议之诉。

　　XX公司述称，案涉六处房产已经抵押给我公司，我公司对上述房产享有优先受偿权。

　　张X、XX公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交陈述意见。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2008年12月15日，张X(作为甲方)与贾X(作为乙方)签订房屋买卖协议两份，其中一份协议约定张X将座落于沈阳市沈河区XX即房号373-甲1-1三层，建筑面积346.83平方米;房号373-甲1-2三层，建筑面积406.92平方米;房号373-甲1-5三层，建筑面积323.64平方米的三套私有商用房屋卖给贾XX，协议第三条付款方式约定：甲、乙双方在签订此协议之前，乙方已向甲方支付三套房屋定金人民币壹佰叁拾元整，在此买卖协议签订签字之时乙方已向甲方支付购房款伍佰壹拾陆元整，三套房屋总价款陆佰肆拾陆万元已全部付清(注：每套房屋不另写收款收据，并与另份买卖协议中的三套共计六套房屋共同书写一张房屋买卖收款收据)。第二份协议约定张X将座落于沈阳市沈河区XX即房号373-2甲1三层，建筑面积60.88平方米;房号373甲1-4三层，建筑面积260.07平方米;房号373-2甲三层，建筑面积89.35平方米的三套私有商用房屋卖给贾XX，协议第三条付款方式约定：甲、乙双方在签订此协议之前，乙方已向甲方支付三套房屋定金人民币伍拾万元整，在此买卖协议签订签字之时乙方已向甲方支付购房款壹佰玖拾陆万伍仟元整，三套房屋总价款贰佰肆拾陆万元伍仟元已全部付清(注：每套房屋不另写收款收据，并与另份买卖协议中的三套共计六套房屋共同书写一张房屋买卖收款收据)。

　　同日，张X作为收款人出具收据：“今收到贾X买房定金房款现金人民币捌佰玖拾贰万元伍仟元，六套房款全部付清，详见2018.12.15日二份买卖协议”。

　　庭审中，贾X向法庭提供涉案六套房产即房号373-甲1-1三层，建筑面积346.83平方米;房号373-甲1-2三层，建筑面积406.92平方米;房号373-甲1-5三层，建筑面积323.64平方米;房号373-2甲1三层，建筑面积60.88平方米;房号373甲1-4三层，建筑面积260.07平方米;房号373-2甲三层，建筑面积89.35平方米的房产证书复印件，用以证明该六套房产的房屋所有权人为张X。同时，贾X亦向法庭提供收款收据等证据材料，用以证明其于2009年3月份就已实际入住案涉争议房屋。

　　另查明，本院依据已发生法律效力的(2009)沈中民三初字第157号民事调解书、(2009)沈中民三初字第158号民事调解书和(2009)沈中民三初字第236号民事判决书，根据申请执行人融信达担保公司申请对被执行人张X名下涉案六套房屋于2009年6月19日轮候查封。

　　2010年5月22日，贾X对本院拟评估拍卖的位于沈阳市沈河区XX的案涉六套房产权属提出执行异议。2010年11月18日，本院作出(2010)沈法执字第121号执行裁定书，驳回案外人贾XX的异议。在该执行裁定书中本院查明部分记载：“2010年2月，本院执行法官与本案申请执行人的委托代理人到沈阳市沈河区XX送达裁判文书时，上述六套房产有被执行人沈阳XX公司人员办公。2010年8月，执行法官与本案申请执行人的委托诉讼代理人发现此房有他人入住，经查系案外人贾XX强行进入”。

　　2016年12月22日，本院在执行申请执行人沈阳XX公司与被执行人辽宁XX公司、沈阳XX公司、辽宁XX公司、营口XX公司、沈阳XX公司借款纠纷一案中，依据业已生效的(2015)沈中民三初字第68号民事判决书查封了XX公司名下的涉案六套房屋。后贾XX对法院查封上述六套房产的行为提出异议。

　　2017年8月8日，本院作出(2017)辽01执异801号执行裁定书，驳回案外人贾X的异议。在该执行裁定书中本院查明部分记载：“根据沈阳市不动产登记中心于2017年3月9日出具的《房屋电子登记(簿)查询证明》的内容记载，案涉房产的所有权人均登记为被执行人辽宁XX公司。”后贾XX遂诉至本院提起案外人执行异议之诉。本院在审理过程中，贾XX变更张X、XX公司的诉讼主体地位为第三人。

　　再查明，XX公司通过摘牌方式从联合产权交易中心处购买了由融信达担保公司出让的涉案六套房产，并更名过户到辽宁XX公司名下。

　　本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

　　本案为案外人执行异议之诉纠纷，故应围绕案外人贾X对涉案六套房产是否享有足以排除执行的权利进行审查。

　　首先，根据沈阳市不动产登记中心于2017年3月9日出具的《房屋电子登记(簿)查询证明》的内容显示，案涉房产的所有权人均登记为“辽宁XX公司”，而非张X;

　　其次，庭审中，贾X虽提供其与张X于2008年12月15日签订的两份房屋买卖协议及张X出具的收据，但因张X本人未到庭参加应诉，且中XX公司对此证据亦不予认可，故本院无法认定上述证据的真实性及双方之间是否存在真实的房屋买卖关系等事实;

　　第三，从案涉房屋的占有情况来看，虽贾X向法庭提供搬家费收款收据、转让办公桌收款收据及水、电费的收款收据等相关材料，用以证明其于2009年3月就已实际入住案涉争议房屋的事实，但本院认为，一方面、收据中所载明的搬家费用既看不出是什么单位出具的，亦缺乏真实性。至于沈阳XX公司出具转让费和水电费等收据与本案不具有关联性。因此，仅凭该组证据无法证明贾XX从2009年3月就已实际入住案涉争议房屋的事实，贾XX对此应承担举证不能的法律后果。同时，贾X的该项主张又与(2010)沈法执字第121号执行裁定书中所查明的事实即“2010年2月，本院执行法官与本案申请执行人的委托代理人到沈阳市沈河区XX送达裁判文书时，上述六套房产有被执行人沈阳XX公司人员办公”相矛盾;另一方面，本院作出的(2010)沈法执字第121号执行裁定书业已认定贾XX擅自强行进入已被本院查封案涉房产的事实。鉴于此，本院认定贾X在本院查封案涉房屋前未合法占有上述房产;

　　第四，案涉房产第一次被本院查封后，贾X曾于2010年5月22日向本院提出过案外人执行异议，本院以贾X系擅自强行进入已被查封的房产及该争议房产已经向XX公司设定抵押权为由，作出(2010)沈法执字第121号执行裁定书，驳回了案外人贾XX的异议。但贾XX收到该裁定后，并未提起案外人执行异议之诉，此举，不仅视为贾X对该裁定书的认可，亦导致本院将该六套房产全部裁定给XX公司的结果。

　　综上，贾X对涉案争议的六套房产不享有足以排除执行的权利。本院对贾XX提出不得执行涉诉六套房产及要求确认其与张X签订的房屋买卖协议合法有效、案涉六套房产归其所有，并要求张X协助办理案涉六套房产的产权过户登记等诉讼请求不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回案外人贾XX的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告贾XX负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

　　审判长　　贾XX

审判员　　姜XX

　　审判员　　韩XX

　　二〇一八年三月十九日

　　法官助理訾丽静

　　书记员张XX

　　本案判决依据的相关法律

　　《中华人民共和国民法通则》

　　第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

　　第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。