金X与辽宁XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　金X与辽宁XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　(2014)沈河民二初字第162号 房屋买卖合同纠纷 一审 民事 沈阳市沈河区人民法院 2014-10-10

　　原告：金X，女，1963年7月18日出生，朝鲜族，无职业。

　　委托代理人：王建华，辽宁金正律师事务所律师。

　　被告：辽宁XX公司。

　　法定代表人：曾XX，该公司董事长。

　　委托代理人：李X，辽宁XX律师。

　　原告金X与被告辽宁XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭，由代理审判员高书林担任审判长并主审，代理审判员唐X、人民陪审员王新参加评议。于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告金XX的委托代理人王建华，被告辽宁XX公司的委托代理人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告金X诉称，2009年8月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《委托经营协议》一份，按上述合同约定：被告将位于沈河区风雨坛街70号第一栋2单XX290-1号房(商铺)出售给原告，此房建筑面积为17.21平方米，此房交付后，原告即委托被告进行经营管理，委托经营暂定为三年，被告向原告支付折旧费，双方确认商铺的总房款为821918元，被告按上述金额的9%支付折旧费，前三年的折旧费已于原告购买商铺之日一次性扣除，后四年按9%的年率计算，基于上述情况(扣除三年的折旧费后)，双方签订的商品房买卖合同中所约定的价款为600000元。按商品房买卖合同约定，原告缴纳首付款290000元，剩余首付款10000元于通知办理贷款时3日内交齐，贷款300000元以银行贷款方式付清，该合同第15条约定：出卖人应在房屋交付后365日内办理房屋权属证书，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理(该约定为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.05%赔偿买受人经济损失。)原告已经向被告缴纳了290000元的首付款，被告也履行了房屋交付义务，同时原告将房屋委托给被告进行经营管理，由被告实际占有并使用该房屋。但被告却存在下列违约行为：(一)违反商品房买卖合同的约定，至今未能给原告办理房屋权属证书，也未能对原告房屋在房屋主管机关进行备案登记，由于上述因素，银行贷款至今也未能办理。(二)被告应从2012年8月3日起向原告支付房屋租金，而被告拒绝支付。原告以上诉求，曾多次找到被告交涉，但均未得到合理答复。原告认为：(一)关于委托经营协议的性质实质上是房屋租赁协议，被告应按协议支付房屋租金。(二)原告于2009年8月3日和被告先后签订了委托经营协议及商品房买卖合同，合同签订后诉争房屋就一直由被告经营，故合同签订之日就是房屋交付之日。(三)因被告违反合同约定，故合同应予解除，被告应承担返还购房款并赔偿原告经济损失的法律责任。现诉至法院，请求依法判决解除原、被告于2009年8月3日签订的商品房买卖合同及委托经营协议;判令被告返还原告支付的购房款290000元;判令被告支付违约金2559元;判令被告支付房屋租金163869.7元，从2009年8月3日至判决确定给付之日止(暂时计算到2014年2月3日);诉讼费由被告承担。

　　被告辽宁XX公司辩称，同意解除合同，不是被告原因造成的，而是由政府的不可抗力造成房屋产权证不能分割造成的，原告没有按照被告要求交齐房屋首付款，被告同意解除合同，但是被告不承担任何违约责任。

　　经审理查明，2009年7月19日，原告姐姐金XX为原告垫付购房定金人民币10000元。

　　2009年8月2日，原告向被告交纳房款人民币280000元。

　　2009年8月3日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区XX第一幢2单元290-1号房屋(即诉争商铺)，建筑面积17.21平方米。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定支付总房款人民币600000元。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的;2、因气候原因，被迫临时性停工;3、市场配套实施接通的延迟;4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟;5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收(包括规划、消防等)后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。

　　同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币821918元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除;后四年按年9%的年率计算。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日。合同第十一条手写部分约定买受人租期为三年，如第四年到第七年继续出租出卖方，须提前半年通知，年率按9%计算。

　　另查，被告于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区XX，总层数为18层的大厦整体产权证

　　现因被告一直未能为原告办理商铺产权证及未能给付原告租金，原告起诉来院。

　　上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。

　　本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。

　　关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。

　　关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。

　　关于《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。而被告至今未能完成该项合同义务，且被告同意解除合同及委托经营协议，故对原告主张解除《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》的诉讼请求，本院予以支持。

　　关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及收款收据数额计算。虽然原告提供的两份收款收据付款人分别为原告姐姐金XX及其本人，但金XX系为原告代付定金，故被告应向原告一并返还购房款人民币290000元。

　　关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币821918元为基数，前3年年率9%，后4年年率为9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准应以此标准计算。2、关于租赁起始时间问题。双方协议第二条约定起租时间为国际展贸中心商场正式开业之日，被告主张商场系2012年3月15日开业，故起租时间应从2012年3月15日开始计算，对此，本院认为，被告已于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区XX，总层数为18层的大厦整体产权证，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2009年8月3日，涉案商铺已经具备交付条件，且因涉案商铺仍由被告承租使用，故被告无须实际向原告交付，而是以占有改定的方式交付使用，鉴于涉案商铺从合同签订的2009年8月3日至商场实际开业之日止的期间内，被告一直占有和控制诉争商铺，本着双方合同签订的最终目的系保护守约方的合法权益及基于公平原则，这段期间的租金损失被告理应支付，租金标准亦应按照合同约定的租金标准计算，故被告应给付原告租金的起始时间应为2009年8月4日。3、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付自起租日即2009年8月4日至原告诉求截止日期(2014年2月3日)共计四年零七个月(即55个月)的商铺租金，如被告支付了全额购房款人民币600000元，那么，原告在此期间应得租金共计为人民币339041元(人民币821918元×9%÷12个月×55个月)。但因原告已付购房款为人民币290000元，贷款人民币300000元因未能取得房屋产权证未能办理，剩余首付款人民币10000元因未能办理贷款未交纳，故其租金应按已付购房款与总房款的比例取得，即290000/600000×339041元，为人民币163869.7元。因诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。且依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应给付原告违约金人民币145元(290000元×0.05%)。

　　关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题，对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、解除原告金XX与被告辽宁XX公司于2009年8月3日签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》;

　　二、被告辽宁XX公司于本判决生效之日起10日内，一次性返还原告金XX购房款人民币290000元;

　　三、被告辽宁XX公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告金XX自2009年8月4日至2014年2月3日的商铺租金人民币163869.7元;

　　四、被告辽宁XX公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告金XX违约金人民币145元;

　　五、驳回原告金XX的其他诉讼请求。

　　如果被告辽宁XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

　　案件受理费人民币7686元，由被告辽宁XX公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

　　审判长高书林

　　代理审判员唐X

　　人民陪审员王新

　　二〇一四年十月十日

　　书记员刘X