房屋签订合同前已处查封状态，黄律师为当事人争取违约金35万余！

　　在经济飞速发展的今天，人们的温饱居住问题基本得到解决，但由于对精神生活的追求及家庭教育等因素的影响，房地产交易市场的热潮仍在持续中，而根据房屋市场的实际情况存在很多二手房交易，在此购房合同的具体拟定条款尤为重要，关系到后续如一方不按合同约定履行义务时该如何追究违约责任问题。本案正是由于一方不按签订房屋买卖合同履行义务而产生纠纷，下面我们来详细叙述深圳XX如何将房产被查封导致无法履行合同归责于对方。

　　【基本案情】

　　案由 房屋买卖合同纠纷

　　原告 郭XX，女，汉族。

　　委托诉讼代理人 黄晓阳，广东XX律师。

　　被告 孙XX。女，汉族。第三人 某某地产代理(深圳XX公司。

　　案件概述：

　　2016 年9月6日，案外人任XX(买方)与被告(卖方)在第三人的居间下签订了一份《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易涉案房产(建筑面积105.94平方米)，卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为701万元;买方在合同生效当日支付定金20万元，在合同生效后3日内再支付定金15万元，定金交由双方所约定第三方监管，同日，案外人任XX(买方)、被告(卖方)与第三人(托管方)签署了《资金托管协议》,约定: 买卖双方同意将定金35万元、交楼押金2万元交由第三人进行托管。当日，原告(新买方，丙方)、被告(卖方、甲方)与案外人任XX(买方、乙方)签署了一份《买方主体变更确认书》，约定：买卖双方于2016年9月6日共同签署了关于涉案房产的 《二手房买卖合同》，买卖双方于2016年9月6日与第三人签署了关于涉案房产的《资金托管协议》，且买卖双方均分别向第三人出具了关于涉案房产的《佣金支付承诺书》;经买卖双方协商一致，同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书(买方)》项下原买方未履行的义务，原买方对丙方承担保证责任。合同签订后，原告多次联系被告办理资金监管手续，被告均不予理会，原告于2016年10月10日在第三人的协助下前往中国XX办理资金委托监管手续，同日将除定金、交楼押金之外的剩余首期款176万元支付至监管账户，并委托律师于2016年10月10日以快递的形式向被告送达履约催告函，被告收到催告函后仍未依约履行合同。原告认为，原、被告之间签订的《二手房买卖合同》合法有效，被告以涉案房屋被法院查封为由不依约履行合同的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，遂诉至法院。

　　【判决结果】

　　依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告郭XX与被告孙XX之间的《二手房买卖合同》关系; 二、被告孙XX应于本判决生效之日起十日内向原告郭XX支付违约金350500元; 三、驳回原告郭XX的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　【律师解析】

　　黄晓阳律师认为：

　　1、本案难点及关键点在于：所签订的《买方主体变更确认书》和《二手房买卖合同》是否合法有效?涉案房产签订合同前已处于查封状态能否完全归责于被告?由于被告主张原买方任XX签订购房合同系基于炒房投机，并非其真实意思表达，因此合同不成立，该主张无事实依据，法院不会予以采纳。进过对合同资料的仔细研读发现在《二手房买卖合同》中，约定卖方对其真实性负责并保证没有查封情况。现涉案房屋因被告原因被另案查封，从此角度入手将涉案房产被查封问题归责于被告。

　　2、本案的突破点在于：由于被告辩称其签订合同之前不知道涉案房产被查封《二手房买卖合同》合同第十一条约定：卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让价20%的违约金或双倍返还定金。涉案房产因被告原因被另案查封，被告亦未积极通过置换等方式将涉案房产解除查封以继续履行合同，被告的行为构成根本违约，我方当事人有权请求解除合同、被告支付违约金。

　　【本案结语】

　　本案由于被告辩称其对涉案房产签订合同前被查封并不知情，且提供证据证明原告已得知涉案房产存在查封的情况，在此不利情势下通过黄晓阳律师对案卷的仔细分析及主张我方当事人对被查封实情知道的时间紧迫性，并且被告的消极不作为才导致不能继续履行合同，应承担违约责任，最终我方主张得到法院的支持，判处决解除双方买卖合同、被告孙XX支付违约金350500元!