房屋租赁合同的解除权

　　案例介绍：

　　原告一、原告二系夫妻，位于上海市普陀区xxxxx的房屋(以下称“租赁房屋”)登记在两人名下。2017年2月16日，原告一与被告签订房屋租赁合同，但并未约定租赁期限;2017年9月27日，两原告获悉租赁房屋存在群租问题，后小区物业发出整改通知书;2017年11月、12月期间，两原告通过女儿通知被告不再出租房屋，要求尽快搬离。因被告一直未搬离，故两原告起诉至法院，要求解除租赁合同、返还房屋，并支付合同解除时至实际归还房屋的房屋占有使用费。

　　审理过程中，经法院查明：

　　1. 租赁房屋登记权利人为两原告。2017年2月16日，原告一与被告订立《租房合同》，内容为：“租赁房屋一小房间租被告用一直下去。从(2017-2023)房租800元。2023年以后加100元(900元)，费用3个月100元。”后被告承租租赁房屋内小房间，并按照每月人民币800元的标准缴付租金，最后一笔租金缴付时间为2017年10月。

　　2. 2017年11月24日，租赁房屋所在小区的物业公司出具《违规行为整改通知书》，以租赁房屋存在群租行为为由，要求业主停止违规行为并恢复原状。

　　3. 2017年10月3日，两原告委托其女儿向租赁房屋内居住人员出具《限期搬离告知书》，告知房屋内居住人应在2017年10月5日起十日内自行搬离。

　　4. 2017年11月8日，两原告委托女儿通过微信客户端向被告发送消息称：“您好!本月4日我们已经上门，口头告知您房东已经决定不再把房间出租，同时自本月15日起将不再收取房租，要求您及您找来的其他入住人员尽快搬离……”被告回复称：“您先采取措施，我等他们走了继续。一切都好商量”。2017年11月19日，被告通过微信客户端转账800元，原告女儿拒绝收取。

　　综上，法院判决：

　　1. 原告与被告于2017年2月16日租赁房屋签订的《租房合同》于2017年11月15日解除，被告应于本判决生效之日起十日内向原告返还上述房屋;

　　2. 被告应于本判决生效之日起十日内给付原告占有使用费(按照每月人民币800元的标准，自2017年11月16日起计算至被告实际返还上述房屋之日止)。

　　律师评析：

　　本案争议焦点为，租赁房屋的租赁合同原告是否有权解除?解除依据是什么?租赁合同何时解除?

　　原告一与被告就租赁房屋自愿签订《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且并未违反法律规定，故对双方当事人均具有法律约束力。该合同中并未明确约定租赁期限，仅就不同时间段内租金标准作了约定，故应视为双方建立的是不定期租赁关系，租赁双方有权随时解除租赁关系。原告委托其女与被告通过微信进行沟通，明确告知被告自2017年11月15日起解除租赁合同，被告已获悉该通知，因此原告与被告周XX签订的《租房合同》应在2017年11月15日起解除。另，因被告承租房屋之后，未经原告允许，将房屋转租、群租给他人，故原告有法解除合同。鉴于被告在合同解除后，并未及时腾退房屋，故应按照原定的租金标准给付占有使用费，直至其返还房屋之日止。

　　附相关法条：《中华人民共和国合同法》第212条、224条、232条

　　第212条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第224条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　第232条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。