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房屋租赁合同的解除权

上海市普陀区人民法院 (2018)沪0107民初48号

  案例介绍:

  原告一、原告二系夫妻,位于上海市普陀区xxxxx的房屋(以下称“租赁房屋”)登记在两人名下。2017年2月16日,原告一与被告签订房屋租赁合同,但并未约定租赁期限;2017年9月27日,两原告获悉租赁房屋存在群租问题,后小区物业发出整改通知书;2017年11月、12月期间,两原告通过女儿通知被告不再出租房屋,要求尽快搬离。因被告一直未搬离,故两原告起诉至法院,要求解除租赁合同、返还房屋,并支付合同解除时至实际归还房屋的房屋占有使用费。

  审理过程中,经法院查明:

  1. 租赁房屋登记权利人为两原告。2017年2月16日,原告一与被告订立《租房合同》,内容为:“租赁房屋一小房间租被告用一直下去。从(2017-2023)房租800元。2023年以后加100元(900元),费用3个月100元。”后被告承租租赁房屋内小房间,并按照每月人民币800元的标准缴付租金,最后一笔租金缴付时间为2017年10月。

  2. 2017年11月24日,租赁房屋所在小区的物业公司出具《违规行为整改通知书》,以租赁房屋存在群租行为为由,要求业主停止违规行为并恢复原状。

  3. 2017年10月3日,两原告委托其女儿向租赁房屋内居住人员出具《限期搬离告知书》,告知房屋内居住人应在2017年10月5日起十日内自行搬离。

  4. 2017年11月8日,两原告委托女儿通过微信客户端向被告发送消息称:“您好!本月4日我们已经上门,口头告知您房东已经决定不再把房间出租,同时自本月15日起将不再收取房租,要求您及您找来的其他入住人员尽快搬离……”被告回复称:“您先采取措施,我等他们走了继续。一切都好商量”。2017年11月19日,被告通过微信客户端转账800元,原告女儿拒绝收取。

  综上,法院判决:

  1. 原告与被告于2017年2月16日租赁房屋签订的《租房合同》于2017年11月15日解除,被告应于本判决生效之日起十日内向原告返还上述房屋;

  2. 被告应于本判决生效之日起十日内给付原告占有使用费(按照每月人民币800元的标准,自2017年11月16日起计算至被告实际返还上述房屋之日止)。

  律师评析:

  本案争议焦点为,租赁房屋的租赁合同原告是否有权解除?解除依据是什么?租赁合同何时解除?

  原告一与被告就租赁房屋自愿签订《租赁合同》,该合同系双方真实意思表示,且并未违反法律规定,故对双方当事人均具有法律约束力。该合同中并未明确约定租赁期限,仅就不同时间段内租金标准作了约定,故应视为双方建立的是不定期租赁关系,租赁双方有权随时解除租赁关系。原告委托其女与被告通过微信进行沟通,明确告知被告自2017年11月15日起解除租赁合同,被告已获悉该通知,因此原告与被告周立建签订的《租房合同》应在2017年11月15日起解除。另,因被告承租房屋之后,未经原告允许,将房屋转租、群租给他人,故原告有法解除合同。鉴于被告在合同解除后,并未及时腾退房屋,故应按照原定的租金标准给付占有使用费,直至其返还房屋之日止。

  附相关法条:《中华人民共和国合同法》第212条、224条、232条

  第212条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

  第224条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  第232条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。


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基本信息

裁判日期:2018/03/26 星期一 00:00:00

审理法院:上海市普陀区人民法院

案      号:(2018)沪0107民初48号

参与本案的律师

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