租房纠纷民事判决书

　　南京市秦推区人民法院

　　民事判决书

　　(2015)秦民初字第6161号

　　原告秦X，男，1966年3月27日生,汉族，南通XX，、住所地南京市鼓楼区。.

　　委托代理人刘江华，江苏苏源律师事务所律师。

　　委托代理人田XX，江苏苏源律师事务所律师。

　　被告宁XX，男，1968年2月7日生，汉族，住所地南京市秦淮区原告秦X与被告宁XX房屋租赁合同纠纷一案，原告秦X于2015年11月11日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告秦X及其委托代理人田XX到庭参加诉讼。被告宁XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

　　原告秦X诉称，原、被告于2008年11月10日签订房屋租赁合同，由被告租赁原告新街口天丰XX1301-1308 (含1317)室房屋共9间(1308与1317两间房屋实际连接为一大间，门牌为1308室)，用于开办XX公司，约定租期从2008年11月16日至2011年11月15日，合同期满后，被告又续租，并且又增加租用原告的房屋7间(位于14楼)，共计租赁原告16间房屋，并约定年租金50万元，但双方未签订书面合同。被告支付了一年的租金50万元，后来只付了 7万元房租，就再未支付过任何租金。被告于2013年11月退出14间租赁房屋，继续租用原告1308、1317室房屋。并且被告于2013年8月28日向原告出具承诺书，承诺房屋使用到2014年11月，到期后另行商议。但到期后被告仍然占据原告房屋，原告多次找被告索要租金共计61万元，被告没有任何说法。被告租用原告房屋，拖欠房租拒绝支付。原告’X至法院，请求判令被告支付原告房屋租金61万元。被告宁XX未答辩、未举证。经审理查明，2008年11月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市新XX天&丰XX(即秦淮区XX)十三层1301-1308室房屋面积约为427平方米出租给乙方，作为办公用房使用;租赁时间自2008年11月16日至2011年11月15日止，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人酌情延长租赁期限;租赁期满后在同等条件下，乙方享有优先承租权;乙方如有特殊原因遐租，需要提前一个月通知甲方，甲方已收房租不遐还;如乙方有意购买此房，则甲方按市场价格优先卖给乙方，年租金为280000元，租金半年一付;租赁期间的物业管理费、水电、空调使用费、设备维修费均由乙方自行承担，逾期未交上迷费用从而造成未能正常使用的，由乙方承担全部责任;乙方须支付房屋水电等押金20000元给甲方，退房时如无遗留问题一并归还乙方;协议约定的租赁期限届满时，本协议书自行终止2013年8月28日，被告出具《承诺书》一份，载明：“宁XX承诺秦X先生，本人租用的XX酒店1308室，使用到2014年11月，到期后另行商议，退出提前三个月告知，否则造成的损失由本人承担。”

　　另查明，南京市秦淮区XX1301室、1302室、1303室、1304 室、1305 室、1306 室、1307 室、1308 室、1317 室房屋产权系原告与其妻唐X共有，其中1301室、1302室、1303室、1304室、1305室、1306室建筑面积均为46. 54平方米，1307室建筑面积为49. 74平方米，1308室建筑面积为49. 72平方米，1317室建筑面积为50. 77平方米，上述9间房屋建筑面积共计429. 47平方米。南京市秦淮区XX1401室(建筑面积49. 74平方米)、1402 室、1403 室、1404 室、1405 室、1406 室、1407室房屋系原告妻子唐X、原告女儿秦XX共同共有，上述7间房屋建筑面积共计328. 98平方米。还查明，江苏东恒国际物业服务有限公司天丰XX管理处出具2013年9月至2015年12月物业费用证明清单，载明1301-1401室(XXX)2013年4月物业费3033. 8元于2013年9月24日现金支付，1301-1401室(南京XX)2013年5月至10月物业费18202元于2014年1月17日现金支付，1301室-1401室(XXX资)2014年12月物业费1717。9元、2014年1月至4月25日物业费6585. 3元以及1308-1317室2014年8月至9月物业费804元于2014年9月28日现金支付。经查询，管理处工作人员称，物业管理费标准是4元/平方米?月，一直没有变化;1301-1401室系简写，物业费是按实际面积收取的。原告提交其名下银行账户往来记录，并陈述622XXXX0100XXX账户于2010年5月17日转入的22万元、2010年11月.23日转入的22万元、2011年5月16日转入的22万元、2011年12月26日转入10万元、2011年12月27日转入10万元、2012年8月.31日转入的8万元系被告支付的房屋租金，另2013年5月29日网转5万元(无对方账户)、2013年7月18日ATM转账2万元也系被告支付的租金。原告还提交照片一张，为1308室大门照片，其中门旁挂有“XXX”牌子;提交南京XXX资有限公司工商查询网页截图，显示该公司法定代表人为被告。再查明，622XXXX0100XXX账户是宁XX翠芳名下银行账户。宁XX翠芳与被告系姐弟。审理中，原告陈述，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定承租房屋为1301室-1308室，面积约为427平方米，其中1317室房屋与1308室紧邻，且亦登记在同一房屋所有权证上，遂打通后作为一大间使用，故包含了 1317室;2010年，双方口头协商，原告再将14楼7间房屋与之前房屋共16间一同出租给被告，自2010年5月15日起按44万元/年计算房租，第一年房租被告按约支付，第二年原告提出涨房租50万元/年，被告同意了并按50万元/年支付了 2011年的房租，分四次支付，即2011年5月16日支付22万元、2011年12月26日支付10万元、2011年12月27日支付10万元、2012年8月31日支付8万元;2012年5月15日后的房租只支付了 7万元就再未支付，原告多次催要，被告于2013年11月将除1308、1317室外14间房屋返还原告，继续租用1308、1317室至今;原告与被告联系未杲，亦未收回房屋。原告明确，原告主张的租金61万元，由2011年11月15日至2012年11月15日16间房屋租金43万元(50万元-已付7万元)及2013年11月15日至2015年1?月14日1308、1317室租金18万元组成(标准为50万元/年+ 758. 45平方米X100. 49平方米X115%) 以上事实，有《房屋租赁合同》、《承诺书》、房屋所有证、户口薄、照片、截图、银行交易记录、物业证明、户籍信息、工作记录及当事人陈述等予以证实。

　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然原、被告于2008年11月10日签订《房屋租赁合同》约定出租的房屋是1301-1308室、租赁期限自2008年11月16日至2011年11月15日止，但原告陈述，被告自2010年5月15日起租赁1301-1308、1401-1407共16间房屋至2013年11月，结合物业公司收费的情况、房屋面积情况、工商查询情况，本院确认被告租用1301-1308、1401-1407共16间房屋至2013年10月底的事实;另根据被告出具《承诺书》、1308室房屋所有权证记载情况，本院确认被告自2013年11月1日起承租1308、1317室的事实。关于1308、1317室的租用期限，原告主、张至2015年10月14日，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据原告陈述，被告资金出现问题，自2011年起即未按时给付租金，此后欠付租金，原告一直向被告催要，并于2013年11月将大部分房屋收回，根据被告出具的《承诺书》，被告使用房屋至2014年11月，到期后另行商议，遐出提前三个月告之，故原告在2014年11月到期，双方未达成新协议的情况下，应采取措施收房减少损失，考虑本案案情，本院酌定给予六个月的收房期限，此后的租金本院不予支持。故1308、1317室租赁期限自2013年11月1日至2015年4月30日。关于原告主张的租金，本院认为，根据银行交易记录，2011年5月15日起至2012年5男14日原告账户转入金额42万元，而另8万元系次年8月支付，故原告主张房租涨至50万元/年的证据不足，本院不予支持，租金标准仍为44万元/年，自2011年5月15日起至2013年10月底，被告租用1301 -1308、1401-1407应支付租金108. 24万元(44万元/年X2. 46年)。自2013年11月1日至2015年4月30日，被告租用1308、1317的租金，本院参照44万元/年的租金标准以及房屋面积，酌定租金8. 74万元(44万元/年乂100.49平方米+ 758.45平方米父1.5年)。综上，被：:告应支付原告租金116. 98万元(108. 24万元+8. 74万元)，因被告已支付租金57万元，并交纳押金2万元，故其还需支付57. 98万元。被告宁XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，‘应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告宁XX于本判决生效之日起十日内支付原告秦X房屋租金57. 98万元。案件受理费9900元，公告费600元，合计10500元，由原告秦X负担300元，被告宁XX负担10200元。如不服本判决，可在判决书送迖之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南牙、市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费(江苏省南京市中级人民法院开户行：中国XX;