江苏省盐城市大丰区XX 民事判决书

　　江苏省盐城市大丰区XX

　　民事判决书

　　(2017)苏0982民初6531号

　　原告:江苏省大XX某公司，住所地盐城市大丰区。

　　法定代表人：封X，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：吴X，盐城市大丰区大XX法律服务所法律工作者。

　　被告:沈X,女,1958年9月23日出生，汉族,住盐城市大丰区。

　　委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市XX律师。

　　原告江苏省大XX某公司(以下简称XX公司)诉被告沈X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人吴X，被告沈X的委托诉讼代理人汤圣泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告房款计298068.80元及违约金116127.60元，并承担此款自2017年11月23日起至付清之日止按每日万分之二计算的违约金;2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令解除双方于2012年7月24日签订的商品房买卖合同。事实与理由：2012年7月24日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定被告向原告购买由原告与山东某精益钟表眼镜有限公司合作开发的大XX人才公寓某室商品房一套，合同价为人民币298068.8元，此款应于2012年7月24日一次性缴纳等。合同签订后，被告未能按约缴纳购房款，根据双方签订的合同约定，被告应当承担违约责任。审理中，据案外人李X陈述，被告沈X与李X之间存在大量的民间借贷关系，后来双方签订了案涉合同。原告因没有充分证据证明案涉房屋买卖合同是作为借贷的担保，故现以被告没有按照合同约定支付房款为由要求解除合同。

　　被告沈X辩称，被告确实从原告处购买了涉案大XX人才公寓某室，双方的房屋买卖合同是真实意思表示，购房款已于2012年9月5日全部支付。原告要求解除商品房买卖合同，却又多次举证试图证明案涉房屋的买卖是借款抵押，并否认双方存在真实的买卖合同关系。不存在真实有效的合同关系就不存在合同的解除，如原告不认可房屋买卖合同的真实性、合法性应当另案起诉要求撤销合同或者确认合同无效。被告已经支付了案涉房屋的购房款，该购房款由李X收取，由原告的工程二部出具加盖印章的收据。李X是项目的负责人之一，其收取被告购房款的行为是职务行为。工程二部作为原告的分支机构，不具有独立承担民事责任的资格，因此工程二部的行为应视为原告的行为，由原告承担工程二部的民事责任。原告的诉求无法律和事实依据，应予驳回。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。

　　对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：

　　1.原告提交的原、被告于2012年7月24日签订的《商品房买卖合同》，是原告下载于盐城市大丰区房产综合业务管理平台，没有被告签名，且被告以该合同是原告单方制作为由对该合同的真实性不予认可，故该证据不能证明原、被告双方曾订立书面的商品房买卖合同。

　　2.被告提交的加盖原告工程二部印章的收据、江苏XX商业银行存款凭条、合伙协议，及证明原告设有工程二部且李X是原告公司员工的盐城市亭湖区人民法院(2013)亭民初字第4173号民事判决书。因(2013)亭民初字第4173号民事判决书已被盐城市中级人民法院(2014)盐民终字第1309号民事裁定书撤销，再审后该案原告撤诉，故被告所举该判决书不能作为证据使用，不能证明原告曾设立工程二部。李X、李X、李XX合伙协议复印件，除利润分配比例外并无实际内容，且协议内容与被告提交的同日形成的授权委托书的内容相矛盾;原告提交的情况说明中李X称系其个人行为，故该合伙协议本院不予认定。被告提交的存款凭条收款人为李X个人，而非原告XX公司;存款凭条的金额为44万元而收据为三套房计XXX元，被告又未能说明其余589461元的交付时间、交付方式，故该存款凭条不能证明该44万元系被告沈X交付的案涉购房款。加盖原告公司工程二部印章的收款收据并非统一的销售不动产专用发票，该收款收据加盖的“江苏省大XX某公司工程二部”印章而非XX公司公司的公章、财务专用章或发票专用章，且被告的举证不能证明所谓的“江苏省大XX某公司工程二部”与XX公司之间的关系。因此，该组证据不能证明被告沈X已向原告XX公司交付了涉案房屋的购房款。

　　3.原告提交的李X尾号为5718银行卡交易明细，虽未加盖银行盖章，且缺少2012年7月26日至2012年9月27日之间的记录，但经与本院调取的李X银行卡交易记录及原告提交的104XXXX40225489账户交易记录比对，相关交易记录完全一致，故该交易明细可作为证据使用。由上述几份交易记录可见，2012年9月5日当日李X即将44万元转入自己尾号为5718年银行卡。并且，李X尾号5718的银行卡在2012年7月24日之前、之后均曾向被告沈X尾号0915的银行卡付款。现有记录所记五次交易的时间、金额分别为：2012年6月30日20000元、6月30日10000元、7月5日30000元、7月8日20000元、7月25日86000元。

　　4.原告提交的李X书写的《情况说明》与录有其视频的光盘，相互印证，能证明情况说明系李X本人所写，可以作为证据使用。结合银行交易记录中李X多次向沈X汇款的事实、被告沈X所持收据的内容及双方均未能提交有双方签名的《商品房买卖合同》的事实，本院对李X所书写《情况说明》中关于以案涉房屋备案登记(网签)作为向被告沈X借款担保的内容予以采信。

　　5.被告提交的授权委托书，没有授权李X收取购房款的内容，不能证明李X可以代表原告收取购房款。

　　6.被告提交的本院(2015)大民初字第00301号民事判决书，该判决书中关于李X陈述“工程二部的印章是我向工程部借用的”的文字，只是对李X证言的客观反映，并未确认其真实性，故不能由此认定原告公司设有工程二部。该判决书认定认定原、被告(蔡X、XX公司)之间签订的商品房买卖合同实为李X向李XX借款提供的担保，证明了签订商品房买卖合同并备案是李X的一种借款担保方式。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：

　　2011年5月31日，XX公司(甲方)与山东某精益钟表眼镜有限公司(乙方)签订合作协议，约定：甲方将位于大XX区花园路南XX、海港路东XX、辰辉路西XX、南XX范围内开发的人才公寓CA-C12、D01、D04号楼共11幢及配套设施委托乙方并以甲方的名义进行投资、开发建设及销售，并承担所有的费用及责任。某公司一直以原告XX公司的名义对外销售位于人才公寓包括房屋在内的部分商品房。李X为某公司的负责人之一，在该项目建设过程中，李X多次向他人借款，并曾以签订商品房买卖合同的方式作为借款担保。

　　2012年7月24日，李X以商品房买卖合同备案作为其与沈X借款关系的担保，以被告沈X为买受人在盐城市大丰区房产综合业务管理平台将人才公寓304室、某室、C7幢504室进行了合同备案登记，合同编号均为094XXXX20120724。其中案涉某室的备案合同载明的内容为：房款298069元，买受人应于2012年7月24日一次性缴纳购房款，出卖人应于2013年3月30日前交付商品房等。原告XX公司因涉案房屋备案登记的买受人为被告沈X，向被告沈X催收购房款无果，遂诉至本院。

　　本案审理中，原、被告双方在庭审中及庭审后本院限定的期限内均未能提交有双方签名或盖章的《商品房买卖合同》。

　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因原、被告双方在庭审中及庭审后本院限定的举证期限内均未能提交有双方签名或盖章的《商品房买卖合同》，该举证不能的不利后果应由当事人承担。而备案登记是房屋管理部门对销售的房产进行行政管理的一项手段，买卖双方并不需要共同到房屋管理部门签订合同，出卖人备案时亦无需提交书面的合同，备案登记并不能证明买卖双方签订过书面合同，故本院认定原、被告双方未签订书面的《商品房买卖合同》。涉案房屋备案的《商品房买卖合同》虽然具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但被告沈X所举证据不能证明出卖人已经按照约定收受了购房款，故本院亦不能依备案的《商品房买卖合同》认定双方订立了商品房买卖合同。且案涉某室单独订立一合同，与三套房屋共同使用094XXXX20120724作为合同编号及购房款共同记载于同一收据上的事实也明显不符。综上，本院认定原、被告之间没有就案涉某室达成买卖合意。被告沈X关于认可购买了涉案C6幛某室且双方房屋买卖合同是真实意思表示的辩称，是利用原告对法律关系认知的错误，为达到证明付给李X个人的44万元即所原告收取的购房款的目的，故对被告的该辩称意见本院不予采信。如前所述，案涉房屋备案登记是作为李X向被告沈X借款的担保，备案登记的真实目的只是将房屋作为债务履行的保证，案件的性质仍应是民间借贷而非房屋买卖合同纠纷，且原告未交付房屋，被告亦未实际交付房款，故原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系。原告要求本院解除本不存在的买卖合同关系，其诉讼请求本院实难支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　驳回原告江苏省大XX某公司的诉讼请求。

　　案件受理费7513元，由被告江苏省大XX某公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。

　　审　判　长　　徐忠俊

　　人民陪审员　　吴春花

　　人民陪审员　　吴春湘

　　二〇一八年五月十六日

　　法官　助理　　顾XX

　　书　记　员　　夏XX

　　附法律条文

　　一、《中华人民共和国合同法》

　　第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

　　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

　　第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

　　第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　二、《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。