拆迁安置房买卖经典案例

　　当事人信息

　　原告：程X，男，汉族，住苏州市吴中区。

　　委托诉讼代理人：袁慧，江苏万拓律师事务所律师。

　　被告：张X，男，汉族，住苏州市吴中区。

　　被告：朱XX，女，汉族，住苏州市吴中区。

　　被告：朱XX，女，汉族，住苏州市吴中区。

　　第三人：苏州市吴中区XX某某街道办事处，

　　负责人：陈X，主任。

　　委托诉讼代理人：沈X，江苏某某律师事务所律师。

　　审理经过

　　原告程X与被告张X、朱XX、朱XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月31日受理。审理中，经原告申请，本院依法追加苏州市吴中区XX某某街道办事处(以下简称某某街道办事处)为第三人参加诉讼。本案依法由审判员肖XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程X及其委托诉讼代理人袁慧，被告张X、朱XX、朱XX，第三人某某街道办事处的委托诉讼代理人沈X、祁XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告程X向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的房屋买卖协议书合法有效;2、判令被告继续履行房屋买卖协议书，及时办理产权登记手续，并协助原告办理过户手续，第三人某某街道办事处协助办理房屋登记手续;3、判令被告支付违约金62200元。事实与理由：2011年1月23日，原告与被告张X签署房屋定金合同，约定原告以622000元的价格购买被告所有的坐落于苏州市吴中区XX××室房屋，原告于当日支付了定金20000元。2011年1月25日，原告与三被告共同签署房屋买卖协议书，三被告一致同意原告以622000元的价格购买上述涉案房屋。2011年1月27日，原告向被告支付了购房款602000元，双方约定余款20000元待上述涉案房屋过户时付清。被告收到购房款后即将涉案房屋交付给原告，原告已对涉案房屋进行装修并实际占有使用至今。该涉案房屋现已满足办理产权登记的条件，但被告怠于履行，经原告再三催告，被告拒不配合办理房屋产权过户手续，被告的行为严重违约，依法应当支付违约金。

　　被告辩称

　　被告张X辩称，对房屋买卖协议书无异议，双方约定等房产证办出来后再过户的，现在房产证还没有办理出来，不存在违约行为。

　　被告朱XX辩称，涉案房屋买卖是真实的，房屋卖了就卖了，但是卖掉的钱应该给其。

　　被告朱XX辩称，对本案的房屋买卖认可，卖房的时候是有条件的。

　　第三人某某街道办事处述称，涉案房屋的公安编号为苏州吴中经济开XX某某街道某新村X幢X室，现已具备办证条件，但因为被告家庭矛盾纠纷所以没有去办初始登记手续，其可以协助进行办理。

　　本院查明

　　本院经审理查明，2011年1月23日，原告与被告张X签订房屋定金合同，约定原告以622000元的价格购买被告名下的坐落于苏州市吴中区XX××室房屋(含面积为21.6平方米的车库一个)，原告于当日支付了定金20000元。2011年1月25日，原告与被告张X、朱XX、朱XX签订房屋买卖协议书，三被告一致同意将上述房屋及车库以622000元的价格出售给原告，付款方式为签订协议时原告支付602000元，余款20000元待上述房屋二证过户时同时付清。被告领取二证后60天内协助原告办理相关过户手续。违约责任中约定：上述协议双方严格履行，如有违约的，按房屋总价的100%承担违约责任，并赔偿对方因此造成的其他损失。同年1月27日，原告合计向被告支付了购房款602000元，被告收到上述购房款后即将涉案房屋及车库交付给原告，原告已对该房屋进行装修并居住使用至今。

　　另查，张X与朱XX于2003年6月16日登记结婚，婚后未生育子女，朱XX系朱XX与前夫所生女儿。2009年5月22日，张X与苏州市吴中区某某街道拆迁安置办(以下简称拆迁办)签订《苏州某某经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议》，拆迁房调查表载明本案三被告均为产权共有人。2011年1月19日，三被告取得涉案房屋及车库。自2013年起，朱XX曾多次向本院起诉要求与张X离婚。2015年11月30日本院判决准予朱XX与张X离婚，该判决已发生法律效力。

　　审理中，原、被告及第三人一致确认，涉案车库不办理权属登记。关于违约事实，原告称，2017年涉案房屋就可以办证到三被告名下，但三被告拒绝签字，因此其认为被告拖延办证，现其自愿按照房屋总价10%主张违约金。被告张X认为其不存在违约，其所在小区很多人尚未办证，并非其一人没有办证。被告朱XX、朱XX认为其在本案诉讼中才知道可以办证的事。第三人某某街道办事处则确认三被告只需至社区签字即可办证，按照拆迁协议涉案房屋应为三被告共同共有，故必须由三被告共同签字办理产证。

　　上述事实由原告提供的房屋定金合同、房屋买卖协议书、收条、预拆迁补偿协议、拆迁户安置公寓结算表、被拆迁户调查表及本院(2016)苏0506民初317号民事判决书、庭审笔录予以证实。

　　本院认为

　　本院认为，三被告与原告签订的房屋买卖协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。原告已按约支付了房款602000元，被告亦应依照合同约定协助办理过户手续。第三人某某街道办事处明确表示涉案房屋已具备办证条件，故原告要求三被告依约协助原告办理过户手续的诉讼请求应予支持。鉴于涉案房屋系拆迁安置房，尚未进行初始登记，故应由第三人某某街道办事处先将本案所涉房屋登记于三被告名下之后，再由三被告协助原告办理过户手续，同时原告支付三被告剩余房款20000元。原告确认涉案车库不办理权属登记，本院尊其自愿。另，房屋买卖协议书虽然约定了违约责任条款，但从条款的文义理解，应当适用于一方当事人根本违约导致合同解除或者无法履行的情形，本案中，三被告已于2011年将涉案房屋交付原告，并不存在拒绝履行的违约行为，根据合同约定，被告协助原告办理相关过户手续的时间为领取土地、房产证后60天内，现涉案房屋尚未办理权属登记，因此被告并未违反合同约定，并且原告也称2017年涉案房屋就可以办证，由此可见被告并不存在故意拖延办证、怠于履行过户义务的行为，原告主张三被告严重违约，缺乏事实依据，其要求被告支付违约金62200元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、第三人苏州市吴中区XX某某街道办事处于本判决生效之日起三十日内将苏州某某经济开发区某某街道某新村X幢X室登记于被告张X、朱XX、朱XX名下。

　　二、第三人苏州市吴中区XX某某街道办事处履行完毕本判决第一项义务之日起十日内，被告张X、朱XX、朱XX协助原告将苏州某某经济开发区某某街道某新村X幢X室转移登记至原告程X名下;同时原告程X支付被告张X、朱XX、朱XX购房款20000元。

　　三、驳回原告程X其他诉讼请求。

　　审判人员

　　审判员肖XX

　　裁判日期

　　二〇一七年十二月七日

　　书记员

　　书记员朱X