二手房买卖经典案例

　　当事人信息

　　原告：张X。

　　委托诉讼代理人：袁慧，江苏万拓律师事务所律师。

　　被告：梅X。

　　审理经过

　　原告张X与被告梅X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年5月13日及2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告张X的委托诉讼代理人袁慧律师、被告梅X及其委托诉讼代理人两次均到庭参加诉讼，原告张X及其委托诉讼代理人袁XX第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《二手房买卖定金合同及补充协议》解除;2、判令被告双倍返还购房定金100000元;3、判令被告赔偿原告经济损失393353元，包括增加的房屋差价370000元，已支付的中介费22000元，垫付的物业服务费1353元;4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年2月26日，原、被告签订《二手房买卖定金合同及补充协议》一份，约定原告以980000元的价格购买被告自有的位于苏州市姑苏区×××花园××幢××××室房屋，双方在2016年3月20日之前开始办理资金托管等手续。原告在合同签订当日即向被告支付了50000元购房定金，同时原告为了便于交易，于2016年3月15日向房产中介支付了22000元中介费。2016年3月16日，原告收到被告发送的律师函，明确要求解除合同。原告同意解除合同，但双方就赔偿的项目及具体金额协商不成。故诉至法院，望判如所请。

　　被告辩称

　　被告梅X辩称，我不同意卖房是因为原告与本案中的中介是非常亲密的朋友，原告本人也是中介，目前从事房地产经纪行为，且我家在常熟，我委托中介卖房的真实意思是按照市场正常价格出售房屋，但中介与原告串通，以低于市场价格20万元的价格诱使我与原告签订合同，违背了我的真实出售房屋的意思。此外，原告主张的损失远远超过其实际遭受的损害，应当予以调低。

　　本院查明

　　本院经审理认定事实如下：苏州市姑苏区××路××××号玉×××花园××幢××××室房屋所有权于2015年4月21日登记为被告梅X单独所有。

　　2016年2月26日，原告张X(乙方)与被告梅X(甲方)在中介方苏州正弘房地产营销策划有限公司(丙方，以下简称“XX公司”)居间下签订《二手房买卖定金合同及补充协议》一份，约定原告张X向被告梅X购买苏州市姑苏区××路××××号×××花园××幢××××室房屋，建筑面积86.74平方米，房屋整体成交价格为980000元;乙方于2016年2月26日前付给甲方购房定金50000元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交给丙方，丙方出具收件凭证;甲、乙双方约定于2016年3月20日前签订《存量房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》，并且乙方将监管金额中扣除贷款金额外的全部钱款存入托管账户;甲方应当于款清交房前腾空并向乙方移交该房屋;自乙方购买房屋的贷款下放之日起10个工作日内或于2016年3月20日前，甲、乙双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记;物业管理费和相关配套设施使用费，房屋使用权转移以前发生的应当由甲方承担，房屋权属转移以后发生的应当由乙方承担;无论是甲方还是乙方违约，违约方赔偿丙方的全部中介费(丙方按照合同约定收取的甲方及乙方中介费之和)。该合同落款处由原告张X、被告梅X签字，并由中介方XX公司盖章确认。

　　同日，原告张X向被告梅X支付购房定金50000元，被告收款后向原告出具收条一张。原告张X与中介方XX公司签订《佣金确认书》一份，约定就涉案房屋买卖事宜中介方XX公司应向原告张X收取佣金22000元，于2016年3月20日网签当日付清;此后，原告张X于2016年3月15日向中介方XX公司支付了该笔中介服务费。

　　2016年3月9日，被告梅X向中介方工作人员张X发短信称经其再三考虑决定不再出售涉案房屋。

　　2016年3月15日，被告梅X向原告张X发出《合同解除通知函》一份，载明：原、被告双方签订的《二手房买卖定金合同及补充协议》系被告未经房屋其配偶同意，擅自与原告签订的，为无效合同;在被告配偶得知后，被告随即向原告和中介联系通知了上述情况，中介未予回复;3月9日，被告与原告当面协商解除事宜未果;故通知如下：1、双方签订的二手房买卖定金合同及补充协议》即日起正式解除;2、被告愿意赔偿双倍定金以弥补原告的损失。原告于次日收到该通知函。

　　目前，涉案房屋保持毛坯空置状态，仍由被告梅X实际控制。

　　另查明，原告张X于2016年3月11日向中XX公司就涉案房屋交纳了2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费1353元。

　　审理中，本院根据原告张X的申请，委托苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司以2016年4月11日即被告收到副本日为价值时点对涉案房屋进行市场价值评估。该公司于2016年7月19日作出苏XX(2016)房估字第0704号房地产估价报告，评估结果为涉案房屋在2016年4月11日的评估单价为15440元/平方米，总价为XXX元，报告使用期限为一年(从2016年7月19日起至2017年7月18日止)。

　　审理中，被告梅X表示同意解除与原告签订的《二手房买卖定金合同及补充协议》，但原、被告双方对该合同解除时间存在异议。原告认为该合同于2016年3月30日即起诉之日解除，被告认为合同于2016年3月9日正式以短信形式通知中介时解除。

　　上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《二手房买卖定金合同及补充协议》、收条、房屋产权证复印件、《合同解除通知函》、物业服务费发票、佣金确认书及收款收据、被告提供的短信记录、本院委托苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告等证据证实;上述证据均经庭审质证，本院予以确认。

　　本院认为

　　本院认为，原、被告签订的《二手房买卖定金合同及补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务，另一方可以解除合同。本案原、被告双方签订合同后，原告于当日向被告支付了50000元定金，被告却于2016年3月15日发函告知原告解除合同，已构成违约。原告因此获得解除涉案房屋买卖合同的权利，结合被告在审理中表示同意解除涉案房屋买卖合同，故本院确认涉案房屋买卖合同业已解除。至于涉案房屋买卖合同的解除时间，因原告在诉前并未向被告发出解除合同的通知以正式行使解除权，本院确定被告签收诉状副本之日即2016年4月11日为合同解除之日。

　　关于赔偿损失的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于被告单方面拒绝继续履行合同的违约行为及涉案房屋买卖合同业已解除的事实，本院认为原告要求被告赔偿经济损失的请求，于法有据，本院予以支持。至于赔偿损失的具体金额，本院审查后认为，原告在2016年3月16日收到被告的解除合同通知，得知被告不再出售涉案房屋后，理应及时行使解除合同的权利，防止损失的进一步扩大。然本案原告在被告违约后并未采取措施及时止损，其自身也存在过错。另一方面，基于当时苏州市房价持续上涨的客观事实，被告的违约行为，确实在客观上给原告造成了相应的房屋差价损失，而原告作为守约方以其首次行使合同解除权的意思表示到达被告之日的房价为参考来计算房屋差价损失并无不当。现本院根据涉案房屋在2016年4月11日的评估总价为XXX元的房地产估价报告结果，再结合原、被告双方在涉案房屋买卖过程中的过错责任，及原告于合同签订后仅向被告支付了50000元定金的情况，将原告主张被告赔偿房屋差价损失的数额酌定为200000元。关于原告主张其已支付的中介费22000元由被告承担的问题，本院审查后认为，双方在涉案房屋买卖合同中并无违约方应向另一方赔偿中介费的相关约定，对于原告的该项请求，本院不予支持。关于原告主张其已垫付的物业服务费1353元由被告承担的问题，本院认为，该笔费用系原告为了便于涉案房屋买卖合同的履行，便于办理网签和过户手续而提前代为被告交纳的费用，现因被告违约导致涉案房屋买卖合同解除的情况下，被告理应向原告返还其已支付的1353元物业服务费。因此，被告实际应赔偿原告的损失201353元。

　　关于双倍返还定金的问题。本院认为，合同解除后，原告已支付的50000元购房定金，被告理应返还，但原告在此基础上要求被告另行支付一倍定金的主张，与其主张的赔偿损失部分重复，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、确认原告张X与被告梅X于2016年2月26日签订的关于苏州市姑苏区××路××××号×××花园××幢××××室房屋的《二手房买卖定金合同及补充协议》于2016年4月11日解除;

　　二、被告梅X于本判决生效之日起十日内向原告张X返还定金50000元，并赔偿原告张X经济损失201353元;

　　三、驳回原告张X的其他诉讼请求。

　　审判人员

　　代理审判员张鹏

　　裁判日期

　　二〇一六年八月十日

　　书记员

　　书记员邓X