吴X与孙X、梁XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　吴X与孙X、梁XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　四川省成都高新技术产业开发区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2017)川0191民初11470号

　　原告：吴X，女，汉族1991年1月7日出生，住四川省华蓥市。

　　委托诉讼代理人：胥XX，四川万帆律师事务所律师，特别授权代理人。

　　委托诉讼代理人：鄢X，四川万帆律师事务所律师，一般授权代理人。

　　被告：孙X，男，汉族，1992年9月4日出生，住四川省南部县。

　　被告：梁XX，男，汉族，1987年9月4日出生，住四川省南部县。

　　以上二被告委托诉讼代理人：吴XX，四川XX律师，特别授权代理人。

　　原告吴X与被告孙X房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月18日向四川省南部县人民法院起诉，被告孙X在答辩期内提出管辖权异议，南部县人民法院经审查认为被告孙X的管辖异议成立，于2017年6月9日作出(2017)川1321民初2265号民事裁定书，将该案移送本院管辖。本院于2017年8月17日立案受理，依法由审判员傅弘适用简易程序于2017年9月19日第一次开庭审理，原告吴X的委托诉讼代理人胥XX、鄢X，被告孙X及其委托代理人吴XX到庭参加诉讼，审理中，本院依照被告孙X申请追加了被告梁XX参加诉讼，并于2018年1月10日第二次开庭进行审理，原告吴X及其委托诉讼代理人胥XX、鄢X，被告孙X、梁XX的共同委托代理人吴XX到庭参加诉讼，2018年1月19日第三次开庭进行审理，原告吴X的委托诉讼代理人胥XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告吴X提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《成都市存量房买卖合同》，该房屋交易总金额为780000元;2、被告承担本案诉讼费。

　　事实和理由：原告于2015年12月26日通过四川某某房地产经纪有限公司与被告孙X签订《成都市存量房买卖合同》及其他相关合同，合同约定原告将其名下的位于成都市高新XX中和某楼盘B区18幢1单元32楼3204号房屋出卖给被告，该房屋交易总金额780000元整。因案涉房屋为原告购买的商品房，在签订房屋买卖合同时尚未拿到房屋产权证，且房屋所有权证书应当由房地产公司代为办理，针对这一事实双方均自始知情，但因房地产公司的原因，房屋所有权证书至今未办理下来，导致房屋买卖合同一直无法履行，导致合同目的无法实现。房管局与房地产公司答复尚无法确定不动产权证办理的日期，若要求原告无限期等待合同的履行，则对原告显失公平，损害原告的合法利益，故请求解除双方签订的房屋买卖合同。

　　被告孙X、梁XX共同辩称，1、到目前为止，合同没有法定或约定解除的条件，原告不具有合同解除权;2、合同并不存在无法履行的情形，房屋买卖合同并不只有房屋过户这一项内容，还包括支付定金、首付款、交房等一系列的约定义务，双方所签订的合同现已基本履行了交付定金、首付款、交房的步骤，仅待房屋产权办理后进行过户登记，所有并不是合同无法履行，双方对房屋没有产权在签订合同时是知晓的，合同中也有相关产权可能一时无法办理需要长期等待的约定和表示，所有原告不能以产权证一时未办理下来而要求解除合同。

　　经审理查明，2012年11月22日原告吴X(买受人)与被告四川XX公司(出卖人)签订商品房买卖合同，约定，买受人购买出卖人开发的位于成都高新区中和街道XX9组中德·英伦联邦小区18幢1单元32层3204号房屋，面积为89.44平方米的房屋，总价款为757801元;出卖人于2015年4月30日向买受人交房;出卖人于2016年4月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人原因导致未在约定的期间取得权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋证明期限届满之次日起至时间取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金;因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人接受买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。2015年12月26日被告孙X(合同乙方)接受其表兄即被告梁XX委托在四川省XX公司的居间介绍下以自己的名义与原告(合同甲方)签订成都市存量房买卖合同、补偿协议四份，约定：1、乙方购买甲方位于成都高新区中和会龙九组中德·英伦联邦B区18幢1单XX，面积89平方米的房屋;2、房屋总价款780000元，签订合同当日乙方支付定金200000元，乙方在过户递件完成当日支付首付款20000元，余下560000元由通过按揭贷款方式由银行直接支付给甲方;3、双方不办理预约合同公证;4、甲方将该房屋产权转移登记至梁XX名下(身份证号：)，若梁XX不同意除外，梁XX不同意的，则由乙方继续享有和履行原合同约定的所有权利义务;5、甲方办理房屋所有权证的时间以开发商办理的时间为准，若开发商办理时间有逾期，所产生的违约金直接支付给乙方;6、房屋交付：在2015年12月26日甲方将房屋交付乙方;7、违约责任：乙方未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照应付款的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起15日内向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期30日的，甲方有权解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起15日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。合同签订后，被告梁XX通过被告孙X将定金200000元支付给了原告吴X，原告向被告孙X出具了收条。原告向被告孙X告知了房屋密码锁的号码，被告梁XX实际在管理使用该案涉房屋。此后该案涉房屋未能按照开发商与原告签订的商品房屋买卖合同约定如期办理产权证照，致使原告与被告孙X、梁XX不能按照约定如期办理产权转移登记手续。原告诉至本院。

　　上述事实有当事人的法庭陈述、商品房买卖合同、成都市存量房买卖合同、补偿协议、定金收据等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。

　　本案原告是否享有合同解除权是双方争议的焦点。合同法规定，合同双方可以协商解除合同，也可以在合同中约定合同解除条件，条件达成后，享有解除权的人有权解除合同;同时合同法也规定了合同的法定解除条件:1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的;5、法律规定的其他情形。纵观本案，双方在合同中约定了合同解除条件，即“违约责任：乙方未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照应付款的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起15日内向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期30日的，甲方有权解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起15日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”，但从合同履行看，被告孙X和梁XX均按照合同约定时间和要求履行了合同义务，并未出现合同约定的违约行为，因此原告不具有合同约定的解除权;对于目前因案涉房屋开发商的原因不能办理产权初始登记的情形，是否属于法定解除的条件，从合同法定解除条件来看，开发商尚未办理案涉房屋的产权初始登记，即原告尚未取得该房屋的产权登记，但该登记行为是否已经不能登记，原告没有提供充分的证据证实该案涉房屋完全不能办理产权登记，而使双方的合同无法继续履行，且被告当庭表示愿意等待登记完成后再办理产权过户手续，因此该合同目前尚无证据证实不能继续履行，只是需要一定时期，对于原告诉称因为初始登记没有办理致使双方无法办理过户登记手续而导致其不能按预期取得房屋价款致使合同目的无法实现，因原告出卖的是尚未进行产权初始登记的房产，且双方在合同中已经明确该房屋的房产证要在一定期限内才能取得，因此不管是原告还是被告对房屋买卖合同的目的即产生的合同利益只是一种期望的利益，双方应预判房屋初始登记未必会在双方预定的时间取得并及时过户而使双方获得合同利益，但仍然签订该合同，就应该预见这种风险，并承担因此造成的损失，因此本案亦不具有合同法规定的法定解除情形，现被告不愿意解除合同，因此合同应当继续履行。

　　本院认为，被告孙X受被告梁XX委托与原告达成的成都市存量房买卖合同及补偿协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，不损害他人利益，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告收取被告首付款并将房屋密码锁密码告知被告实际是双方已经履行了部分合同义务，双方在履行合同中均未有违约行为，现原告诉请因开发商原因导致房屋产权初始登记不能完成致使其买卖房屋的合同目的无法实现，因未提供充分证据证实该案涉房屋完全不能完成产权初始登记，且其与被告签订房屋买卖合同时出卖的就是尚未办理初始登记的房屋，其应当预见到可能因为不能及时办理产权初始登记而使其不能按时取得余下房款的风险，仍然自愿约定在取得产权后再由被告支付剩余房款，说明其系自愿承担可能不能按时取得下余房款的风险，因此其要求解除合同的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　驳回原告吴X的全部诉讼请求。

　　案件受理费减半收取5800元，由原告吴X负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　审判员　傅　弘

　　二〇一八年一月十九日

　　书记员　韩XX