维权之承租人（签约代表）不申请 居困怎么办？

　　维权之承租人(签约代表)不申请

　　居困怎么办?

　　引言

　　老公房动迁，时常会有人口众多的情况，而其中往往人口结构复杂，由多个家庭构成，家庭间矛盾激烈。若是原来的承租人过世，由物业选取签约代表，则冲突会进一步加剧。这种人口众多的老公房，居住困难保障补贴有时会成为动迁补偿中较大的一部分，但是居住困难需要由签约代表或承租人去向动迁组申请，而此时的签约代表往往会为了自己的利益而枉顾其他同居人的利益，在不申请居困的情况下签订协议，此时其他同住人该如何救济。

　　经典案例

　　(2016)沪7101行初448号

　　案件事实

　　系争房屋于2015年4月20日被征收。原承租人于2008年5月2日去世，由于同住人协商不一致，由物业公司选定签约代表。系争房屋共有11人符合居住困难保障的要求。但签约代表由于私心在没有申请居困保障的情况下与动迁组签订了征收补偿协议。这时候其他同住人心急了，于是找到了张律师，双方第一次以行政调解的方式解决，动迁组答应重新签订一份合同。结果签约代表又偷偷和动迁组签订了一份不含居困的协议，其他同住人无奈于是提起了行政诉讼。

　　判决结果

　　1、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》无效。

　　2、诉讼费由房管局负担。

　　判定理由

　　根据房屋征收决定，被告作为房屋征收部门有权对系争房屋进行征收。征收协议关于共同居住人的认定应当依据法律的明确规定：

　　根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第(三)项规定：“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”原告提供的证据能够证明作出征收房屋决定时，原告属于共同居住人。

　　依据沪房管征[2014]243号《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》第二条第一款规定：“居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。”

　　本案中，原告有权提出居住困难审核申请，其申请符合法律规定。被告未经居住困难认定审核，直接与第三人签订系争征收协议，违反了法定程序。此外，被告提供的证据中也没有证据证明原告皆不符合居住困难户认定条件，被告未将其认定为居住困难户缺乏事实依据，被告在此情况下与第三人签订系争征收协议影响了原告的利益，该协议应属无效。协议无效后，对原告户应得的征收补偿利益，被告作为征收部门应在合理期限内尽早与原告户重新协商安置补偿事宜，妥善完成对原告户的安置补偿。

　　1、提起行政诉讼保障我们的权益

　　因为征收补偿协议的本质是是由签约代表或承租人与房管局签订的行政协议。我们认为其侵犯我们权益且违法的情况下可以提起行政诉讼来维护我们的权益。值得注意的是起诉的前提条件是该行政协议已经生效。如果该协议没有生效，则由于没有一个现实存在的可诉对象，法院可能不受理相应的案件。

　　2、应当证明的内容

　　需要有证据证明我们是系争房屋的共同居住人。而我方是否属于居住困难不应由我方来举证，应当是房管局来举证。但是如果提起相关诉讼最好首先确定一下我方是否属于居困。如果我方不属于居困，因为该协议并没有侵犯到我方的权益，则不会得到胜诉结果。

　　相关法条：

　　沪房管征[2014]243号《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》第二条第一款规定：“居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。”

　　根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第(三)项规定：“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”

　　3、行政诉讼一定不会赢?

　　曾经有当事人说过，动迁组的人告诉他打行政诉讼一定不会赢，其实这话说的有点片面。虽然行政诉讼相比于民事诉讼有一定难度，但是当有足够证据证明行政行为违法侵犯其他同住人利益的时候，行政诉讼胜诉的成功率还是不小的。上述的案例就是一个胜诉的典型。希望能够给予大家帮助，在类似的情况中能够挽回自己的利益。