沈X房产写在姐夫李X名下引发的一起房产纠纷案件

　　原告：沈X，男，1957年X月X日生，汉族，住上海市静安区。

　　委托诉讼代理人：汪峻岭，北京XX律师。

　　被告：李XX，男，1942年X月X日生，汉族，住上海市宝山区。

　　被告：沈XX，女，1950年X月X日生，汉族，住上海市宝山区。

　　法定代理人：李XX(系沈XX丈夫)。

　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：诸X，上海XX律师。

　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：王XX，上海XX律师。

　　被告：李XX，女，1986年X月X日生，汉族，住上海市宝山区。

　　委托诉讼代理人：林XX，上海XX律师。

　　第三人：龚XX，男，1981年X月X日生，汉族，住上海市虹口区。

　　第三人：金XX，女，1983年X月X日生，汉族，住上海市虹口区。

　　原告沈X与被告李XX、沈XX、李XX其他所有权纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭审判，通知龚XX、金XX作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告沈X及其委托诉讼代理人汪峻岭，被告李XX、沈XX的委托诉讼代理人王XX，被告李XX的委托诉讼代理人林XX，第三人龚XX、金XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告沈X向本院提出诉讼请求：1、要求李XX返还售房款人民币360万元(以下币种均为人民币)。2、要求李XX支付违约金72万元。3、要求李XX赔偿律师费14万元。事实和理由：沈XX系沈X的姐姐，李XX与沈XX系夫妻，李XX系两人之女。2009年，李XX、沈XX位于本市中华新XX房屋开始动迁，李XX、沈XX与沈X协商后，由沈X先行出资32万元帮李XX、沈XX购买本市宝山区共和一寸7号1室房屋(以下简称102室房屋)，该房屋共计约84万元，沈X拿了李XX、沈XX获得的90万元动迁款，并从中支付了共和一寸房屋的剩余房款。李XX、沈XX、李XX均同意动迁回购的本市静安区江杨南XX房屋(以下简称2406室房屋)由沈X出资购买。2010年9月26日，李XX并代沈XX与沈X签订了协议书，约定，2406室房屋的购房款已经全部由沈X支付，李XX、沈XX、李XX同意2406室房屋由沈X购买，该房屋产权证上暂时写李XX一人名字，待允许过户时将产权过户给沈X。2010年10月11日，李XX并代沈XX与沈X签订了补充协议书，再次约定2406室房屋给沈X。2011年，开发商交房后，2406室房屋由一直由原告占有使用。2014年，2406室房屋产权登记到李XX名下。当年12月，李XX即起诉要求沈X搬离2406室房屋，遭法院驳回。2016年12月，沈X发现李XX将2406室房屋出售给了第三人，并完成了过户，交易价格为360万元。

　　被告李XX、沈XX辩称，李XX、沈XX系夫妻。李XX系文盲且自幼失明，未签订过协议书、补充协议书。沈XX系精神残废，法定监护人为李XX，协议书、补充协议书侵害了沈XX的权利，应属无效。102室房屋房价82万元，加上其他费用共计约86万元，由沈X先垫资32万元为李XX、沈XX购买，动迁安置款90万元由沈X领取，从中支付了102室房屋的剩余价款。2406室房屋房价为75万元，沈X支付了58万元，李XX、沈XX支付了17万元。李XX确将房屋出售给了第三人，房款共计360万元。不同意沈X的诉请。如果需承担违约责任，违约金过高，要求降低。

　　被告李XX辩称，李XX随外婆生活，对家中情况不了解，不知道存在协议书及补充协议书，李XX也未签过字。李XX系动迁安置对象，沈X对此是明知的，沈X故意避开李XX签订协议书、补充协议书，损害了李XX的利益，应属无效。

　　第三人龚XX、金XX述称，第三人经中介公司居间购买2406室房屋，查看了房屋、查询了产权，全程由李XX的女婿陪同交易。合同约定的房价为309万元，装修补偿款51万元，共计360万元，已经全部付清，房屋也过户、交付给了第三人。

　　经审理查明，沈X系沈XX(2009年7月10日闸北区残联向沈XX核发残疾证，残疾类别为精神，残疾等级为二级)弟弟。沈XX与李XX系夫妻，李XX系两人之女。李XX与拆迁单位签订了《拆迁补偿安置协议》，安置人员为李XX、沈XX、李XX;被拆迁房屋为本市中华新路，该协议合计补偿款905，073.15元;被拆迁人选购基地彭浦X期房一套，由乙方全额出资。

　　2014年7月6日，开发商将2406室房屋交付给李XX，但由沈X实际使用。2014年11月21日，2406室房屋房地产权利登记至李XX名下。

　　2014年12月，李XX向法院起诉要求沈X返还2406室房屋并赔偿损失5万元。闸北区人民法院审理后认为该房屋权属存在争议，李XX所述给予沈X居住使用该房屋的情势未发生变化，遂于2015年11月4日驳回了李XX的诉讼请求。判决后，李XX提起上诉。2016年3月31日，上海市第二中级人民法院作出维持原判的判决。

　　2016年8月6日，李XX与龚XX、金XX签订了《上海市房地产买卖合同》，将2406室房屋过户并交付给了龚XX、金XX。

　　另查明，2009年8月29日，李XX、李XX、沈XX与案外人陈XX就102室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，房价为82万元。

　　审理中，沈X提供：1、2010年9月26日，沈X(甲方)与李XX(乙方)签订协议书，约定，李XX、沈XX、李XX同意一套动迁配套商品房名分给舅舅沈X购买，购房款已经由沈X本人全额支付，双方协议如下：1、沈X购置2406室房屋，产权证上写李XX一人名字。2、此房在条件允许过户情况下，李XX应无条件配合把产权证变更过户到沈X名下。李XX并代沈XX在乙方落款处签名。

　　2、2010年10月11日，沈X(甲方)与李XX(乙方)签订的补充协议书，约定，由于沈X帮助乙方购置102室房屋，并垫付了购房款50万元，室内的设施、家具包括过户等一切手续均由沈X帮忙办理，故李XX、沈XX、李XX同意一套动迁配套商品房给舅舅沈X，有沈X购买，现经双方协议如下：1、2406室购房由沈X付款，付款凭证：XX银行银联卡，卡号622521******6619作为沈X付款依据。2、产证上暂时做李XX一人。3、2406室房屋于2011年12月31日交房，交房之前、后一切手续由沈X全权办理并且可以自行处理相关事宜。4、取得产证5年以后当此房满足所有权转让条件时李XX无条件配合办理产权过户手续，如不予配合将独自承担赔偿责任。5、如因乙方违约，退还甲方所有购房款并且补上与当时房价的差额与装修的全部款项，另交违约金(以上房款的百分之二十)。李XX并代沈XX在该协议乙方落款处签名。

　　3、沈X名下卡号为622521******6619的XX银行账户签购单，载明沈X支付北方地产共计757，282.40元。

　　4、上海地产北方建设有限公司与李XX就2406室房屋签订的《上海市商品房预售合同》，载明该房屋价格暂计为759，078.80元。

　　被告李XX表示，对上述协议书、补充协议书上李XX的签名真实性不予认可，对签购单、预售合同真实性无异议。

　　被告沈XX、李XX表示，对上述协议书、补充协议书不知情。

　　审理中，李XX申请对协议书、补充协议书上其签名的真实性及签名形成时间进行鉴定。本院委托司法鉴定科学研究院进行了鉴定。鉴定单位出具的意见为，协议书、补充协议书上“李XX“签名是李XX本人所写，无法判断签名的形成时间。

　　被告李XX表示，对鉴定报告中协议书，补充协议书上“李XX“签名是李XX本人所写的意见予以认可，对签名的形成时间申请重新鉴定。

　　以上事实，有原告沈X提供的协议书、补充协议书、《上海市房地产买卖合同》、民事判决书、《上海市商品房预售合同》、签购单，被告李XX、沈XX提供的残疾证、鉴定报告，被告李XX提供的闸北区人民法院庭审笔录，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。

　　本院认为，协议书、补充协议书上“李XX“的签名经鉴定系其本人所签，李XX为完全民事行为能力人，故协议书、补充协议书上的内容应系李XX的真实意思表示。李XX、沈XX、李XX获得动迁补偿款90万元，委托沈X购买102室房屋，该房屋房款为80余万元，李XX、沈XX、李XX的动迁补偿款实际已经用于购置102室房屋，未购置2406室房屋。李XX与沈X约定2406室房屋是由沈X购买，并未侵害沈XX、李XX的权利。李XX系沈XX的法定监护人，其代沈XX签订的协议书、补充协议书对沈XX有效。2406室房屋在2011年即交给沈X使用，李XX作为动迁安置对象，对取得的动迁配套商品房2406室房屋由沈X使用未提出异议。且李XX系102室房屋的权利人，其应当知道该房屋如何得来。故沈X主张李XX对2406室房屋由沈X购买是知晓并同意的，本院予以采信。补充协议书约定，取得产证5年以后当2406室房屋满足所有权转让条件时，李XX无条件配合办理产权过户手续，如不予配合将独自承担赔偿责任;如因乙方违约，退还甲方所有购房款并且补上与当时房价的差额与装修的全部款项，另交违约金(以上房款的百分之二十)。现2406室房屋已经被李XX以360万元的价格出售给第三人。沈X要求李XX返还售房款360万元，并赔偿违约金，符合法律规定及约定，本院予以准许。鉴于违约金较高，本院酌情调整为30万元。沈X要求李XX支付律师费，缺乏依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

　　一、 被告李XX于本判决生效之日起十日内，返还原告沈X房款360万元，并支付违约金30万元;

　　二、 驳回原告沈X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费21，240元，由原告沈X负担2，670元，被告李XX负担18，570元。鉴定费29，580元，由被告李XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审 判 长 杨XX

　　人民陪审员 支方珍

　　人民陪审员 王 芳

　　二0一八 年三月六日

　　书记员 王XX