上海XX厂与耿XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）上海XX厂。

法定代表人李XX，厂长。

委托代理人黄XX，上海XX律师。

被告（反诉原告）耿XX。

委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。

委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。

原告（反诉被告）上海XX厂（以下简称XX厂）诉被告（反诉原告）耿XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法适用简易程序，于2014年11月12日、12月3日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序并于2015年2月28日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄XX及被告委托代理人何先龙三次到庭参加了诉讼；被告参加第一、第二次庭审；被告委托代理人冯亚伟到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）XX厂诉称，原、被告双方于2009年4月1日，订立“租房协议书”一份，由XX厂将合法取得产权的办公楼下门面房1间，出租给耿XX作经营场所使用。租期为2年到2011年3月31日合同期满，年租金为人民币6，000元（以下币种同）。

2010年9月在双方合同租期内，遇奉贤区土地储备中心征用动迁，耿XX承租房内的装饰装修及设备经评估确认：装饰装修动迁补偿款为4，309元，设备及实物动迁补偿款为2，310元。但耿XX认为动迁补偿款过低为由，一直占据在租赁房内。

目前动迁工作即将实施，XX厂作为动迁主体其厂房、办公楼、门面房等必须按期搬离，并负责房屋使用人按期搬离，否则将构成动迁违约。为此XX厂于2014年7月1日书面告知耿XX；在三个月内领取动迁补偿款并签订搬离协议书，但耿XX置之不理。2014年9月28日再次通知耿XX却仍我行我素。故XX厂诉讼来院，要求：1、解除双方租赁合同关系；2、判令耿XX搬离向XX厂承租的租赁房内所有财产；3、律师代理费1，000元由耿XX负担。

被告（反诉原告）耿XX辩称，可以解除双方租赁合同，但需要将所有费用结清，包括拆迁款项。第三项诉讼请求，无法律依据。

被告（反诉原告）耿XX于2014年11月4日提交反诉状，反诉称，耿XX承租了活动营造厂位于奉贤区南XX的门面房，自2009年4月1日起至今一直由耿XX租赁使用至今，且按时支付租金，在租赁期内，系争租赁房屋遇奉贤区土地储备中心征用动迁，XX厂已与拆迁人上海市奉贤区土地储备中心签订《拆迁补偿安置协议》，然XX厂并未按规定给予耿XX补偿，双方协调不成，故提起反诉，要求：判令XX厂向耿XX支付因承租的系争房屋拆迁而享有的拆迁财产性权益补偿70，795元。

原告（反诉被告）XX厂辩称，对于分户报告单中确认的补偿项目及数额予以认可，其余的补偿项目无法律依据。

经审理查明：2009年3月28日，原、被告签订《租房协议书》，约定由耿XX向XX厂租赁坐落于上海市奉贤区南XXXXX号房屋，作经营（劳务咨询办公室）使用。租赁时间：暂定二年。自2009年4月1日至2011年3月31日，合同期满后在同等条件下，乙方（即耿XX）有优先租赁权。协议书第三条第1点：“年租赁费为6，000元整。”协议书签订后，耿XX支付500元押金，并入住租赁房屋。

2010年9月25日，案外人上海XX公司出具《上海市奉贤区青村镇大型社区建设动迁项目企业设备、店铺装修及其设备动迁补偿价值评估分户报告单》，对耿XX所拥有的设备及店铺装饰装修动迁补偿价值进行评估。评估结果显示：“经估算，委估对象于2010年1月20日的评估价值为6，619元。其中：装饰装修工程动迁补偿价值为4，309元；设备及实物动迁补偿价值为2，310元。”

2011年5月20日，XX厂与案外人上海市奉贤区土地储备中心签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》。协议第二条：“被拆除房屋经评估机构评估，房地产市场总价为12，736，548元。”协议第五条：“根据《实施细则》第四十五条规定，甲方（即上海市奉贤区土地储备中心）补偿乙方（即XX厂）停产、停业损失每平方米建筑面积400元，总计2，781，244元。”协议第六条：“甲方按规定付给乙方设备迁移费2，138，708元。”协议第十二条双方约定的其他事项：“一、土地补偿3，783，500元；二、绿化1，610，000元；三、水、电补偿400，000元；四、隐蔽工程850，000元；五、开道口200，000元。本协议合计补偿24，500，000元。备注：以上补偿款包括承租户在内。”

后XX厂通知耿XX等承租人领取搬迁补偿款及搬离租赁房屋等事宜，因双方未能就补偿款协商一致。致涉讼。

另查明，耿XX租金支付至2014年10月30日。

以上事实经《租房协议书》、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市奉贤区青村镇大型社区建设动迁项目企业设备、店铺装修及其设备动迁补偿价值评估分户报告单》、《上海市房地产权证》、《关于搬迁补偿款领取及有关事宜告知书》、通知、《送达回证》、《律师费发票》、电信发票、照片、《协议书》及原、被告的陈述等证据证实，本院予以确认。

审理中，经双方协商一致，分户报告单的总补偿金额增加5，000元。

本院认为，系争的租赁房屋遇到政府动迁，XX厂据此要求解除合同，耿XX对此无异议，本院予以认可。合同解除后，耿XX作为承租人应将系争房屋返还于XX厂，当无异议。本案的争议焦点在于耿XX作为承租人应得补偿款的确定。XX厂认为，补偿项目应限定在《分户报告单》的设备搬迁补偿及装饰装修补偿；对于停产停业损失补偿，因双方租赁合同已经到期，故耿XX不应享受停产停业损失补偿。而耿XX认为，其应享受包括停产停业损失补偿以及《拆迁补偿安置协议》第十二条中列明的土地补偿、绿化、隐蔽工程等补偿项目。本院依次认为，原、被告的租房协议书中虽约定于2011年3月31日到期，但到期后，耿XX仍继续使用租赁房屋并按合同约定给付租金，XX厂对此亦未提出异议。故本院认为，双方属于不定期租赁，其有权享受停产停业损失补偿。对于耿XX反诉主张的《拆迁补偿安置协议》第十二条中的补偿项目，耿XX提供的证据不足以证明耿XX可享受上述补偿项目，故本院不予认可。综上，耿XX于本案中可享受设备搬迁补偿、装饰装修补偿及停产停业损失补偿。对于设备搬迁补偿及装饰装修补偿，可依据《分户报告单》进行确定，原、被告于审理中同意在分户报告单确定的补偿金额基础上增加5，000元，本院予以认可。对于停产停业损失补偿，《拆迁补偿安置协议》中明确以每平方米建筑面积400元的标准计算。审理中，耿XX经测量后的建筑面积为29.10平方米，而XX厂拒绝就耿XX租赁部分的建筑面积进行测量，应承担相应的法律后果，故本院以耿XX测量的建筑面积为准。经计算，设备搬迁补偿、装饰装修补偿及停产停业损失补偿合计为23，259元。另XX厂同意退还押金500元，本院予以认可。对于XX厂主张的律师费，无法律依据，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：

一、解除原、被告签订的《租房协议书》；

二、被告（反诉原告）耿XX于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区南XXXXX号房屋并将上述房屋返还于原告（反诉被告）上海XX厂；

三、原告（反诉被告）上海XX厂于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）耿XX动迁补偿款23，259元；

四、原告（反诉被告）上海XX厂于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）耿XX押金500元；

五、驳回原、被告其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元，反诉费784.5元，合计834.5元，由原告（反诉被告）上海XX厂负担258元，由被告（反诉原告）耿XX负担576.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　张　慧

代理审判员　李　楠

人民陪审员　顾秀英

书　记　员　刘XX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国人民合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。