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莫XX与钟XX唐XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

上诉人(原审原告、反诉被告):莫XX,男,汉族,1964年8月20日出生。

委托代理人:李春华,广东穗江律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告):钟XX,男,汉族,1935年7月10日出生。

委托代理人:沈XX,男,汉族,1963年3月23日出生,系钟XX的女婿。

被上诉人(原审被告):唐XX,男,汉族,1954年8月8日出生。

两被上诉人钟XX、唐XX共同委托代理人:王XX,广东XX律师。

上诉人莫XX与被上诉人钟XX、唐XX因屋租赁合同纠纷一案,不服深圳市龙岗区人民法院(2013)深龙法布民初字第668号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:

一、涉案房产的位置:深圳市龙岗区布吉街道金排社区长排新XX铺面。

二、涉案房产的产权情况:为钟XX所兴建,但未取得房产证书。钟XX、唐XX庭审中称钟XX就涉案房产已取得“两证一书”和进行历史遗留问题申报。但直至本案判决之日,钟XX、唐XX仍未提交相关材料。

三、房屋用途:莫XX用以加工半成品猪头。钟XX、唐XX称签订合同时并未约定用以加工半成品猪头。

四、合同约定的月租金标准:850元。

五、合同约定的租赁期限:2011年6月1日至2016年5月30日止。

六、租赁押金交付情况:850元。

七、需要说明的其他情况:

1、莫XX与唐XX于2011年5月24日签订的《补充合同》内容为:莫XX需要对涉案房屋进行装修;莫XX在装修前向唐XX支付装修押金1000元;涉案租赁合同到期后,莫XX将涉案房屋恢复原样,唐XX向其退回装修押金;莫XX在装修期间出现的任何安全事故,均由其自行负责,唐XX不负任何责任;莫XX在营业期间,如造成邻居投诉或造成其他任何损失,均由其自行负责,唐XX不负任何责任;涉案租赁合同期满,无需恢复原样的为下面屋、下水管和两个楼口。同日,莫XX向唐XX支付了装修押金1000元。

2、莫XX与唐XX于2011年6月1日签订的《房屋租赁补充合同》内容为:莫XX需要在涉案房屋的外墙上做一烟囱到房顶上(层楼顶上);所做烟囱的地方由唐XX免费提供,做烟囱的费用由莫XX负责;为了合理使用房屋,莫XX需要改动涉案房屋地下层的部分结构(不得伤害房屋主体)和修建设施、设备;莫XX不再承租涉案房屋时将改动和修建的部分恢复原样;莫XX为了生产需要所用的设备和燃料,唐XX不得干扰,但因此造成的一切伤亡事故均由莫XX自行负责;若莫XX需要办理手续,唐XX必须提供相应的所有手续;所做烟囱产生的噪音若影响邻居的正常休息,引起投诉,由莫XX负责。

3、莫XX称因钟XX不提供相关材料配合其办理租赁凭证和办理营业执照,导致其无法正常经营,故于2012年11月9日与钟XX解除租赁合同,搬离涉案房屋。钟XX、唐XX对解除涉案租赁合同的时间予以认可,但对莫XX主张的解除涉案租赁合同的原因不予认可,称莫XX是迫于各方的压力自行搬离。

4、2012年8月2日,深圳市市场监督管理局龙岗分局以莫XX(莫XX的儿子)涉嫌无证经营为由对其经营场所、设施、财务等实施了查封和扣押等行政强制措施。

5、钟XX、唐XX提交了一份由深圳市龙岗区布吉街道金排社区工作站于2013年5月6日出具的《关于长排新村8栋食品加工坊的情况说明》,内容为:“2011年6月份,我社区接居民投诉,称长排新村X栋有租客违法安装工业锅炉进行食品加工,对周边居民生活安全构成威胁。社区接到投诉后立即联合市场监管所人员到现场查看,调查中发现租方与承租方就工业锅炉问题有不同意见。我社区立即勒令承租方将锅炉拆除以消除安全隐患,但承租方态度坚决,不配合工作,以锅炉符合安全标准为由拒绝拆除,在无法与承租方沟通的情况下,社区为居民安危着想,告知承租方必须承诺该住宅只用于住人,在不开启使用锅炉进行加工的情况下可以在此居住。但承租方对社区的禁令置若罔闻,于是社区对该套住宅进行了停水停电处理。在停电三天后社区收到承租方关于承诺只住人,不开锅炉加工食品的承诺书,要求社区恢复供电。在恢复供电后承租方违背承诺,又多次非法使用锅炉进行加工并再次遭到投诉。后我社区也多次联合市场监管所对其违规使用和无证操作行径依法进行了处理。查处期间,承租方曾到我站要求开启证明让其办理营业执照,我站亦向他们说明民用住宅一律禁止使用工业锅炉,无法开具证明。事件一直持续到2012年8月2日,该场所被市场监督管理局龙岗分局采取强制措施将其查处铲除。”

6、2012年8月13日,莫XX向钟XX、唐XX发出一份《告知》,要求钟XX提供相关材料配合其办理加工半成品猪头的执照和房屋租赁证。同日,唐XX在该《告知》上称,房东同意只能作为商业用途,铺面加工只能找政府,房东不同意提供身份证、房屋租赁证等证件。

7、莫XX、钟XX、唐XX确认莫XX的租金缴纳至2012年10月份。

8、莫XX、钟XX、唐XX确认唐XX是钟XX的代理人,钟XX委托唐XX代为管理涉案房屋。

9、莫XX称钟XX的违约行为给其造成了装修损失和经营损失。钟XX、唐XX认可莫XX对涉案房屋进行了改建和安装了烟囱,但对莫XX用以证明装修损失的工程项目单、烟筒定做合同、收条、收款收据等证据的真实性不予认可,称莫XX的损失与钟XX、唐XX无关。另,钟XX、唐XX称莫XX的装修行为给涉案房屋造成了损坏,钟XX为此与案外人余XX签订了《房屋拆、补、装修承包合同》,支付费用44400元。莫XX对钟XX、唐XX提交的《房屋拆、补、装修承包合同》和收款收据的真实性不予认可。

莫XX向原审法院提起本案诉讼,请求:1、解除莫XX与钟XX、唐XX之间的《房屋租赁合同》;2、钟XX、唐XX返还租赁、装修押金合计1850元;3、钟XX、唐XX赔偿莫XX装修损失27822元(按装修金额34778.5元的1年折旧率计算);4、钟XX、唐XX赔偿莫XX经营损失60750元;5、诉讼费由钟XX、唐XX承担。

钟XX反诉请求:1、莫XX赔偿钟XX恢复房屋原状的损失44400元;2、莫XX恢复房屋外墙原状(将房屋外墙上的烟囱予以拆除),或者赔偿钟XX恢复房屋外墙原状(拆除烟囱)的损失20000元;3、莫XX支付租金850元;4、莫XX承担本案全部诉讼费用。

原审法院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。故,莫XX与钟XX、唐XX签订的租赁合同应属无效合同。涉案租赁合同被认定无效后,钟XX、唐XX因该租赁合同取得的租赁保证金850元应向莫XX返还,莫XX实际使用了涉案房屋,亦应向钟XX、唐XX支付涉案房屋的占有使用费255元(850元÷30日×9日=255元)。承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。唐XX接受钟XX的委托代为管理涉案房屋,钟XX应对唐XX的代理行为承担民事责任。根据莫XX与唐XX于2011年5月24日签订的《补充合同》和于2011年6月1日签订的《房屋租赁补充合同》,应视为莫XX对涉案房屋的装修行为已取得钟XX的同意。据此,对于莫XX在涉案房屋外墙上安装的烟囱,因属于未形成附和的装饰装修物,现钟XX不同意利用,莫XX应将该烟囱予以拆除,若因拆除造成了涉案房屋的毁损,莫XX应当恢复原状。对于莫XX对涉案房屋的其他装饰装修,因钟XX已对涉案房屋进行了拆、补和装修,评估现值损失已无意义。莫XX与钟XX提交的用以证明其各自损失的收条或收款收据亦非正式发票,双方未能提交确凿的证据证明各自在该类装修项目中的实际费用,应自行承担举证不能的法律后果。再,莫XX与钟XX对涉案租赁合同无效均存在过错,应各自承担相应的责任。故,莫XX要求钟XX返还装修押金1000元的诉讼请求,原审法院予以支持。莫XX要求钟XX赔偿装修损失27822元的诉讼请求和钟XX要求莫XX赔偿恢复房屋原状损失44400元的诉讼请求,原审法院均不予支持。涉案租赁合同无效,无效合同本不应履行。莫XX要求钟XX支付经营损失的诉讼请求,于法无据,原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、确认莫XX与钟XX签订的《房屋租赁合同》无效;二、钟XX应于本判决生效之日起15日内返还莫XX租赁押金850元;三、钟XX应于本判决生效之日起15日内返还莫XX装修押金1000元;四、莫XX应于本判决生效之日起15日内支付钟XX占有使用费255元;五、莫XX应于本判决生效之日起15日内拆除其在深圳市龙岗区布吉街道金排社区长排新XX铺面外墙上安装的烟囱,若因其拆除行为造成了涉案房屋的毁损,应当恢复原状,拆除的费用和恢复原状的费用由莫XX自行承担;六、驳回莫XX的其他诉讼请求;七、驳回钟XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延期支付期间的债务利息。本案本诉受理费2060.6元(莫XX已预交),反诉受理费716元(钟XX、唐XX已预交),管辖权异议受理费100元(钟XX、唐XX已预交),共计2876.6元,由莫XX承担2060.6元,钟XX承担816元。

上诉人莫XX不服原审判决,向本院提起上诉,请求:1、撤销一审判决,并依法改判,支持莫XX的全部一审诉请;2、本案一、二审诉讼费用全部由钟XX、唐XX承担。上诉事实与理由为:

一、一审判决因钟XX、唐XX不按照法庭要求提交房产权利证明文件而认定租赁合同无效,有失草率;在一审中,法院要求钟XX、唐XX提交涉案房产的“两证一书”和进行历史遗留问题申报等相关证据材料,但钟XX、唐XX故意不提供,导致一审法院判令涉案租赁合同无效。但是,在双方签订租赁合同时,钟XX、唐XX一直声称其对涉案房屋是拥有合法产权的,钟XX、唐XX恶意隐瞒房产权利信息的行为严重损害了莫XX的合法权益。本案中,钟XX、唐XX作为出租方,将位于深圳市龙岗区布吉金排社区长排新XX号铺面租赁给莫XX作经营使用,莫XX也明确告知了租赁用途。但在合同履行过程中,钟XX、唐XX出尔反尔,以周围邻居有意见为借口,明确拒绝履行涉案租赁合同的附随义务,即提供相关房产权利证明文件、身份证件等材料协助莫XX办理个体工商执照,以至于莫XX被行政机关采取强制措施停止经营并扣留财物。因此,钟XX、唐XX的行为已经构成了故意且根本违约,导致莫XX租赁房屋进行生产经营的目的无法实现,造成了莫XX的损失,钟XX、唐XX理应赔偿莫XX的装修损失以及经营损失。

二、即便涉案房产因未能办理合法建房手续导致租赁合同无效,钟XX、唐XX亦应依法承担缔约过失责任;莫XX与钟XX、唐XX之间订立租赁合同时,已明确涉案房产作为铺面使用,用于加工猪头肉,随后也进行了相应的安装烟囱等装修行为,钟XX、唐XX当时对此是知情的,双方为此还签订了补充协议。当时,钟XX、唐XX承诺其为涉案房产的合法权利人,届时会协助莫XX办理工商营业执照,否则莫XX不可能投入不少资金用于装修,加上莫XX与唐XX是经过老乡介绍的,因此没有怀疑。因而钟XX未办理合法建房手续导致涉案房产不合法,根据《合同法》第四十二条规定,钟XX、唐XX故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,给莫XX造成重大损失的,应该承担损害赔偿责任。此外,《合同法》第五十八条明确规定,当合同被确认为无效后,如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时,还要承担损害赔偿责任。因此,莫XX是基于对钟XX、唐XX的信赖相信后者具有合法产权并会依约协助办理相关营业手续的情况下,并经过钟XX、唐XX同意后,对涉案房产进行了合理且必要的装饰装修,却因钟XX、唐XX的过错未能发挥应有的效用,钟XX、唐XX理应赔偿莫XX因此受到的损失。一审法院认为钟XX已对涉案房屋进行了拆、补和装修,评估现值损失已无意义和莫XX提供的为非正式发票应自行承担举证不能的法律后果,有失片面与公允。莫XX认为,钟XX自行对涉案房屋进行了拆、补和装修,更显其过错,不能免除共赔偿责任。鉴于现实生活中购买商品未开具正规发票现象的大量存在,不能据此判定钟XX、唐XX无需赔偿莫XX因钟XX的重大过错所遭受的重大损失,否则对莫XX来说显失公平,无疑也会助长违约行为的发生。综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院依法查明事实,予以改判,以维护莫XX的合法权益。

被上诉人钟XX、唐XX答辩称:一、从莫XX在一审的主张以及在上诉状中的主张,我们可以看出莫XX之所以提出本案的上诉请求,其论点是自称因为钟XX、唐XX未协助莫XX办理猪头皮加工作坊的个体工商营业执照,所以给其造成了重大损失。莫XX的该论点完全是颠倒黑白,真实情况是因莫XX严重违反了合同约定和法律规定,并遭到涉案租赁房屋所在的金排社区工作站的严肃处理,钟XX、唐XX不可能配合其进行违法行为,即使钟XX、唐XX配合金排社区也不可能协助其办理工商营业执照,莫XX所谓的损失与钟XX、唐XX没有任何因果关系。1、双方合同约定租赁房屋用作住宅用途,莫XX非法安装工业锅炉、烟囱等进行猪头皮加工作坊,从事非法地下食品加工厂,显然违反了合同约定。2、双方合同并未约定房东必须配合莫XX办理相关经营证照,法律也没有明文规定出租方必须配合出租方办理相关经营证照,也就是说钟XX、唐XX没有合同义务,也没有法定义务配合莫XX办理相关经营证照,不存在违约的事实。3、涉案租赁房屋系居民楼,整个小区都是居民区,对于莫XX非法安装工业锅炉、烟囱等进行猪头皮加工作坊,存在重大安全隐患,且存在环境污染,房东出于对整栋楼居民以及附近居民、整个小区的安全和健康考虑,出于公共利益考虑,有权进行制止,有权拒绝其办理营业执照的要求。否则,若在如此密集的居民小区发生安全事故,后果严重可想而知,届时谁都负不了这个责任。4、涉案租赁房屋所在的金排社区工作站对莫XX非法安装工业锅炉、烟囱等进行猪头皮加工作坊的行为已经明令禁止,并要求予以拆除,莫XX也承诺对涉案租赁房屋只住人、不开锅炉加工食品。莫XX也曾到工作站要求开具证明让其办理营业执照,金排社区工作站明确表示民用住宅一律禁止使用工业锅炉,无法为莫XX开具证明。因此,即使钟XX、唐XX提供证件配合莫XX办理相关经营证照,社区工作站也不会同意,莫XX不可能办理相关经营证照。莫XX所称的由于钟XX、唐XX不配合办证导致其损失,这一说法根本站不住脚,没有任何依据和理由。莫XX所称的损失与钟XX、唐XX之间没有任何因果关系。5、莫XX解除租赁合同并非出于钟XX、唐XX拒绝提供租赁合同证件。根据周边居民所集体提供的情况说明可知,钟XX、唐XX应莫XX的要求及时提供了房屋租赁税单、身份证等证件给莫XX办理工商登记;而莫XX最终结束租赁的原因并非是其所称的钟XX、唐XX拒绝提供证件,而是由于之前长期不顾周边居民感受,擅自安装危险的工业锅炉进行非法的无证地下食品加工行为,其油烟与废弃物不仅极大的污染周边生活环境,也造成了严重的安全隐患;且在社区工作站反复多次劝说和勒令整改的情况下拒不配合工作,对禁令与周边居民的反对意见置若罔闻,遭到了周边居民的一致抵制与反对,最终导致了莫XX迫于压力自行放弃离开的结局。6、莫XX主张返还租赁押金、装修押金,没有事实依据和法律依据。根据《房屋租赁合同》第五条第六款约定,莫XX如违约,无权要求返还押金。双方2011年5月24日的《补充合同》明确约定,合同到期后,莫XX应该恢复全部原样后,钟XX、唐XX才退回装修押金。7、莫XX所主张的装修损失,与钟XX、唐XX没有任何关系,相反,钟XX、唐XX依法要追究莫XX的违约责任。莫XX对房屋的改建工程,虽然取得了钟XX、唐XX人的书面同意,但在补充合同中双方已然约定,在营业期间如有造成邻居投诉而产生的任何损失都由承租方自行负责;而莫XX对房屋改建后的用途已经违反了合同约定,且莫XX擅自违法在居民区承租的居住用房中安装工业锅炉,这一行为已经对房屋与邻近居民产生了极大的安全隐患,也严重影响了周边居民的正常生活,故此可以认定,由于安装、改建和拆除所产生的损失,纯粹是由于莫XX单方面粗暴违反合同而产生。8、莫XX主张的经营损失6万余元,更是与钟XX、唐XX没有任何关系。钟XX、唐XX不可能预见到也没有给其造成任何所谓的经营损失。如果其存在经营损失,也是莫XX自己造成的,与钟XX、唐XX无关。

二、钟XX、唐XX在本案房屋租赁合同签订过程中并没有过失。1、本案涉案房屋系小产权房,所在的草埔社区也全部都是小产权房,这一点草埔社区的居民都知道,莫XX也是明知的,钟XX现在无法找到建房手续,但其确系涉案房屋的合法权利人,钟XX、唐XX在签订本案房屋租赁合同时对莫XX并未有任何隐瞒,没有过失。2、本案虽然系小产权房,但如果是合法经营,对小区安全和周边居民没有影响的话,例如百货便利店、小吃店等实际上是可以办理工商营业执照的,莫XX加工猪头作坊之所以不能办理营业执照,是因为加工猪头作坊特别是工业锅炉严重影响到了小区安全和周边居民的正常生活,涉案租赁房屋所在的金排社区工作站已经明令禁止莫XX从事猪头加工,明确不会为其办理营业执照。

三、由于莫XX严重违反了合同约定,钟XX、唐XX在一审中提起反诉要求莫XX承担相关违约责任。出于以和为贵的处事原则,也因为不愿麻烦法院,所以钟XX、唐XX当初没有对莫XX的违约行为首先提起诉讼,也没有对一审判决提起上诉,目的就是希望双方能化解矛盾、和平共处,但想不到莫XX却反咬一口、不依不饶地缠讼法院,在这种情况下,钟XX、唐XX不会放弃追究莫XX违约责任和赔偿责任的权利,包括涉案租赁房屋因莫XX的使用、改建而造成破裂等严重问题,钟XX、唐XX也保留继续予以追究的权利。

本院经审理查明,原审查明事实清楚,本院予以确认。

本院认为,涉案租赁合同无效,一方面系因当事人未能提交涉案房产的产权证及建设工程规划许可证,另一方面则因莫XX承租涉案住宅加装工业锅炉进行食品加工,对社区公共安全构成危害。故对莫XX关于涉案租赁合同有效的主张,本院不予支持。

涉案租赁合同无效,承租人与出租人均存在过错,应当承担各自的过错责任。出租人在事后已对涉案房屋进行拆补和重新装修,对承租人之前的装修加以评估事实上已不可能。莫XX与钟XX提交的装修单据均非正式发票,未能证明其在装修项目中的实际费用,应分别承担举证不能的后果。且莫XX对涉案房产进行之装修系为非法经营用途,其装修损失应当由其自行承担。一审处理符合公平原则。莫XX承租涉案房产进行经营活动因违法而被市场监管部门取缔,不得就此主张经营损失。

综上,上诉人莫XX的上诉理由均不能成立,其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费人民币2073元由上诉人莫XX负担。

本判决为终审判决。

审  判  长 刘粤芳

审  判  员 赵 霞

代理 审 判员 张 睿

书记员(兼) 李XX

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基本信息

裁判日期:2014/11/30 星期日 16:00:00

审理法院:广东省深圳市中级人民法院

标      的:60750元

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