林XX与北京中XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）林XX，男，1974年6月29日出生，北京××汽车装饰部业主。

委托代理人杨武成，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）北京中XX，住所地北京市怀柔区XX×号。

法定代表人刘X，经理。

委托代理人曹XX，北京曹XX律师事务所律师。

委托代理人张军，北京曹XX律师事务所律师。

上诉人林XX因与被上诉人北京中XX（以下简称中天建化公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第04970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

2014年7月，中天建化公司起诉至原审法院称：2013年4月1日，中天建化公司与林XX签订了房屋租赁合同。合同约定：中天建化公司将坐落于北京市怀柔区XX×号办公楼第一层北面门脸房出租给林XX作办公用房，租赁期限为一年，自2013年4月1日至2014年3月31日止，年租金50000元。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，而林XX继续占用上述房屋。中天建化公司委托律师发函给林XX，要求林XX腾退房屋、支付房屋租金、使用费，结清水电费，否则自2014年7月1日起断水断电，而林XX不予理睬。故中天建化公司诉至法院，诉讼请求如下：1.判令林XX立即腾退北京市怀柔区XX×号办公楼第一层北面门脸房；2.判令林XX支付至实际腾退之日止的房屋使用费（暂定12500元）；3.诉讼费由林XX负担。

林XX辩称及反诉称，不同意中天建化公司的诉讼请求。中天建化公司与林XX的房屋租赁合同约定租期截至2016年3月31日。林XX的租金已经交纳到2014年5月1日。基于租期的延长，在怀柔区清理低端业态产业时，林XX没有领取腾退补偿款，还投入了17万余元对所租赁房屋进行装修。因为可以延长租期，所以林XX选择继续营业，而不是腾退房屋领取近20万元的补偿款。综上，中天建化公司的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回中天建化公司的诉讼请求。另外，中天建化公司法定代表人刘X、理事孟×，监事张×与林XX协商一致，将涉案房屋租给林XX至2016年，现中天建化公司背信弃义要求林XX立即腾退所租门面，导致林XX经济上遭受重大损失，而且林XX即使另租门面按照现有政策亦无法经营。故林XX提起反诉，诉讼请求如下：1.判令中天建化公司支付林XX腾退补偿款198200元；2.判令中天建化公司支付林XX装修款174013.9元；3.判令中天建化公司支付林XX营业损失和停产停业损失127786.1元；4.诉讼费由中天建化公司负担。

中天建化公司反诉答辩称，不同意林XX的反诉请求，林XX的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回林XX的反诉请求。中天建化公司与林XX之间的租赁合同已经到期，林XX应该将房屋腾退给中天建化公司。

原审法院经审理查明：林XX系北京××汽车装饰部业主。2009年4月1日，中天建化公司与北京××汽车装饰部签订房屋租赁合同，约定中天建化公司将坐落在怀柔区×街×号院办公楼第一层，共一间房屋出租给林XX作为办公用房，租赁期限为一年，自2009年4月1日至2010年3月31日止，租金及支付方式为：年租金40000元，其中水、电、暖另行收费。合同签订后中天建化公司将合同约定房屋交付给林XX使用，林XX亦按约定向中天建化公司支付租金。该合同租赁期限届满后，中天建化公司与林XX之间继续延续原租赁合同关系。2014年7月1日，中天建化公司持所诉理由诉至法院，要求林XX腾退所租赁房屋，并支付房屋使用费。原审中，中天建化公司提供2012年4月1日中天建化公司与林XX双方签订的租赁合同一份，用以证明中天建化公司与林XX之间租赁合同于当日延续，租期仍为一年，自2012年4月1日至2013年3月31日止，年租金为60000元。林XX以合同上仅有北京××汽车装饰部公章而无林XX本人签字为由对该证据的真实性不予认可。中天建化公司另提供2013年4月1日中天建化公司与林XX双方签订的租赁合同一份，用以证明双方之间租赁合同于当日延续，租期仍为一年，自2013年4月1日至2014年3月31日止，年租金为40000元。林XX以该证据原件与复印件不一致为由对该证据的真实性不予认可。中天建化公司还提供2013年5月27日，中天建化公司出具的收据一张，载明中天建化公司收取林XX交纳2013年4月1日至2014年5月1日的部分租金二万元，该收据加盖公章处手写注明：“时间应为2013年4月1日至2014年3月31日。”中天建化公司称林XX租金实际交纳到2014年3月31日租赁期限届满，收据出具的交纳时间有误，故手写注明。林XX对此不予认可，林XX坚持认为租金已交纳至2014年5月1日，并提供该收据的第三联对此予以佐证，并以此证据证明中天建化公司与林XX之间的合同租期已经延续。经法庭审核，中天建化公司提供的收据联与林XX提供的存根联除公章处手写注明部分外，其余部分均一致。经法院询问，中天建化公司与林XX双方就租赁合同的签订及履行过程说法不一，中天建化公司主张双方自2009年签订租赁合同，后每年租期届满后签订下一年的租赁合同，租金按合同约定交纳，最后一次租赁合同于2013年4月1日签订，租期截止到2014年3月31日，但无法提供2010年至2011年及2011年至2012年的租赁合同；林XX主张双方自2007年建立租赁合同关系，2007年林XX交纳租金40000元，此后每年交纳的租金数额均为50000元，最后一次签订的租赁合同租期约定截止到2016年3月31日，对其主张林XX未提供书面的租赁合同予以证明。另经法院询问，中天建化公司与林XX双方均认可合同约定房屋至今仍由林XX实际使用，中天建化公司系按照年租金40000元的标准向林XX主张房屋使用费。

另查明，林XX就其反诉请求提供的证据如下：1.工程承包合同书、工程结算书、单位工程费用表、单位工程结算表、发票，用以证明林XX在承租房屋内投入装修费用174013.9元。2.补偿协议书，用以证明与林XX情况类似的商户在政府清理低端业态的过程中腾退房屋获得补偿的标准，按此标准林XX可获得198200元的补偿。3.录音光盘二份，用以证明中天建化公司董事会三名领导2013年4月1日承诺将房屋租至2016年，中天建化公司法定代表人亦就租房事项进行了承诺，基于以上原因，林XX没有领取腾退补偿费并花费了大量费用装修房屋。中天建化公司对上述证据的真实性及与本案的关联性均不予认可。

再查明，本案在审理过程中，林XX以中天建化公司提供的2013年4月1日签订的租赁合同系中天建化公司单方伪造为由申请对该合同上的林XX方公章的真伪性进行鉴定。法院释明林XX，因该合同上载明的租赁期间内的租赁合同已在中天建化公司与林XX之间实际履行，且林XX未提供其他足以反驳该证据真实性的证据，故法院认定该鉴定申请内容与本案争议焦点无关，法院对林XX的鉴定申请未予准许。

原审法院认为：中天建化公司与林XX之间的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。按照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。中天建化公司提供的证据能够证实中天建化公司与林XX双方租赁合同约定的租赁期限截至2014年3月31日，现租赁期限已经届满，中天建化公司有权要求林XX腾退房屋并支付实际使用费，中天建化公司的上述诉讼请求于法有据，法院予以支持。中天建化公司主张的房屋使用费计算标准在林XX认可的租金标准范围内，法院予以采纳。对于中天建化公司与林XX双方争议的租金交纳截止日期，法院对林XX提供的收据联的真实性予以确认，亦认定林XX的租金交纳至2014年5月1日，并以2014年5月2日为起始日期计算林XX应支付的房屋使用费。对于林XX辩称中天建化公司与林XX之间的租赁合同租期已延续到2016年3月31日的意见，法院认为，首先林XX未提供书面的租赁合同对此予以佐证，其次林XX提供的录音材料不足以证实中天建化公司对租赁合同延期作出明确的意思表示，故法院对林XX该项辩称意见不予采纳。对于林XX反诉要求中天建化公司赔偿腾退补偿款、装修款、营业损失和停产停业损失的诉讼请求，因林XX未提供证据证明中天建化公司与林XX双方已就租期延续达成合意，故林XX在租赁期限届满后向中天建化公司主张上述损失的赔偿于法无据，法院不予支持。

据此，2014年12月原审法院判决：一、林XX于判决生效之日起十五日内将位于北京市怀柔区XX×号办公楼第一层北面门脸房腾退给中天建化公司。二、林XX于判决生效之日起十五日内按日租金一百零九元五角九分的标准给付中天建化公司自二〇一四年五月二日始至判决确定给付之日止的房屋使用费。三、驳回林XX的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，林XX不服原审判决，上诉至本院称：中天建化公司的法定代表人刘X、理事孟×、监事张×与林XX协商达成一致，并签订合同将涉案房屋租给林XX至2016年3月。原审法院认定事实有误，适用法律错误，违反法定程序，中天建化公司提供的房屋租赁合同是伪造的，林XX与中天建化公司法定代表人刘X、理事孟×的通话录音，足以证明双方的租赁期限是2016年3月。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判：林XX不将涉案房屋腾退给中天建化公司；林XX不支付中天建化公司房屋使用费；中天建化公司支付林XX腾退补偿款198200元；中天建化公司支付林XX装修款174013.9元；中天建化公司支付林XX营业损失和停产停业损失127786.1元。中天建化公司同意原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

上述事实，有当事人陈述意见及相关书证等在案佐证。

本院认为：本案的争议焦点系双方租赁期限届满时间。

首先，以在案数份《租赁合同》的签订时间来看，2013年4月1日签订的租期自2013年4月1日至2014年3月31日的《租赁合同》为最后一份，该合同中明确约定了租赁期限届满的时间为2014年3月31日，林XX虽主张双方此后曾签订书面《租赁合同》，合同租赁期限已延续期至2016年，但林XX并未对其该项主张提供证据加以证明，林XX提供的谈话录音，亦无法达到证明中天建化公司与林XX达成合意，将租赁合同延期的目的。其次，关于林XX主张中天建化公司提供的2013年4月1日所签的《房屋租赁合同》的原件与复印件存在不一致的情形，本院认为，该租赁合同至本案诉讼时已履行完毕，双方对该合同约定的租赁期限并没有争议，林XX亦未对合同中的租赁期限提出异议，故既使合同原件与复印件部分内容不一致，亦不影响对合同履行期限的认定。综上，在林XX未能提供相反证据的情况下，双方基于2014年3月1日签订《房屋租赁合同》中的权利义务均已履行完毕，《房屋租赁合同》的履行期限届满，林XX应将涉案房屋腾退给中天建化公司。因此，原审判决林XX腾退涉案房屋，并支付2014年5月2日起的房屋使用费正确，本院予以维持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。林XX的上诉主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费56元，由林XX负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费4400元，由林XX负担（已交纳）；二审案件受理费4512元，由林XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　沈XX判员高贵代理审判员江XX

书记员　卢　　　　　　园　　　　　　园