北京XX公司与徐XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）北京XX公司，住所北京市朝阳区XXX北XX。

法定代表人吴XX，执行董事。

委托代理人杨武成，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）徐XX，男，1975年9月13日出生。

委托代理人侯XX，北京市两高律师事务所律师。

上诉人北京XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人徐XX租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第45570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人XX公司的委托代理人杨武成，被上诉人徐XX的委托代理人侯XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年9月，徐XX起诉至原审法院称：徐XX系在北京XX装饰市场（以下简称市场）经营的个体工商户，XX公司系该市场的经营管理人，双方逐年签署场地租赁合同。2014年6月12日，徐XX与XX公司续签租赁合同，约定徐XX向XX公司承租Y86、87；104号商铺，面积共为99平方米，租期自2014年7月7日至2015年7月6日；租金标准为7元、6.5元每天每平米，租金每四个月支付一次，每次81060元；双方因自身原因需提前解除合同的，按照年租金标准的50%向对方支付违约金。同日，双方签署了商家入驻通知书，确认上述情况，并进一步约定将前期签署合同时交纳的保证金16000元、预收税金1000元转入本期合同，并收取四个月综合费（管理费）1800元。合同签订后，徐XX依约履行了全部付款义务，XX公司开具了相关收据。2014年9月9日，XX公司突然召集包括徐XX在内的众多商户开会，在不告知原因的情况下，口头通知商户于2014年9月20日之前腾退完毕，租金及各项费用截至2014年9月8日，腾退完毕后退还未到期租金及保证金，但拒绝任何形式的赔偿或补偿。2014年9月11日，×北京XX公司（系向XX公司出租该市场场地的出租人）在市场各出入口及明显位置张贴市场腾退通知，并向徐XX及其他商户上门发放，要求徐XX等东区商户2014年9月20日前腾退完毕。徐XX认为，XX公司的行为已构成违约，故诉至法院，要求：1.解除徐XX与XX公司签订的租赁合同；2.XX公司返还徐XX2014年9月9日至2014年11月6日期间的剩余租金39179元、综合费870元以及保证金16000元、预收税款1000元；3.XX公司向徐XX支付年租金50%的违约金121590元、装修损失10000元；4.XX公司承担本案诉讼费用。

XX公司辩称：徐XX的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。

原审法院经审理查明：XX公司系市场的经营管理人。

原审中，徐XX提交了个体工商户营业执照，用以证明其系在市场有照经营。XX公司对其真实性认可，但对关联性和证明目的不认可，称执照地址写的是Y86。

原审中，徐XX提交了2014年6月12日徐XX与XX公司签订的《北京市市场场地租赁合同》及附件，主要约定内容为徐XX向XX公司承租Y“86、87；104”号商铺，面积为“64／35”平方米，租期自2014年7月7日至2015年7月6日；租金标准为“7.0／6.5元”每天每平米，租金每四个月支付一次；徐XX须向XX公司交纳保证金为16000元，经营期满无违纪、无质量问题、无债务纠纷及未违反合同各条款之规定，全额清退；双方因自身原因需提前解除合同的，按照年租金的50%的标准向对方支付违约金。XX公司对该合同的真实性不认可，称合同上甲方盖的合同专用章不是XX公司的，法定代表人签字也不是XX公司法定代表人签的，申请对合同上加盖的XX公司合同专用章进行司法鉴定，并称其印章在工商局、公安机关或其他单位有备案。

原审中，徐XX提交了商家入驻通知书及收据一组，用以证明徐XX向XX公司交纳了2014年7月7日至2014年11月6日期间的租金81060元、综合费1800元以及预收税金1000元、保证金16000元；并称预收税款的意思是如果徐XX在XX公司处开发票，就要交纳税金，XX公司提前收取了该1000元的税金，XX公司限定每月开票金额不得高于19000元，预收税款是4个月一交，该周期内如果没有开票预收税款也不再退还，下个周期要重新交纳1000元预收税款，徐XX每月都是按照XX公司规定的标准开的。XX公司对入驻通知书的真实性不认可，称没有提交原件，盖章不是XX公司的，甲方代表签字也不是XX公司方签的；对收据的真实性也不认可，称公章不是XX公司的，也没有预收税金收据。

原审中，徐XX提交了北京XX公司×分市场于2014年9月11日发布的市场腾退通知一份，用以证明限徐XX于2014年9月20日前腾退的事实，并称北京XX公司把市场出租给了XX公司，XX公司又出租给了徐XX。XX公司对该通知的真实性、关联性和证明目的均不认可，称不是其公司的。经法院询问，XX公司认可其是市场的经营管理方，是从北京XX公司承租的该市场。经法院询问，徐XX称其在市场实际经营到2014年11月10日，11月10日徐XX锁了铺门，过了两三天回来看时发现铺面已经完全拆平了。

原审中，徐XX提交了录音两份，称分别是徐XX代理人侯XX与XX公司法定代表人吴XX的电话录音以及徐XX代理人去XX公司办公室与XX公司工作人员现场谈话的录音，用以证明XX公司要求徐XX等商户腾退及双方协商结算及赔偿情况。XX公司称录音内容不是XX公司法定代表人吴XX的，也不是XX公司工作人员的。

原审中，XX公司申请对徐XX所提交的租赁合同、租赁合同附件、入驻通知书、收据等证据材料上XX公司的所有印章进行鉴定。法院综合案件情况未予准许。

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然XX公司否认租赁合同、租赁合同附件、入驻通知书、收据的真实性，但综合徐XX的营业执照、XX公司系市场经营管理者等事实及徐XX的陈述等相关情况，可以认定租赁合同、入驻通知书、收据的真实性。合同履行期限届满前，市场一方在2014年9月11日张贴了腾退通知，相关商铺已实际拆除，XX公司终止了履行合同义务，已构成根本违约。故徐XX起诉要求解除合同、XX公司退还保证金并支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。但徐XX自述经营到了2014年11月10日，故无权主张XX公司退还租金、综合费及预收税款。关于装修损失，徐XX未能举证，法院亦不予支持。

据此，2014年12月原审法院判决：一、解除徐XX与XX公司于2014年6月12日签订的《北京市市场场地租赁合同》。二、XX公司于判决生效后七日内返还徐XX保证金一万六千元。三、XX公司于判决生效后七日内给付徐XX违约金十二万一千五百九十元。四、驳回徐XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，XX公司不服原审判决，上诉至本院称：原审判决违反法定程序，影响案件的正确判决，应依法予以撤销。XX公司对高XX提供的《北京市市场场地租赁合同》、《入驻通知书》和《收据》的真实性不予认可，并对合同专用章、法定代表人签字等提出了司法鉴定申请，原审法院仍以“双方无共同确定的样本”为由驳回鉴定申请，严重违反法律程序。原审审理过程中，法官自审自记，严重违反法律程序。原审判决认定合同履行期限届满前，市场一方在2014年9月11日张贴了腾退通知，相关店铺已实际拆除，XX公司终止了履行合同义务，已构成根本违约，属于事实认定不清，证据不足。徐XX的个体工商户营业执照中的铺位记载的是Y86号，与《北京市市场场地租赁合同》约定承租“Y86、87、104号商铺”并不一致，无法确定徐XX是否为该租赁合同所指的真实承租人。《市场腾退通知》由案外人北京XX公司×分市场作出，而XXXX公司作出。《北京市市场场地租赁合同》关于违约金的约定明显过高，原审判决按照该标准判决XX公司向徐XX支付违约金显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回徐XX的全部诉讼请求。徐XX同意原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

上述事实，有营业执照、租赁合同、入驻通知书、收据、腾退通知、录音及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：本案的争议焦点系XX公司是否应依照《北京市市场场地租赁合同》所约定的违约条款，对徐XX承担相应的违约责任。

首先，对于《北京市市场场地租赁合同》、《入驻通知书》、《收据》的真实性问题。根据举证责任分配原则，徐XX提交上述证据是证明双方存在租赁合同关系，其已完成了初步的举证责任，此时，举证责任转移至XX公司一方，XX公司应提供证据证明其与徐XX不存在真实的租赁合同关系，继而无须承担违约责任的相关证据。但至本案二审庭审结束，XX公司未能举证证明上述材料系虚假证据，其与徐XX之间不存在租赁合同关系。故鉴于XX公司未能对其主张提供证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。其次，徐XX的《个体工商户营业执照》中载明的经营场所虽与《北京市市场场地租赁合同》约定承租的商铺号不完全一致，但《个体工商户营业执照》系徐XX作为经营者取得工商行政管理部门审批，具有经营资格的凭证，系基于行政法律关系而取得，而XX公司与徐XX系平等民事主体，双方合同系民事法律关系，判断双方是否存在合同关系应依据双方是否实际缔结合同，故XX公司主张《个体工商户营业执照》中载明的经营场所与《北京市市场场地租赁合同》约定承租的商铺号不一致，双方不存在合同关系明显不能成立，本院不予支持。再次，《市场腾退通知》虽由案外人北京XX公司×分市场作出，但XX公司作为市场的经营管理方与徐XX缔结合同，系合同相对人，故徐XX有权依合同向XX公司主张权利。最后，关于涉案租赁合同约定违约金数额是否明显过高。《中华人民共和国合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，徐XX一方因XX公司的违约行为导致无法继续经营及相关损失系客观存在，且XX公司亦未能举证证明双方合同约定的违约金过分高于徐XX因违约行为所受实际损失，故本院对双方基于真实意思表示，所约定的违约金计算比例予以确认，XX公司应依合同约定履行向徐XX支付违约金之义务。另外，XX公司未能就原审法院存在程序违法的情形加以证明，徐XX亦对此予以否认，本院对其该项上诉主张亦不予采信。综合全案证据，可以认定XX公司与徐XX之间存在真实有效的租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，故原审法院认定徐XX要求解除合同、XX公司退还保证金并支付违约金具有事实和法律依据正确，本院予以维持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2036元，由北京XX公司负担（徐XX已交纳，北京XX公司于本判决生效之日起七日内给付徐XX）；二审案件受理费4072元，由北京XX公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　高X代理审判员江XX代理审判员沈X

书记员　卢XX