原告吴X与被告张X、袁X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书14-1-596

原告：吴X，女，1982年8月28日出生，汉族，无业。

委托代理人：姜XX，安徽XX律师。

委托代理人：林X，安徽XX律师。

被告：张X，男，1961年2月23日出生，汉族，公司工作人员。

被告：袁X，女，1963年2月2日出生，汉族，医院医生。

两被告共同的委托代理人：李X，上海XX律师。

两被告共同的委托代理人：张静，上海XX律师。

原告吴X与被告张X、袁X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理，依法由代理审判员巩平适用简易程序于2014年2月14日公开开庭进行了审理。原告吴X及其委托代理人姜XX、林X，被告张X、袁X共同的委托代理人李X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

吴X诉称：2012年12月31日，吴X与张X签订商铺门面房租赁合同，张X将坐落于××××××××××门面房出租给吴X。合同约定房屋租赁期自2013年1月1日至2014年12月31日，共计24个月。房屋租金为每月5500元，每三个月支付一次。合同中约定不能转租，吴X对此条款表示异议。经过协商，双方遂达成口头协议：在租赁期间，吴X可以将商铺转让给下家。基于此，吴X才支付了相应款项承租该商铺。但是，当吴X准备将该商铺的租赁权转让他人时，张X无端加以阻拦，不准吴X转让商铺。经查，张X提供给吴X以及其前手的租房合同完全一致，这份租房合同中的条款显然为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，格式条款与实际约定不一致时，应当以实际约定为准。又查，本案中所签的商铺租赁合同并非房主袁X本人，而是由张X代签。但是在长达一年多的时间内一直由张X代收房租，期间袁X本人也亲自收过一次房租。根据法律的相关规定，该租赁合同是有效的，合同相对方应当按照合同的约定履行相应的义务。吴X多次找对方协商转让事宜未果，遂依法诉至法院，请求判令：1、张X、袁X赔偿因违反租房合同约定给吴X带来的实际损失12万元（其中装修费用42000元，支付给张贤来的转让费78000元）；2、本案诉讼费用由张X、袁X负担。

张X、袁X辩称：张X、袁X对双方签订的租赁合同没有异议。张X、袁X不同意吴X转让商铺。吴X提交的证据不能证明双方达成了同意转让商铺的口头协议。吴X的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。

经审理查明：张X与袁X系夫妻关系。2012年12月31日，吴X（乙方）与张X（甲方）签订租赁合同。双方约定，甲方将其名下坐落于××××××××的商铺出租给乙方使用，租赁期限为两年，即自2013年1月1日至2014年12月31日，房屋租金为每月5500元。张X在合同的出租方处签写“袁X”。后因张X、袁X不同意吴X转让商铺，双方发生纠纷。2014年1月8日，吴X诉至法院，请求判如所请。

以上事实，有吴X提交的身份证复印件、房产查询登记表、租赁合同复印件、收条复印件、录音资料、房屋装修合同复印件、张X和牛X的证人证言，张X、袁X提交的情况说明、通话记录打印件、照片，以及双方当事人庭审陈述予以证实。

本院认为：吴X主张，张X、袁X违反了允许吴X转让商铺的房屋租赁合同，应承担赔偿损失的违约责任。张X、袁X否认书面租赁合同之外还存在口头约定条款，主张应按书面租赁合同确定双方的权利和义务。因此，本案的争议焦点在于双方是否达成了允许吴X转让商铺的口头协议。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式和其他形式。由于张X、袁X否认口头协议的存在，吴X应承担证明口头约定存在的举证责任。吴X向本院提交了证人张X、牛X的证人证言，以证明双方口头约定在承租期内吴X可以转让商铺。本院认为，张X陈述其为豪杰天下功夫煲仔店员工，协助吴X加盟功夫煲仔店。牛X陈述其为合肥XX，为吴X装修店面。两名证人均与吴X存在利害关系，证言的证明力较弱。吴X提交的录音等其他证据，亦不能直接证明双方存在口头协议。综上，吴X提交的证据不足以证明双方之间存在允许吴X转让商铺的口头协议。吴X要求张X、袁X赔偿因违反房屋租赁合同约定给吴X带来的实际损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告吴X的诉讼请求。

案件受理费减半收取为1350元，由原告吴X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

代理审判员　  　巩平

书　记　员　　  汪X