马X诉金XX、金X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　马X诉金XX、金X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书长沙市芙蓉区人民法院民事判决书

(2016)湘0102民初6264号

原告：马X，男，1982年6月14日出生，汉族，住所地山东省利津县。

委托诉讼代理人:陈X，湖南同才律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈荣，湖南同才律师事务所律师。

被告：金XX，男，1966年12月29日出生，汉族，住所地浙江省温岭市。

被告：金X，男，1988年12月26日出生，汉族，住所地浙江省温岭市。

以上两被告的共同委托诉讼代理人：许X，湖南XX律师。

以上两被告的共同委托诉讼代理人：罗某某，女，1969年12月1日出生，汉族，住浙江省温岭市，金X之母。原告马X与被告金XX、金X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，适用普通程序先后于2017年5月31日、2017年12月6日两次公开开庭进行了审理。原告马X的委托诉讼代理人陈荣、陈X参加了第一次庭审，原告马X的委托诉讼代理人陈荣、被告金XX、金X的共同委托诉讼代理人许X参加了第二次庭审。本案现已审理终结。

原告马X向本院提出诉讼请求：1、解除马X与金XX于2016年8月7日签订的《房地产买卖居间合同》;2、判令金XX赔偿马X损失251761元;3、判令金XX赔偿房屋评估费13400元;4、判令金X对金XX上述责任承担连带赔偿责任;5、由金XX、金X承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月7日，马X与金XX签订了《房地产买卖居间合同》，约定金XX将位于望城区金星北XX四段某房屋出售给马X，成交价890000元。合同还约定了付款方式、违约责任等。金X作为金XX的委托代理人在上述合同中签字。合同中还明确约定金X应合法取得金XX的授权，若金XX违约，金X自愿承担该违约责任。

合同签订后，马X当即向金X交付了20000元定金。但因房价持续上涨，金X开始躲避马X和中介公司，直至合同约定的60天房屋过户时间到期仍不回复不配合。马X无奈只好另行购买房屋，购房款为XXX元，所购房屋与原合同房屋位于同一小区，年代更为久远，面积还小5个多平方，却让马X多支出230000元。若按同等面积计算，实际损失高达251761元。

被告金XX辩称：金XX并未与马X签订过任何房屋买卖合同，也未授权委托过任何人与马X签订房屋买卖合同，本案中《房地产买卖居间合同》属于一份无效合同。合同无效并非金X一人造成。马X对所购房屋的权属问题完全知情，双方对于合同的无效均具有不可推卸的责任，且马X对因未采取合理措施导致的扩大损失应当自行承担。即使按照马X与金X所签订的合同约定，马X并未按照合同约定向金XX、金X支付过购房定金，也未按照合同支付过剩余购房款，其违约在先，金XX、金X不存在任何违约行为。马X的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。被告金X辩称：答辩意见与金XX的一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。

根据庭审情况，依据民事诉讼证据规则的相关规定，现确认本案事实如下：金X系金XX之子。2016年7月18日，金X以金XX(甲方)委托代理人的身份与马X(乙方)、长沙市岳麓区某信息咨询服务部(丙方)、湖南某股份有限公司(丁方)签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方将其位于长沙市望城区金星北XX四段某房屋以总价890000元出售给乙方;合同签订当日由乙方向甲方支付购房定金20000元;乙方申请500000元按揭贷款，由按揭贷款银行放款至甲方指定账户;甲、乙双方须积极配合办理相关手续，不得借故拖延，否则视为违约。甲、乙双方需于六十日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款。如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金法则主张权利或要求违约方支付等于该房屋合同成交价格5%的违约金。合同由甲方代理人签订，具有同等法律效力，代理人保证取得甲方合法充分之授权方签署合同，如甲方违约，由甲方代理人承担违约责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，马X向金XX支付了定金20000元，由湖南XX公司代管。此后马X通过微信与金X沟通银行贷款及办理过户所需相关手续资料等问题，金X初期予以积极回应。

2016年9月9日，金X通过微信向马X出示了金XX及其妻子罗某某的代为出售涉案房屋的授权委托书，但其无法提供授权委托公证，致使相关后续手续无法办理。2016年10月8日，马X通过微信告知金X“咱们购房合同的事情还是请明确回复我，咱们该怎么办就怎么办。还有诚意我们就坐下来谈谈，不想卖了咱们就按程序走，请务必回复”。金X未予回复。2016年10月9日，长沙市岳麓区益家房地产信息咨询服务部出具《情况说明》，载明“某栋102(合同编号某)因业主不配合办理产权变更手续、不接电话无法联系，现因合同到期，客户要求办理撤单手续。客户有权保留上诉的权力”。马X签名予以确认。

2016年10月9日，金X以金XX代理人名义与马X、湖南XX公司签订《关于解除买卖合同的协议》，约定“因卖方不配合办理交易手续，买方提出解除合同，保留追究卖方法律责任的权利。现居间方退还买方所交定金及佣金，居间方保留追究卖方违约责任的权利”。当日，湖南XX公司退还了马X定金20000元。此后马X继续与金X联系协商处理后续问题，金X于2016年11月2日回复称，“这都不是我们主观上的违约，只是在实际操作的过程中出现的，谁都不希望这样，再者我父亲的情况不乐观，所以出现这事情我很抱歉”。

庭审中，对马X提交的由微信记录中的打印出的授权委托书，金XX、金X质证后表示金XX从未向任何人出具授权委托书，该授权委托书没有原件，不予认可。在本案审理过程中，由马X申请，经本院委托，湖南华运房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，该公司2017年10月31日出具《房地产估价报告》，评定涉案房屋2016年10月9日市场价值为XXX元。马X为此支付评估费13400元。本院认为：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求解除合同并主张损害赔偿。金X没有充分证据证明其取得涉案房屋所有人金XX的授权来出售该房屋，构成无权处分，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，本案中的《房地产买卖居间合同》有效。马X可以要求解除合同并主张相应的损害赔偿。金X与马X、湖南XX公司已签订《关于解除买卖合同的协议》，故本院确认《房地产买卖居间合同》已于2016年10月9日解除。

关于马X的具体损失数额问题，鉴于长沙本地房价在本案合同履行期限内上涨的事实，若合同正常履行，马X可获得合同期限内房价上涨的利益，故本院参考涉案房屋2016年10月9日市场价格评估鉴定报告，考虑中XX公司已退还马X20000元定金的情况，综合全案，酌情确定马X的损失为100000元。此外，因金X的责任造成合同解除，其还应向马X支付权利主张产生的费用13400元评估费。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：

一、确认马X与金X于2016年8月7日签订的《房地产买卖居间合同》于2016年10月9日解除;

二、金X于本判决生效之日起三日内赔偿马X损失100000元;

三、金X于本判决生效之日起三日内支付马X评估费13400元;

四、驳回马X对金X的其他诉讼请求;五、驳回马X对金XX的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5076元，由金X负担2076元，由马X负担3000元;保全申请费1820元，由金X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长 王成

人民陪审员 周玲

人民陪审员 李美华

二〇一八年九月二十七日

书记员 杜XX