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宁XX公司与张XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告):宁XX公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利南XX。
法定代表人:李XX,该公司董事长。
委托诉讼代理人:杨XX,宁XX律师。
委托诉讼代理人:马清义,宁XX律师。
被上诉人(原审原告):张XX,男,1974年4月2日出生,汉族,个体从业人员,住宁夏回族自治区平罗县。
上诉人宁XX公司因与被上诉人张XX房屋买卖合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2016)宁0104民初5789号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后,依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定,通过阅卷、询问的方式,不开庭进行了审理,本案现已审理终结。
宁XX公司上诉请求:撤销银川市兴庆区人民法院(2016)宁0104民初5789号民事判决,改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由:原审判决对本案事实认定有误。1、本案中,原审法院认定涉案房屋未达到交付条件,逾期交房已超90日,被上诉人解除合同的条件已达到。对此认定明显有误,上诉人开发的涉案房屋已经完全达到双方签订的《商品房买卖合同》所约定的交房条件,上诉人也按约及时通知被上诉人入住。但被上诉人以各种借口不接受交房,这是被上诉人自身的原因,上诉人开发的房屋完全符合相关标准,也符合双方约定交房条件。因此,上诉人不存在违约,解除合同的条件也没有达到,本案事实认定错误,判决结果错误。2、本案原审法院以被上诉人提交的发票认定被上诉人已经支付给上诉人购房款635000元,明显错误。被上诉人实际支付上诉人购房款535000元,被上诉人对此也没有提交相关的证据。综上,原审法院认定事实有误,请求支持上诉人的上诉请求。
张XX答辩称:一审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,请求二审法院予以维持,并驳回上诉人的上诉请求。
张XX向一审法院起诉请求:1.被告向原告交付金桥华XX5-903室房屋及钥匙;2.赔偿原告自2015年6月5日至交房日的违约金24765元、交通费800元,房屋出租损失费5000元,合计30565元;3.退还合同约定的房屋面积139.66平方米与实际测量房屋面积139.42平方米的差价1091元;4.归还原告与被告签署的《协议书》;5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求:1.解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》,被告退还原告已付房款635000元,并按年利率5.65%承担自原告付款之日起计算至实际退还房款之日止的利息,按照全部房产价款的1%向原告支付违约金6350元,合计680217元;2.被告支付原告交通费800元;3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:原、被告双方于2015年6月3日签订《商品房买卖合同》一份,合同约定,原告购买被告开发的位于银川市兴庆区胜利南街金桥华XX5号楼903室房屋,总价款为635000元;原告应当于2015年6月3日前支付该商品房全部价款,房屋交付日期为2015年10月31日,如逾期交房超过90日,原告有权解除合同,被告应按照年利率5.65%计算利息,同时被告应按照全部房价款的1%向原告支付违约金;2015年6月3日,被告向原告出具金额为635000元的发票一张。以上事实当事人双方没有争议,予以确认。当事人双方有争议的证据和事实,认定如下:1.原告所举发票一张,欲证明原告向被告支付房款635000元,该发票系被告向原告出具,对该证据予以采信;2.原告所举短信打印件一份,欲证明被告于2016年1月28日通知原告接收房屋,被告对该证据无异议,予以采信;3.原告所举出库单一份,欲证明被告于2016年6月22日向原告提供出库单,被告交付房屋超过了90天。因该证据系被告出具,予以采信。4.视频资料四份、照片四份,证明涉案房屋未达到交付条件,无法办理房屋产权证,对该证据的真实性予以采信。庭审中,法庭要求被告在指定期间内提交合同约定其应向原告交付的建设工程竣工验收备案证明等文件,被告未予提交。后法院前往银川市房管局调查,涉案房屋尚未取得初始登记证,无法办理房产证。
一审法院认为,本案的争议焦点是:1.原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是否达到解除条件;2.被告向原告出具635000元的发票能否认定被告已经全额收取购房款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定,商品房交付时应当符合下列条件:1.取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.取得房屋测绘报告;3.提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。虽然被告于2016年1月28日短信通知原告接收房屋,但被告在一审法院要求的指定期间内不能提交合同约定的上述文件,且涉案房屋尚无法办理房产证,故认定被告开发的房屋尚未达到交付条件,其逾期交房已超90日,原告有权解除合同。关于发票能否认定原告足额支付房款的问题,本案中原、被告对发票的真实性均无异议,原告持有发票,在诉讼中处于优势证据地位,被告没有举出有效证据证明原告未足额支付房款,根据《发票管理办法》第四条:”发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证”的规定,被告出具的发票应视为其向原告收款的凭证,故认定被告收取原告购房款635000元。合同解除后,被告应按合同约定向原告退还购房款635000元,并按照6年利率5.65%支付自2015年6月3日至本判决确定的付款之日止的利息损失,同时按照购房款635000元的1%向原告支付违约金6350元。关于原告主张的交通费问题,因原告对此未予举证证明,故不予支持。综上所述,被告逾期交房,应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、解除原告张XX与被告宁XX公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201XXXXXXXX9);二、被告宁XX公司于本判决生效之日起七日内退还原告张XX房款635000元,支付违约金6350元,并按照年利率5.65%承担自2015年6月3日至本判决确定的付款之日止的利息损失;三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5301元,保全费3921元,由被告宁XX公司负担。
本院二审期间,上诉人、被上诉人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致,对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点是涉案房屋是否具备交房条件、合同应否解除、已付购房款的金额问题。关于涉案房屋是否具备交房条件、合同解除问题。上诉人、被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》第九条约定,商品房交付时应当符合下列条件:1、取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、取得房屋测绘报告;3、提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定,交付商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定的条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。合同第十二条对逾期交房约定了解除条件。一审理中,上诉人未提交证据证明其在通知被上诉人接收房屋时向被上诉人提供了符合合同第九条约定的上述证明文件,二审审理中上诉人亦未提供证据予以证明,故一审法院根据被上诉人的诉请,依照合同的约定作出解除双方合同的判决并无不当。关于被上诉人已交购房款金额问题。一审中,被上诉人提交了购房发票,发票记载的金额为635000元,上诉人不认可被上诉人已交635000元,上诉人未提供证据证明发票反映的635000元存在不真实的问题,二审中上诉人亦未提供证据予以否定被上诉人未实际交款635000元,故上诉人所称被上诉人实际交款535000元的上诉理由不能成立。综上,上诉人宁XX公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审法院认定事实清楚,适用法律及处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费5301元,由上诉人宁XX公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  陈勇军
审 判 员  王建玲
代理审判员  黑 琴
二〇一七年二月二十四日
书 记 员  袁XX

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基本信息

裁判日期:2017/02/23 星期四 16:00:00

审理法院:

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