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王*某等与北京某房*产开发有*公***房*售合同纠纷一审民事判决书

北京市平谷区人民法院

  王*某等与北京某房*产开发有*公***房*售合同纠纷一审民事判决书

  (2018)京0117民初1262号 商*房*售合同纠纷 一审 民事 北京市平**人民法* 2018-05-31

  原告:纪*某,男,1983年3月13日出生,汉族,北京市平**村民。

  原告:王*某,女,1986年5月26日出生,汉族,北京市平**村民。身份证号:×××

  委托诉讼代理人:曹*珍,北京市两高*师*务所律师。

  被告:北京某房*产开发有*公*,住所北京市平**马*工业区西区185号。

  法*代表人:曹*梅,经*。

  委托诉讼代理人:董*静,北京市中闻*师*务所律师。

  委托诉讼代理人:李*丹,北京市宝盈律师*务所律师。

  本院审理的原告纪*某、王*某与被告北京某房*产开发有*公***房*售合同纠纷一案,本院于2018年1月16日立案后,本院于2018年1月16日立案后,于2018年3月5日公*开庭审理了本案,经*理发现有*宜适用简***的情形,裁定转为普通**,于2018年5月24日再次公*开庭审理了本案。原告纪*某、王*某的委托诉讼代理人曹*珍,被告北京某房*产开发有*公**委托诉讼代理人董*静、李*丹参加诉讼。本案现已审理终*。

  纪*某、王*某向*院提出诉讼请求:要求梓韵公***纪*某、王*某2017年8月31日起至2018年2月3日期间的逾期交房*约金63053元。事实和*由:2016年8月13日,纪*某、王*某与梓韵公**订了《北京市商*房*售合同》,合同约定:梓韵公**位于***马*工业区西区×号房*出售给纪*某、王*某,房*总款为1347288元,梓韵公***2017年8月30日前交付房*,逾期则按日向**某、王*某支*已付购房*万*之三的违约金。合同签订后,纪*某、王*某按照合同约定支*了全*购房*,但梓韵公**未按时*房,导致纪*某、王*某不能*住。依法**的合同对双**有*束*,梓韵公**期交房,应*按照合同约定向**某、王*某支*违约金。故纪*某、王*某诉至法*。

  梓韵公**称,不同意纪*某、王*某的诉讼请求,其诉讼请求应*驳回。理由如下:一、梓韵公**按时*房*因政府审批原因不可抗力因素导致,按照合同约定梓韵公**应*担违约责任。涉案项*于2015年*得建筑工程*划许*证,2016年*得京房*证字(2016)130号预售许*证。梓韵公**得规划许*时,建委要求涉案项*配建6平***配电室,但是在报建委进行竣工验收时,建委因北京市政府下发的新规定对于**下发前的规划许*要求作出修改才予以审批通*。梓韵公**新开始设计*划,导致验收推迟,系因政府审批原因迟延交房,且梓韵公**在第一时*通*纪*某、王*某因政府审批原因延迟交房。涉案项*于2017年11月初取得全*竣工验收手续。同时,根据梓韵公**纪*某、王*某签署的《<北京市商*房*售合同>之补充*议》(以下简*补充*议)第五条第二款:“出卖人由于*可抗力的原因或者政府审批方*的原因不能*《北京市商*房*售合同》第十二条第(一)款约定日期交房*,出卖人应*该时*发生之日起30日内告知买受人,出卖人可据实予以延期,并且不承担违约责任。”2017年8月初,涉案房*项*已经*备验收交付条件,但因政府审批问题导致房*延迟交付,梓韵公**应*担违约责任。二、梓韵公**于2017年11月30日通*纪*某、王*某收房。涉案项*于2017年11月底取得审批手续,梓韵公***纪*某、王*某前来收房。自2017年12月初业主开始收房,目前除个别*主外,已经**收房。纪*某、王*某因个人原因拒绝收房,由此造成*损失应*其承担。三、合同中约定违约金*高,应*予以驳回。根据《中华*民共和**同法》第一百一十四条,《最高*民法*关**用<中华*民共和**同法>若干*题的解*(二)》第二十七条、第二十九条,《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第十六条的规定,当事人以约定的违约金*高*由请求减少的,应*以违约金*过造成*失的30%为标准适当减少;其损失的金*,应*照该解*第十七条第三款的规定,逾期交付使用房*的,按照逾期交付使用房*期间有**管*门公*或者有*格的房*产评估机构评定的同地段*类房*租金*准确定。违约金*额应*以实际损失为基础。合同法*违约金*规定以补偿性为主,以惩罚性为辅,同时******强*违约金*数额应*实际损失为基础,违约金*立法*的是督*合同双**极履行合同义务。本案中,梓韵公**存在任**于*行合同义务的情形,多次积极同政府各部门、市政各部门沟通,以期能*时*房,未能*期交付房*并非梓韵公**能*期。且涉案小区并非保障房*质,纪*某、王*某并非买来自己居*,没有*际损失。涉案房*所在地70平****的月租金*准一般为1000元,合同中约定的违约金*高。纪*某、王*某主张*逾期交房*约金*起止时*没有*实和**依据。此外对违约金*认定还应*顾*同的履行情况、公*利*、当事人获得利**综合因素考虑。故梓韵公**求法*对纪*某、王*某主张*违约金*以驳回、减少。四、梓韵公**极与各位业主接洽,并且大批业主已经*署调解*,如果当事人要求的违约金*额过高,会在相*程*上恶化梓韵公**财产状况,使梓韵公**失继续正常**的条件,损害小区其他业主的利*,造成*多社会问题,同时*发多重矛盾。五、纪*某、王*某存在违法*为。按照梓韵公**纪*某、王*某签署的《北京市商*房*售合同》附件五中付款方*及期限的约定,纪*某、王*某应*规定的时*之前将贷款足额付至出卖人指定的账户,而实际上纪*某、王*某并未按照合同约定的时*支*款项,按照合同约定应*承担逾期付款违约金。梓韵公***纪*某、王*某并要求其按照约定时*收房*且支*房*差价款,按照双**署的合同约定,对于*期补款的,梓韵公**承担延迟交房*违约责任。尽管*韵公**付房*有*迟延,但纪*某、王*某损失甚小,希望法*从*护社会稳定,保障企业正常**的角度出发,本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和*约救济的理念,根据过错程*、获得利**况,驳回纪*某、王*某的诉讼请求。

  本案当事人围绕诉讼请求和*辩意见依法*交了证据,本院组织双**事人进行了证据交换和*证。

  王*某、纪*某围绕诉讼请求依法*交了如下证据:

  一、商*房*售合同,证明***订了商*房*卖合同,约定了房*的位置、价款、交房**以及逾期交房**承担的违约责任;

  二、北京市增值税发票、个人住房*款合同,证明**某、纪*某支*了全*购房*;

  三、个人贷款支*凭证,证明*款发放日;

  四、交纳房*尾款收据、补充*议、入住交付清单,证明**某、纪*某缴纳了房*补差款;

  五、王*某、纪*某向*院提交了调查*证、现场勘验的申*,要求本院到涉案小区现场勘验燃气是否开通*及到燃气公**查*案房*的燃气是否开通。本院为此于2018年4月13日到北京燃气平***公**场开发部进行了调查,并制作了调查*录。调查*录的主要内容:2018年2月,开发商*验收,我们去检查*现一些问题,所以验收没通*,要求开发商*行整改;目前开发商*未报验收,这个小区的天燃气还未达到交付使用条件。

  梓韵公**王*某、纪*某提供的证据一的真实性无异议,但不认可王*某、纪*某的证明*的。梓韵公**为商*房*售合同附件八约定了双**署合同时*区的配电室是6平**;附件十也约定了梓韵公***王*某、纪*某收房*,王*某、纪*某逾期支*房*差价款应*担违约责任;附件同时*定了因政府原因延迟交房*,梓韵公**承担违约责任。梓韵公**纪*某、王*某提供的证据二、三、四的真实性无异议,但主张**某、王*某逾期支*房*余*,梓韵公**2017年11月30日就已经**纪*某、王*某收房,纪*某、王*某未按期收房*其个人原因。纪*某、王*某对本院制作的调查*录无异议,梓韵公**本院制作的调查*录的真实性认可,但认为燃气公**工作人员所述不属实,实际上燃气工程*2016年、2017年*已经*工,燃气公**梓韵公**可以通*了;燃气公**梓韵公**有*同,属于**关*人,证言不应*采信。

  梓韵公**绕答辩意见依法*交了如下证据:

  一、项*方*、2015规划报告及建设工程*工测量成*报告,证明*案房*项*中配电室因政府法*原因规划变更,导致延迟交付;

  二、《10KV及以下配电网建设技术规范》、北京市住房**乡建设委员会文*,证明*案房*因政府法*原因导致延迟交付;

  三、工程*工验收记录、房*面积测算技术报告书,证明*案房*于2017年12月初具备交付条件;

  四、收房*递单*短信记录,证明*韵公**经*2017年11月30日通*纪*某、王*某收房;

  五、业主验房*认单,证明*案房*已经*2017年11月底具备收房*件,并且部分业主于2017年12月5日已经*房;

  六、同地段**租金*准,证明*案房*的租金*准,纪*某、王*某要求的违约金*高;

  七、协议书,证明*韵公**经*部分业主达成*致意见;

  八、梓韵公***院提出调查*证申*,要求:1、到国*北京平**电公*(以下简*平**电公*)调取、了解*韵公***电局提出用电审批的过程、电力设施*工时*以及平**电公**具的发电证明,以证明*案小区项*因平**电公**于*设项*用电审批政策发生变化导致涉案小区重新报批规划许*,供电设施*2017年11月才得以竣工。2017年11月中旬,供电部门出具发电证明,小区项*整体才能*行竣工验收,系商*房*售合同约定的政府审批原因导致延迟交房*情况。2、到北京市规划和**资源管*委员会平**局(以下简*市规土委平**局)调取、了解*韵公**配电室更改导致规划变更核准的相**程(配电室规划核准时*),证明*案小区项*因电力部门用电审批方*发生变化,导致必须*规划部门对小区项*规划核准变更,而且审批时*长,进而导致竣工验收延迟。

  本院依梓韵公***,依法*市规土委平**局和***电公**行了调查。自市规土委平**局档案馆调取了建设工程*划许*证附件,自市规土委平**局执法*调取了北京建工建筑设计*究院出具的设计*明、梓韵公**具的函件、梓韵公**具的承诺书、北京市规划委员会平**局关**部分居*小区增建地上配电室后*行规划竣工验收有**宜的请示、北京市电力公**户报装供电方*、北京市电力公****电公**具的小区新装供电方*、办理经*等。其中办理经*中的“该项*经*场检查,有*下情况*要说明”第2条载明:“项*用地东*角新增一处配电室,测绘面积192.46平**,经**历史*批情况,本项*原规划为两台箱式变压器供电。经*设单*说明,2015年*后,供电公**再批准箱式变压器供电,并要求本项*增设配电室。设计**出具证明,配电室符*日照、消防、配电设施*距等规范*且不影响小区整理绿化核算。2014年3月,我局曾*对721大雨后*京电力公**求增建地上配电室的要求,专题请示区政府,满*绿化要求的在建项*,建设单*对电力设施*诺不挪作他用,予以规划验收(京平*文【2014】14号)。鉴于*项*新增配电室为合理配套设施,目前尚*具备整改条件,综合考虑各方*素,我队要求建设单*书面承诺,配电室不得擅自改变使用性质及用途,出现问题无条件拆除。本项*按照‘京平*文【2014】14号’项*管*要求,进行规划验收”。本院自国*北京平**电公**取了客户用电报装申*书、客户报装供电方*、小区新装供电方*、受电工程*间检查*验单、工程*工验收申*单、梓韵小区(小区新装)验收结果报告单*,并制作了调查*录。调查*录的主要内容:梓韵公**2015年1月16日提出了用电报装申*,供电公**时*客户制定了编号为****的小区新装供电方*(高*),批准新建小区配电室一座。2017年8月7日,客户进行中间检查*验。2017年10月24日,申*竣工验收。供电公**2017年11月6日出具了验收结果报告。

  纪*某、王*某对梓韵公**供的证据一中的项*方*、测量成*报告的真实性无异议,但不认可证明*的,对规划报告的真实性,因无原件故不予认可。认为测量成*报告的完成*期是在2017年6月,早于2017年8月30日的交房*期,这说明*非因为规划原因导致延迟交房。纪*某、王*某对梓韵公**供的证据二的真实性无异议,但不认可证明*的,认为《10KV及以下配电网建设技术规范》的发布日期是2015年5月1日,已经**规定配电室的面积。《10KV及以下配电网建设技术规范》以及北京市住房**乡建设委员会的文*不能*成*韵公**期交房*正当理由。纪*某、王*某对梓韵公**交的证据三的工程*工验收记录真实性认可,对房*面积测算技术报告书的真实性不认可,认为房*交付使用应*达到交付条件,取得竣工验收许*证并不代表符*交房*件,新建住宅的基础设施*须*步*付使用,为此燃气在2017年8月30日就应*到交付使用条件。纪*某、王*某对梓韵公**交的证据四中快递单*真实性认可,对短信记录因无原件故对真实性不认可,认为快递单*不能*明*韵公**2017年11月30日发过收房**。纪*某、王*某对梓韵公**供的证据五业主验房*认单*真实性不认可,认为与本案无关。纪*某、王*某对梓韵公**交的证据六不认可,认为违约金*计*标准应*按照双**订的合同执行。纪*某、王*某对梓韵公**供的证据七的真实性和*明*的均不认可,认为与本案没有**性。

  纪*某、王*某对本院依法*市规土委平**局档案馆调取的证据材料的真实性无异议,但不认可证明*的,认为这些材料都*在双**事人签订合同之前形成*,不能*明*韵公***期交房*合法*由。纪*某、王*某对自市规土委平**局执法*调取的档案材料的真实性不认可,认为上述材料上没有*盖**。梓韵公**本院依法*市规土委平**局档案馆调取的材料的真实性无异议。梓韵公**为本院自市规土委平**局执法*调取的材料,能*说明*划部门在2017年7月27日才给予小区规划说明,这能*印*是因为配电设施*致规划延迟、竣工延迟。14号文*也说明*当时*划部门对于*区增建配电室规划竣工验收的政策执行意见,对于*经*发许*证的小区按照原来的方*验收,但对于**之后*发许*证的新小区是要求建配电室。涉案小区属于**下发之前许*的项*,应*按照之前的6平***上变压器的方*建设,规划部门应*予以验收。梓韵公**后*报建委的建设方*以及与纪*某、王*某签订的商*房*售合同均规定了建设6平***压器,但是因为供电部门不同意,2017年8月重新报规划审批,导致竣工延迟。

  纪*某、王*某对本院依法*平**电公**查*制作的笔录的真实性无异议,认为梓韵公**装的时*晚,才导致竣工验收延迟。纪*某、王*某对于*院依法*平**电公**取的证据材料,因为没有*盖***不予认可。梓韵公**本院依法*平**电公**查*制作的笔录的真实性无异议。但认为整个项*的延迟是因为供电设施*建设,上述笔录只是记载了梓韵公**早报装以及竣工的时*,并没有*示中间规划和*力设施*冲突以及反复审批的环节。梓韵公**本院依法*平**电公**取的其他证据材料未提异议,认为上述材料能*证明***电公**要求和*划部门的审批相*突才导致验收延迟。

  本院经*审查*,认证如下:

  纪*某、王*某提供的商*房*售合同、北京市增值税发票、个人住房*款合同、个人贷款支*凭证、交纳房*尾款收据、入住费*缴费*单*有*实性,与本案待证事实有**,本院均予以确认。本院依纪*某、王*某的申*到北京燃气平***公**查*制作的调查*录,梓韵公**有*议,但未能*供相*证据予以反驳,上述调查*录具有*实性,与本案待证事实有**,应*采纳。

  梓韵公**供的项*方*的真实性本院予以确认。梓韵公**对2015规划报告及建设工程*工测量成*报告提供原件,故本院对梓韵公***案中提供的上述材料的真实性不能*出确认。梓韵公**供的《10KV及以下配电网建设技术规范》以及北京市住房**乡建设委员会文*的形式上的真实性,本院予以认定,但对其证明*的,本院将综合本案其他证据以及事实作出判断。梓韵公**就工程*工验收记录、房*面积测算技术报告书提供原件,故本院对梓韵公***案中提供的上述材料的真实性不能*出确认。梓韵公**供的快递单*待证事实不具有*接关*性,故本院对快递单*证明*的不予确认。纪*某、王*某对于*韵公**供的短信记录有*议,梓韵公**未能*供证据予以佐证,本院对其真实性不予认定。梓韵公**供的业主验房*认单,纪*某、王*某对真实性不认可,且该证据不能*明*案房*已经*2017年11月底具备收房*件,故本院对该证据不予确认。纪*某、王*某对梓韵公**供的同地段**租金*准有*议,梓韵公**未提供相**据予以佐证,故本院对该证据的真实性不予认定。梓韵公**供的协议书系其与其他业主就逾期交房*事宜而达成*协议,与本案待证事实不具有**性,本院不予采纳。本院依梓韵公***依法*市规土委平**局调取的证据材料以及到平**电公**取的证据材料和*查*录,与本案待证事实有**,具有*实性,应*采纳。

  根据当事人陈*和**查*认的证据,本院认定事实如下:2016年8月13日,梓韵公**为出卖人与作为买受人的纪*某、王*某签订了《北京市商*房*售合同》,约定纪*某、王*某购买梓韵公**发建设的位于×号房*。合同第五条约定,该商*房*价款1347288元。合同第十二条约定:(一)出卖人应*在2017年8月30日前向*受人交付该商*房;(二)该商*房*付时**符*下列第1、2、3项*列条件:1、该商*房*取得规划验收批准文*和*筑工程*工验收备案表;2、有*质的房*测绘机构出具的该商*房*积实测技术报告书;3、满*第十三条中出卖人承诺的市政基础设施**他设施*到的条件。合同第十三条约定:1、市政基础设施:(1)上水、下水*2017年8月30日达到交付使用条件:(2)市政双**电于2017年8月30日达到交付使用条件;(3)供暖于2017年8月30日达到交付使用条件;(4)燃气于2017年8月30日达到交付使用条件……合同第十四条约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十二条约定的期限和*件将该商*房*付买受人的,按照下列第1种方*处理:1、按照逾期时*,分别*理:(1)逾期在60日之内,自第十二条约定的交付期限届满*次日起至实际交付之日止,出卖人按日计*向*受人支*已交房*款万*三的违约金,并于*商*房*际交付之日起30日内向*受人支*违约金,合同继续履行。(2)逾期超过×日(该日期应*与第(1)项*的日期相*)后,买受人有**房。买受人退房*,出卖人应*自退房**送达之日起×日内退还全*已付款,并按照买受人全*已付款的×%向*受人支*违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十二条约定的交付期限届满*次日起至实际交付之日止,出卖人按日计*向*受人支*全*已付款万*之×(该比率应*不小于*(1)项*的比率)的违约金,并于*商*房*际交付之日起日×日内向*受人支*违约金。双**订的商*房*售合同的附件十为补充*议,其中第五条第2款约定:出卖人由于*可抗力的原因或政府审批方*的原因不能*《预售合同》第十二条第(一)款约定日期交房*,出卖人应*在该等事件发生之日起30日内告知买受人,出卖人可据实予以延期,并且不承担违约责任*。

  2016年8月12日,纪*某、王*某向*韵公**纳购房*付款407288元。2016年9月13日,纪*某、王*某又通*贷款形式向*韵公***购房*940000元。以上总计1347288元。2018年2月3日,纪*某、王*某办理了入住手续。

  另查*,涉案房*的燃气在2018年4月时**达到交付使用条件。梓韵公**其提出的因政府审批原因未按期交房*抗辩意见未提供足够证据。

  经*,纪*某、王*某主张*梓韵公**约,造成*损失包*租金*失、房*利*损失以及占有、使用、收益*损失等。但纪*某、王*某就其损失未向*院提供证据予以证明。

  本院认为,依法**的合同具有**拘束*,当事人均应*守,严*按照合同约定行使权*、履行义务。纪*某、王*某与梓韵公**订的《北京市商*房*售合同》系双**实意思表示,其内容*违反法*、行政法*的强*性规定,依法**并生效。依据双**事人签订的商*房*售合同,梓韵公**为出卖人理应*2017年8月30日前向*受人交付房*。依本案查**事实,梓韵公**能*约履行交房*务,系属违约。本案争议的焦*问题是梓韵公**否应*承担违约责任,以及其要求酌减违约金*请求是否应*支*。

  对于*韵公**否应*担违约责任*题。梓韵公**按期交房,其辩称未按时*房*因政府审批原因不可抗力因素导致,按照协议约定不应*担违约责任。第一,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方*讼请求所依据的事实有*任*供证据加以证明,没有*据或者证据不足以证明*事人的事实主张*,由负有*证责任*当事人承担不利**。本案中,梓韵公**提供足够证据证明*逾期交房*由于*府审批原因以所致。第二,双**事人所签商*房*售合同后*件十《补充*议》第五条第2款关*“出卖人由于*可抗力的原因或政府审批方*的原因不能*《预售合同》第十二条第(一)款约定日期交房*,出卖人应*在该等事件发生之日起30日内告知买受人,出卖人可据实予以延期,并且不承担违约责任”之约定,系梓韵公**供的单**免除自己责任*格式条款,上述内容**加重了对方*责任,并排除了对方*主要权*,内容**不公*、不合理,且梓韵公**未能*供证据证明*已采取合理的方*提请对方*意免除或者限制其责任*条款,并按照对方*要求,对该条款予以说明,为此上述条款无效。第三,梓韵公**称其已于2017年11月30日通*纪*某、王*某收房,但纪*某、王*某因个人原因拒绝收房,由此造成*损失应*纪*某、王*某个人承担。因双**事人签订的商*房*售合同约定,房*交付时**取得规划验收批准文*和*筑工程*工验收备案表、有*质的房*测绘机构出具的该商*房*积实测技术报告书、满*出卖人承诺的市政基础设施**他设施*到的条件等。根据本案查**事实,涉案房*的燃气在2018年4月时**达到交付使用条件,纪*某、王*某在涉案房*不符*收房*件时,有**绝接收房*。梓韵公**上述抗辩意见,本院不予采纳。综上,梓韵公**期交付房*,应*担违约责任。

  对于*约金*额是否应*酌减问题。《最高*民法*关**用<中华*民共和**同法>若干*题的解*(二)》第二十九条规定,当事人主张*定的违约金*高*求予以适当减少的,人民法*应*以实际损失为基础,兼顾*同的履行情况、当事人过错程*以及预期利**综合因素,根据公**则和*实信用原则予以衡*,并作出裁决。当事人约定的违约金*过造成*失的百分之三十的,一般可以认定为合同法*一百一十四条第二款规定的“过分高**成*损失”。本院在衡*是否应*减少违约金*,以纪*某、王*某的实际损失为基础予以审查*断。纪*某、王*某主张*梓韵公**约,造成*损失包*租金*失、房*利*损失以及占有、使用、收益*损失等。但纪*某、王*某就其损失未向*院提供证据予以证实,故本院兼顾*同的履行情况、当事人的过错程*、预期利*,根据公**则和*实信用原则,并结合本案实际情况,对梓韵公****给纪*某、王*某的违约金*额酌情调整。综上,依照《中华*民共和**同法》第八条,第四十条,第一百零七条,第一百一十四条,《最高*民法*关**用<中华*民共和**同法>若干*题的解*(二)》第二十九条的规定,判决如下:

  裁判结果

  一、被告北京某房*产开发有*公***判决生效后10日内支*原告纪*某、王*某违约金42035元;

  二、驳回原告纪*某、王*某的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金**务,应*依照《中华*民共和**事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支*迟延履行期间的债务利*。

  案件受理费1184元,由原告纪*某、王*某负担334元(已交纳),由被告北京某房*产开发有*公**担850元(限本判决生效后7日内交纳)。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向*院递交上诉状,并按照对方*事人的人数提出副本,上诉于*京市第三中级人民法*。

  审 判 长  吕*妮

  审 判 员  阮 方

  人民陪审员  满**

  二〇一八年*月三十一日

  书 记 员  贾**


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基本信息

裁判日期:2018/05/30 星期三 16:00:00

审理法院:北京市平谷区人民法院

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