陈XX与上海XX开发有限公司、上海XX公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上海市第二中级人民法院民事判决书

　　(2018)沪02民终407号

　　上诉人(原审原告)：陈XX，女，1958年1月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

　　委托诉讼代理人：屈XX，上海市XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：上海XX开发有限公司，住所地上海市青浦区。

　　法定代表人：顾XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：范XX，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：熊颖，上海市XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：上海XX公司，住所地上海市青浦区。

　　法定代表人：贾XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：陈XX，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：席XX，上海市XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：姚XX，男，1969年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

　　委托诉讼代理人：沈XX，上海XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：上海XX公司，住所地上海市青浦区。

　　法定代表人：姚XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：沈XX，上海XX律师。

　　上诉人陈XX与被上诉人上海XX开发有限公司(以下简称“XXX”)、上海XX公司(以下简称“XX公司”)、姚XX、上海XX公司(以下简称“XX公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初8751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　陈XX上诉称：陈XX将上海市青浦区XXX号商业用房的二层2087号商铺(以下简称“系争房屋”)出租给XXX，XXX又将系争房屋转租给姚XX、XX公司。租赁合同到期后姚XX、XX公司并未腾退，故XXX、XX公司应当委托有资质的测绘部门按照产证登记的面积位置测绘四至范围，并将系争房屋返还给陈XX。虽然XXX通知陈XX于2017年4月10日办理交房手续，但当日现场一片狼藉，系争房屋未恢复四至，导致无法交房，责任在于XXX。租赁合同到期后，姚XX、XX公司基于实际使用人的身份，代表XXX与陈XX洽谈，XX公司给予陈XX的钱款的性质是预付款并非租金，故陈XX与姚XX、XX公司之间并未就系争房屋建立租赁关系。此外，在(2017)沪02民终8075号一案中，XXX起诉要求姚XX、XX公司腾退的商铺中包含了系争房屋，这说明XXX在他案中自认其与陈XX就系争房屋建立的租赁关系仍旧存在。因此向陈XX支付租金、返还房屋的义务主体应当是XXX、XX公司，而非姚XX、XX公司。请求二审法院依法改判。

　　被上诉人XXX辩称：XXX与陈XX之间的租赁合同届满后，XX公司与陈XX就系争房屋达成租赁合意，XX公司亦支付了租金，故XXX已不负有向陈XX支付租金、返还房屋的义务。在陈XX所述的案件中，XXX要求XX公司返还商铺的请求中实际并不包含系争房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人XX公司表示同意XXX的答辩意见。

　　被上诉人姚XX辩称：姚XX的行为均代表XX公司，与姚XX本人无涉。请求法院驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人XX公司辩称：在XXX与陈XX之间的租赁合同届满后，经XX公司与陈XX协商，双方就系争房屋建立租赁关系，XX公司已支付了陈XX租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　陈XX向一审法院起诉请求：1、判令XXX、XX公司、姚XX、XX公司支付陈XX房屋使用费(按照2.25元/平方米/天的标准自2015年5月1日起至实际归还之日止，扣除暂付款39,600元);2、判令XXX、XX公司、姚XX、XX公司支付违约金(每日按照日使用费的1%为标准，自2016年4月1日起至判决生效日止);3、判令XXX、XX公司委托有资质的测绘部门按照产权证登记的面积位置测绘四至范围后将系争房屋返还给陈XX;4、诉讼费由XXX、XX公司、姚XX、XX公司承担。审理中，陈XX增加诉请要求XXX、XX公司、姚XX、XX公司相互承担连带责任。陈XX变更要求XXX、XX公司、姚XX、XX公司支付违约金自2015年5月1日起至判决生效日止。

　　鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。

　　一审法院判决：一、上海XX公司应于本判决生效之日起十日内支付陈XX自2016年4月1日至2017年4月9日的房屋租金44,280元;二、驳回陈XX的其余诉讼请求。

　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，XXX与陈XX就系争房屋签订的租赁合同至2015年4月30日业已届满，合同到期后双方并未续签租赁合同。租赁合同到期后，系争房屋的实际使用人为XX公司。XX公司根据与陈XX洽谈的结果，支付陈XX半年租金，租金新标准确定为每月3,600元，陈XX对XX公司支付的租金予以接受。现无证据证明XXX参与XX公司和陈XX之间的洽谈，亦无证据证明XX公司代理XXX与陈XX订立新的租赁合同，故应当认定陈XX已与XX公司就系争房屋建立了新的租赁关系。所以XXX、XX公司不再向陈XX负有支付租金、返还房屋的义务。

　　综上所述，陈XX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费160元，由上诉人陈XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 丁康威

　　审判员 邬梅

　　审判员 黄文蔚

　　二〇一八年二月一日

　　书记员 吉X