张XX与赵XX租赁合同纠纷一审民事判决书

原告张XX，男，1973年12月8日出生，汉族，无业，住甘肃省华池县。

委托代理人常宁，宁夏沙都律师事务所律师。

被告赵XX，男，1972年7月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。

委托代理人黄XX（系被告赵XX之妻），个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。

第三人马X，男，1978年6月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

原告张XX与被告赵XX租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月18日受理后，依法由代理审判员张贤盛适用简易程序于2013年5月15日公开开庭进行了审理。2013年6月17日，本案依法由审判员路继荣、代理审判员张贤盛、人民陪审员韩忠平组成合议庭，于2013年7月22日公开开庭进行了审理，原告张XX及其委托代理人常宁、被告赵XX到庭参加诉讼。2013年10月9日，本案依法追加马X为本案第三人，并于2013年10月30日公开开庭进行了审理，原告张XX的委托代理人常宁、被告赵XX及其委托代理人黄XX，第三人马X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年10月26日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于银川市兴庆区石油城营业房租给原告用于餐饮服务，同时约定原告给被告46000元的转让费，该费用包括房屋租金。合同签订后，原告于次日将46000元一次性支付给被告。2012年12月6日，房屋所有权人马X到原告承租的房屋内，向原告索要5000元转让费，由于原告已将房屋租金和转让费交给被告，原告拒绝了马X的要求。次日马X将房屋上锁致使原告无法继续经营。原告认为，被告在签订房屋租赁合同时未充分告知原告该房屋的所有权归属，也未说明该房屋即将拆迁，其未尽到合同相对人应尽的义务，导致合同无法履行，给原告造成了经济损失，故原告诉至本院，请求判令：1、被告返还原告房屋转让费46000元；2、被告赔偿原告经济损失6000元（46000元本金按月息3分自2012年12月26日计算至2013年4月25日）；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，原告所诉事实不属实。涉案房屋转让时，房主马X在场同意房屋转让。原告不能使用涉案房屋和被告无关。被告没有违约，不应赔偿原告的损失，希望法庭驳回原告的诉讼请求。另被告收到原告转让费46000元属实，其中有20000元是2012年10月26日到2013年3月初的房租，被告已向房东给付，剩余的26000元是房屋内家具、装修的转让费。

第三人述称，被告赵XX从2010年9月20日开始租赁第三人的房屋，房费一年一交，提前一个月交付。2012年8月份，被告支付2012年9月20日至2013年9月20日的房租20000元，并承诺于2012年12月30日前支付剩余的25000元房租，但至今没有给付。2012年10月26日，被告经第三人同意将房屋转租给原告。第三人没有向原告索要5000元的转让费，因原、被告互相推诿不支付剩余房租，第三人于2012年12月6日收回出租房。

原告为证明其主张提交以下证据：

1、收条一张（原件），欲证明原告于2012年10月27日一次性支付被告房屋转让费46000元，原告已经履行合同义务。被告认可该证据，但认为是分两次支付的转让费。第三人认为该证据和其无关。

2、房屋租赁合同一份（原件），欲证明2012年10月26日原告与被告签订房屋租赁合同，被告将房屋转租给原告。被告的质证意见为：证据的真实性认可，涉案房屋是被告转让给原告的。第三人的质证意见为：认可该证据，第三人知道也同意被告转租房屋。

3、视听资料（光盘）一份和房屋出租广告一张（原件），欲证明第三人强行将原告承租的房屋收回，致使原告所签订的合同无法履行，被告已构成根本违约，现在第三人已将该房屋出租。被告的质证意见为：视听资料上的人是第三人，被告不知道第三人收回房子的事情。第三人收回出租房子的事情与被告无关。第三人的质证意见为：第三人确实收回了出租房，2012年12月6日锁的门。

4、欠条一张（复印件），欲证明原告向案外人马XX借款50000元用于租赁涉案房屋，现被告违约导致原告无法租赁该房屋，因此产生了损失。被告的质证意见为：原告向别人借款与被告无关，被告不赔偿原告的损失。第三人认为该证据和其无关。

被告未向法庭提交证据。

第三人未向法庭提交证据。

经审理查明，2010年2月24日，被告与第三人签订房屋租赁合同一份，合同约定：第三人将其所有的位于银川市兴庆区石油城营业房一套租给被告使用，租赁期限自2010年9月20日至2014年9月20日，房租随行就市一年一结。2012年10月26日经第三人同意，原、被告就上述房屋转租一事达成协议，并在被告与马X签订的房屋租赁合同下方书面约定：“2012年10月26号转让给张XX，12月30日之前将欠赵XX贰万伍仟元房费付清，之后租期到2013年9月20日止。”原、被告双方均认可涉案房屋一年的租赁费为45000元，转让费为26000元。2012年10月27日，原告将转让费26000元及租赁费20000元交付给被告。2012年12月6日，第三人将出租房收回，导致原告无法继续经营，故原告诉至本院，请求判如所请。

本院确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同一份、收条一张及原、被告、第三人的当庭陈述在案为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告之间的转租房屋行为经出租人同意且系当事人真实意思表示，符合法律规定，原、被告之间的转租合同合法有效。原告在协议签订次日即将转让费26000元及租赁费20000元支付被告，被告也将租赁房屋交付原告使用，但在协议约定的下剩款项交付期限届满前，第三人即将租赁房屋收回，导致原告无法继续使用，由此给原告造成的损失应由被告赔偿。原、被告约定2012年10月26日至2013年9月20日共计329天的租金为45000元，即日租金为136.78元（45000元÷329天），原告已付20000元租赁费的租赁期为146天（20000元÷136.78元），即自2012年10月26日至2013年3月22日，被告应尽到合同相对人的义务，保障原告使用该房屋至2012年3月22日。现原告自2012年12月7日无法使用该房屋，被告应该退还原告2012年12月7日至2013年3月22日期间共计104天的房租14225.12元（136.78元／天×104天）。原、被告均认可原告之所以给被告26000元的转让费是因为被告将租赁房内的餐厨用具、装饰都转让原告，本案由房屋租赁和设备转让构成合同双方的权利义务关系，被告未按照协议约定，保障原告对该房屋及餐具用具的使用，故被告应退还原告2012年12月7日至2013年9月20日期间287天的转让费，共计22680.85元（26000元÷329天×287天）。被告未能保障原告使用承租房屋，故应当赔偿原告由此带来的损失，本院按照中国人民银行同期贷款年利率5.58%支持原告经济损失677.04元（36905.97元（14225.12元＋22680.85元）×5.58%÷365天×120天（2012年12月26日至2013年4月25日）】。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：

一、被告赵XX于本判决生效之日起十日内退还原告张XX房屋租金14225.12元、转让费22680.85元、经济损失677.04元，三项合计37583.01元；

二、驳回原告张XX的其他诉讼请求。

案件受理费1100元，由原告张XX负担396元，被告赵XX负担704元（此款原告张XX已预交，由被告赵XX随上述房租一并支付给原告张XX）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审　判　长　　路继荣

代理审判员　　张贤盛

人民陪审员　　韩忠平

书　记　员　　李XX

附：与本案相关的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。