出租人恶意违约引发的商铺租赁合同纠纷处理要点

一、前言

随着大型商业综合体的兴起，各综合体在招商招租过程以及后期租赁合同履约过程中存在部分问题从而引发了大量的商铺租赁合同纠纷。除了少部分高美誉度的品牌，大部分租赁方在租赁合同中处于弱势地位，没有提商务条件的可能，双方在洽谈租赁商务条件时多是出租方占强势主导地位，商务条件及合同条款的确定大多是出租方单方制定而非双方协商形成。在这样的背景下形成的商铺租赁合同，一旦出现纠纷，出租方往往非常被动。实践中，还存在部分出租人恶意违约却反过来制造承租方违约假象，从而侵犯承租方合法权益的案例。出租方如何最大化保护己方利益值得我们思考研究，本文结合笔者近期代理的一个案子探讨一下这类型案件的处理要点。

二、案情简介

2015年6月某诚公司与某宁公司签订《租赁合同》合同约定某宁公司将坐落在某区的生活广场二楼某号商铺套内建筑面积902平方米出租给某诚公司，某诚公司经营幼儿早教使用，租赁期限60个月，租金具体采用先付后用的方式，每季度结束前15日依据固定租金标准预付下一季度预付租金。合同同时约定，租赁方延期支付租金到达15日以上或者延期支付金额达到75600元时，出租方有权解除合同。合同签订后，双方一直履约良好。2017年某宁公司因为商场业绩不好准备对整个商场进行装修和业态调整，此后，某宁公司一直未收取各商铺的租金，只收取物业费。在此期间，某诚公司询问交纳租金事宜，某宁公司一直回复不着急等通知，直到2017年10月某诚公司突然收到某宁公司发送的《催缴通知单》，通知单上包含了高额的租金延期支付滞纳金。某诚公司收到后立刻提出异议与某宁公司联系，11月某宁公司负责人找到某诚公司负责人告知商场准备于2017年11月30日闭店装修，重新调整商场业态后按照商场的安排，某诚公司如果继续经营只能到4楼重新装修，现租赁的2楼商铺商场准备收回。因为某诚公司的装修投入较大所以某诚公司不同意。随后，某宁公司又继续发送了一份《解除合同通知书》通知书载明某诚公司延期支付租金已经构成违约触发合同约定的约定解除条件。某诚公司提出异议，某宁公司按照通知于2017年11月30日闭店装修，双方对于赔偿事宜未达成一致，酿成诉讼。

三、法院判决

一审法院认定了某诚公司未按时支付租金系某宁公司重新装修改造商场规划所致，并非某诚公司故意拖欠租金。本案涉诉合同履行过程中实际违约方系不依约履行出租商铺义务的某宁公司。但是对于承租方主张的损失中只支持了学员退费损失，以鉴定意见系单方委托不客观不真实为由未支持承租方装修损失。双方均不服提出上诉。

二审开庭期间，法官当庭询问承租方对商铺的具体装修金额，并释明询问承租方是否提交装修票据作为证据。承租方回复法官第一当时装修的原始票据只保留了部分，大部分都已丢失，二是我们主张的商铺装修现值损失，而非装修投入损失。但是考虑到鉴定的单方瑕疵性，我们还是提交了保存的装修票据作为证据。最后二审判决认定违约方为某宁公司，酌定支持了某诚公司的装修现值损失。

四、法律分析

初次接触这个案件时，团队律师都认为案件难度比较大，原因是合同条款对承租方不利，并且表面呈现出来的就是承租方没有按照合同约定支付租金触发了合同约定的解除条款。承租方感觉很冤。明明是他们因为商场生意不好想提前收回商铺才故意后面不收租金只收物业费，故意让我们违约。我们投入100多万装修才用了两年时间就被提前收回了，对方违约造成大量学员退费，造成巨大损失。当事人喊冤，但是作为律师的我们深知客观事实与法律事实的距离。我们总结了本案的两大要点和难点，一是如何还原客观事实，让法院认定出租方违约方；二是如果认定出租方违约，承租方损失如何确定。围绕要点，我们展开代理工作。

1、还原合同履行期间双方租金支付习惯，证明承租方未付租金系支付条件未成就。

将以往双方支付租金的所有记录整理出来，发现在双方履约过程中没有按照租赁合同约定的时间和金额支付租金。在后期履约中，某宁公司根据实际情况对租金优惠后收取。并且每次支付租金时，某宁公司都会先按照当季优惠核算金额后向某诚公司发送《缴费通知单》，该通知单同时包含租金及物业费。某诚公司收到通知单核对后向某宁公司支付租金及物业费。故从双方的交易习惯可以看到三个事实要点，一是某宁公司一直将租金和物业费一起收取，二是租金的支付金额并非合同约定金额，而是经某宁公司核算后发送某诚公司支付的。三是租金支付时间也并非合同约定，二是双方按照支付习惯支付。

与以往租金支付习惯不同的是，2017年有两个季度的《缴费通知单》只有物业费没有租金。双方以往所有租金支付往来的表格列出来后，可以明显看到某宁公司打破双方租金支付习惯，故意不收取这两个季度的租金，造成某诚公司违约假象。

当然，严格讲，承租方支付租金是法定义务，如果出租方拒收可以采用提存等形式，但是我们说实践中，出租方拒收往往是具有迷惑性的，往往是表面上给承租方的感觉是双方友好履约中。所以为了最大化防范风险，我们还是建议承租方按照双方约定或者交易习惯交纳租金，如果确实遇到承租方通知不交或者拒收的情况，应该及时通过工作联系函，电话录音等将证据固定下来。

2、举证整个商场闭店装修，出租方不收取商户租金的违约真相。

某宁公司基于调整商场布局提前收回商铺的考虑，所以在正式通知商户前故意造成商户租金未付的现状，但承租方对于出租方回复等通知这些事实都没有证据证明。所以在后期某宁公司负责人与某诚公司负责人商谈调整商铺配合商场装修时，某诚公司进行了录音取证，将双方真实的履约过程进行了录音固定。一审时将录音证据提交。

同时某宁公司准备提前收回商铺调整商场布局故意不收取商户租金，不仅针对某诚一家公司，所以一审时某诚公司寻找其他商户证明某宁公司违约的行为。

3、装修现值损失的举证

还原了出租方违约的事实，承租方还面临一个大问题就是关于损失的举证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人统一利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。这条法律规定是支持承租方装修现值损失的法律依据。但是对于商铺现值损失如何认定，法律没有明确规定。当然，诉讼过程中申请法院委托鉴定中心对现场进行鉴定当然是最好的方式，但是很多案件，往往到诉讼时已经不具备鉴定的客观条件。具体到本案，因为出租方收回商铺进行了重新装修，现场已经不存在无法进行鉴定。考虑到这个现实问题，承租方在闭店前单方委托具有司法鉴定资质的鉴定中心对于商铺的装修现值进行了现场鉴定，并且申请公证处对于整个鉴定过程进行了全程录像公证。虽然该鉴定及公证都是单方委托，程序上确实存在瑕疵，一二审法院都没有认定，但是对于装修现值损失这一事实出租方也客观向法庭呈现了，供法庭参考。

对于装修现值的举证，承租方还是要穷尽己方的举证能力。司法实践中，当无法评估装修现值，法院一般会综合考虑装修工程具体情况、实际经营的时间长短、折旧情况酌定商铺已形成附合的装修现值。所以对于法院酌定考虑的因素承租人还是应该尽量提供证据让法官参考。

4、可得利益损失的认定

与本案类似的有很多商铺租赁经营的是会员充值业务，出租方提前收回商铺必然会导致会员退费损失。对于这部分一般作为可得利益损失进行认定。可得利益损失的认定是买卖合同违约责任认定中的疑难问题。最高人民法院曾于2009年发布《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，该指导意见对可得利益损失认定提出举证责任的分配规则，即违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益、以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。所以实践中，法院在处理这部分损失时会相应的考虑必要的交易成本而不能直接认定退费金额就是损失金额，但由于必要的交易成本往往难以举证确定，所以实践中法官对于这部分损失也往往通过酌定支持。本案的二审法院根据承租方主张的退费损失，酌定支持了这部分会员退费损失。

五、总结

实践中，因为大部分承租人的法律风险防范意识不强，日常管理不规范，使得这类案件涉诉后证据相对缺乏，处理有一定难度。想要最大限度保护承租人合法权益，除了需要代理人在处理这类案件时精准制定诉讼策略，准确识别固定相关证据，深入研究同类案件司法实践处理规则外，还需要承租方完善日常经验管理，提高风险防范意识。

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