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购买二手房注意事项

购买二手房注意事项

对于一个家庭来说,买房的目的有的是自住,有的是为了改善居住条件,也有的是出租或待机转手获利。不过,买房不像买衣服买手机那样,穿够了、用够了就可以换一换,因此,在买房的问题上每个家庭都是慎之又慎。那么购买二手房需要注意哪些事项呢?律…

2019.08.09 6452人阅读
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购买二手房的注意事项

1、产权是否可靠:需注意产权证上的名字与房主是否一 致,产权的性质和内容,包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时,还要验看正本、查询产权证的真实性。此外,还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者 是经济适用房,产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度,也牵涉到买房收益的分配问题,最终影响到二手房买卖合同的签订。

2、原单位是否允许转卖:需 确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法,标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,买主应当对此有所 了解。此外,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,上述单位一般被列为特殊单位,这种公房单位没有同意之前,不可能取得上市资格。

3、是否有私搭私建部分:需注意是否占用公共空间,是否有改动过房屋的内部结构,是否有牵涉到面积计算的结构改动,在购买时应该将这些因素考虑到,并将额外增加的面积刨除在房价计算之外,当然了,这需要和房主具体协商了。

4、确认所购二手房的准确面积:产权证上一般标明的是建筑面积,买主还需了解使用面积和户内的实际面积。

5、认真观察房屋的内部结构,注意户型是否合理,管线是否太多,二手房是否带装修,另外,还要所要房屋的内部结构图,以便日后装修。

6、查询物业的管理水平,包括提供服务的内容和水准、保安、保洁、绿化的水准及基本生活设施的管理。

7、考察房屋的市政配套:主要包括水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天然气、热水、暖气。


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购买二手房的流程

(1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。


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购买二手房要交的税费

契税

符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

新政下的契税:

普通住宅:90平米以下:1%、90-140平米:1.5%、

140平米以上或是非普宅:3%、商业房或公司产权:3%

城市维护建设税

营业税的7%。

教育费附加

营业税的3%。

个人所得税

普 通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额 -印花税)×20%。出售公房:5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土 地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

交易手续费

3元/平方米×建筑面积

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通过中介买二手房的注意事项

选择房产中介公司

首先,选择房产中介公司。最好选择规模大、有营业许可证、有资质证书、信誉较好的房产中介公司。另外,在与房主签订购房协议之前,购房者应该多去几次中介公司的店铺,每次到访时,观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

评估及考察房屋详情

中 介公司审核房主身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存备案。中介公司实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排 水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。

签订协议

验证核实房屋后,交易中介公司分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,到中介公司签订买卖合同。一般情况下,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少:

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买二手房交定金有哪些注意事项

一、买二手房交定金有哪些注意事项

1、要求出示委托协议

要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

2、与中介公司签订书面的中介协议

该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。

3、要求出具委托书

与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。


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购买二手房的法律风险有哪些

1、关于夫妻共有财产,如果所购房产为夫妻共同财产,那么在购买房屋时应有共有人的授权,房屋须经共同共有人同意方可出售,否则,可能导致购房合同无效。2、关于房屋承租人购房前买受人应确认所购房屋是否已经出租,如果没有经过确认,有可能所购房屋会侵害承租人的优先购买权。

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虽然二手房比新房的价格要便宜一些,近年来也受到了人们的追捧。虽然不管是购买怎样的房产都会产生一定的法律风险,但购买二手房的法律风险显然与购买其他房产的风险不同。那到底购买二手房的法律风险有哪些呢?律师365小编整理了相关资料,将在下文中进行具体了解。


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购买二手房合同范本

标准二手房买卖合同范本

卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________

买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产住宅,建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万 ____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币 __________元整,作为购房定金。

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