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在房屋买卖过程中,代签合同是经常遇见的事情。如果操作规范则已,但是,当操作不规范,事后无法证明卖方本人与代理人之间的委托关系就容易出现交易风险,尤其对于买方而言可能带来经济上的损失。那么,代签房屋买卖合同注意事项是什么呢?
1、核对《房屋所有权证》(以下简称“房证”)上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。
提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母、爱人、兄弟姐妹、朋友的房屋等情形的发生。
2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。 (注:一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实)
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房地产市场近几年来真是风云变幻,房屋买卖最重要的是合同,假使遇到纠纷,合同便是我们快速解决纠纷的利器,那么,房屋买卖合同纠纷诉讼时效是多久?如果你也有“房屋买卖合同纠纷诉讼时效有什么规定?怎么算?”之类的问题,就让律图的小编来为你详细解答一番吧!
一、什么是“诉讼时效“?诉讼时效制度有哪些内容?
诉讼时效是通过诉讼方式获得法律保护的一种期限。诉讼时效一般为二年,如合同纠纷、债务纠纷等,也就是说要在二年内向法院起诉。特殊的诉讼时效为一年,如人身侵权案件、交通事故案件,要在一年内向法院起诉,否则,超过时限法院就不会受理,即便受理也会面临败诉。
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是不是有很多人不懂二手房屋买卖合同注意事项有哪些?我们可以来看看这个问题。如何判断注意事项是很简单的,而涉及到这个问题的时候,就要先查阅资料和相关法律法规,来确保做得正确。通过一定的求证和查阅,才可以让你在面对此类问题的时候保持理智,不犯低级错误。
一、需要确认房主真实身份
首先检查签约主体的真实性,主要就是核实房主的身份。因此对于业主证件真实性和其与业主身份一致性是签订买卖合同前提条件。
二、需要确认产权的可信度
(一)需要注意房权证上的房主与卖房人一定要是同一个人;
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房屋买卖合同注意事项相关咨询
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1、审查开发商
一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证、土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
2、合同范本
采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。
3、权利与义务
要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
4、房屋面积
如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。
5、交房日期
购房人在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
6、修改合同条款
在签约时需要注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,如果购房人的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房人有权重新选择开发商及楼盘。
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1、农村房屋买卖合同有效的情形
(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民,那么该合同是符合法律规定的,买卖合同当然有效。
(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民,但是,之后将户口迁入到该村。那么,由于买受人具备了同一个村村民的资格,属于同一集体经济组织成员,买卖合同有效。
(3)房屋买卖合同经过多次流转,最后流转到同一个村村民手里,那么该房屋买卖合同也有效。
(4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民,后又转为居民的,不影响合同的效力。
2、农村房屋买卖合同无效的情形
(1)农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民,合同都是无效的。
(2)农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民,都是无效的。
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(一)了解产权归属
在交易之前,购房者要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,并了解是否已经按成本价补足分摊费用。
(二)确认登记的面积、使用期限
在房产证中,包括建筑面积、使用面积和户内实际面积等信息。产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外,土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用,这是由原业主支付的。
(三)了解房屋背景与周边环境
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结论:按照诉讼流程进行。
解析:
通常来说,合同纠纷一审程序由以下几部分组成,在具体实施过程中可以参照如下流程:
1、起诉,即向有管辖权的法院立案庭递交诉状。
2、立案审查
符合立案条件,通知当事人缴纳诉讼费,交费后予以立案;不符合立案条件,裁定不予受理。
如果对裁定驳回起诉不服,10日内向上级人民法院提出上诉。
受理后,法院5日内将起诉状副本送达对方当事人,对方当事人15日内进行答辩,通知当事人进行证据交换,可根据当事人申请,做出财产保全裁定,并立即开始执行。
3、排期开庭
提前3日通知当事人开庭时间、地点、承办人;公开审理的案件提前3日进行公告。
4、开庭审理
宣布开庭,核对当事人身份,宣布合议庭成员,告知当事人权利义务,询问是否申请回避。
法庭调查:当事人陈述案件事实。
举证质证:告知证人的权利义务,证人作证,宣读未到庭的证人证言,出示书证、物证和视听资料;双方当事人就证据材料发表意见。
法庭辩论:各方当事人就有争议的事实和法律问题,进行辩驳和论证。
法庭调解:在法庭主持下,双方当事人协议解决纠纷。
如果达成调解协议,制作调解书,双方当事人签收后生效,当事人履行调解书内容或申请执行;未达成调解协议,合议庭合议作出裁决(宣判)。
5、宣判
同意判决,当事人自动履行文书确定的义务或提出执行申请;不同意裁判,需要分情形区分对待:
裁定:送达之日起10日内向上级人民法院提出上诉;
判决:送达之日起15日内向上级人民法院提出上诉。
法律依据:
《民事诉讼法》第一百四十一条
法庭调查按照下列顺序进行:
(一)当事人陈述;
(二)告知证人的权利义务,证人作证,宣读未到庭的证人证言;
(三)出示书证、物证、视听资料和电子数据;
(四)宣读鉴定意见;
(五)宣读勘验笔录。
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结论:写好起诉状、做好证据清单。
解析:
(一)、法律规定买卖合同纠纷需要根据当事人提供的证据以及调查结果来进行判决。案件的判决结果要看法律规定以及双方的证据。现在,尚未开庭,判决结果未出,不能判定法官的行为是否偏袒。
(二)、法官主动调取证据是法律法规允许的,有法律法规规定的情形的,法院可以主动调取证据或应一方申请调取证据,并不属于偏袒一方。如果有法律法规规定的情形,也可以申请法官主动调取证据。
(三)、立案八个月未开庭确实是不正常的,可以向有关机关反映。但如果被告充分利用了法律规定的程序,拖延开庭的时间,立案八个月未开庭是可能存在的。如果是被告利用法律规定的程序,与法官无关。律师就经常利用法律规定的程序,拖延审判的期限,以取得对自己最有利的结果。
(四)、被告就同一案件起诉原告,是正常的,可能属于反诉,也可能是另行起诉。
法律依据:
《民事诉讼法》第一百一十九条
起诉必须符合下列条件:
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。