二手房过户注意事项

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在二手房合同中，下列内容必不可少。 (1)当事人的名称或姓名、住所。应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 (2)标的。应写明房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施等情况同时，还要写明房屋产权归属原售房单位是否允许转卖是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵是否有私搭乱建部分房屋的物业管理费用及其他交费状况房屋相关文书资料的移交过程。 (3)价款。写明总价款付款方式条件如何申请贷款定金尾款等。 (4)履行期限、地点、方式。写明交房时间条件办理相关手续的过程配合与协调问题双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务各种税费、萁他费用如何分摊遇有价格上涨、下跌时如何处理。 (5)违约责任。应说明哪些属于违约情形如何承担违约责任违约金、定金、赔偿金的计算与给付在什么情况下可以免除责任担保的形式对违约金或定金的选择适用问题。 (6)解决争议的方式。约定解决争议是采用仲裁方式或诉讼方式。如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写明条款。 (7)合同生效条款。双方约定合同生效时间，生效或失效条件当事人要求变更或撤销合同的条件合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。 (8)合同中止、终止或解除条款。要明确约定合同中止、终止或解除的条件应履行的通知、协议、保密等义务解除权的行使期限补救措施合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 (9)合同的变更与转让。约定合同变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 (10)附件。说明合同有哪些附件附件的效力等。

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房产中介是为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。 1、合法性。看有没有营业执照，有没有经营许可证，有没有经纪人证书等。中介公司提供的服务首先要合法，谨防无证经营的“黑店”，以免上当受骗。 2、公司的规模、形象。中介公司的规模、形象可以通过公司的门面、陈设、广告宣传、服务态度、服务专业度、信息丰富度等方面反映出来，一般而言选择一个规模较大，资金充裕，口碑好的中介公司更有保障。 3、服务的内容和质量。在经营范围许可条件下，中介公司应提供尽可能全面的服务，这样可以省去众多麻烦和经验不足带来的烦忧服务水平和服务质量要过关，第一要专业，第二要耐心，第三要认真负责人员素质直接决定服务质量，买房者可以通过多打几次电话沟通，初步评价服务人员的素质。 4、经营方式。中介门店有两种方式：一是直营店，由公司直接经营管理，一旦出事，有整个公司包赔顾客损失二是加盟店，利用公司商标(商誉)和部分渠道，加盟开展业务，除了事故，由加盟店自己负责。购房者了解中介门店的经营方式可以有效规避风险。 5、房源和成交业绩。可通过提供的房源多少以及销售业绩进行评价。

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住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。 1、房屋要求 （一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押； （二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年； （三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证； 2、贷款人要求 在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口（或有效证明）、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合消费贷款。 a、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力； b、没有违法行为和不良信用记录； c、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证； d、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息； e、银行规定的其他条件。

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1、契税 根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米 1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。 2、个税（买方支付） 应纳个人所得税=计税价格×1%（或 1.5%、3%），普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为 1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。 3、印花税（买卖双方各0.05%） 印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。 4、土地增值税： 核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。